Kategoria: Mieszkania służbowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem służbowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przepisanie mieszkania zakładowego na rodzinę zmarłego pracownika

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-03-05

Niedawno zmarła moja babcia, która przed 52 lata zamieszkiwała w mieszkaniu zakładowym. Od początku razem z babcią mieszkanie zamieszkiwał mój ojciec, a od 1987 również moja mama, a od czasu narodzin – także ja i mój brat. W mieszkaniu tym zamieszkujemy do dzisiaj, ponieważ opiekowaliśmy się babcią do czasu jej śmierci. W drugiej (i zarazem ostatniej) umowie, jaką miała babcia, z 1996 r. istnieje zapis, że jest zawarta na czas określony do momenty istnienia stosunku pracy, jednak – co warto podkreślić – w 1996 r. moja babcia była już od 5 lat na emeryturze. Czy ta umowa najmu może zostać przepisana na któregoś z moich rodziców?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Tak zwane „przepisanie” umowy może być różnie rozumiane. Dość często w praktyce chodzi o zawarcie nowej umowy (np. umowy najmu) z nową osobą – jako daną stroną umowy (np. najemcą, w przypadku umowy najmu). Czasami ma miejsce zawarcie nowej umowy (np. umowy najmu) między tymi samymi stronami. W niektórych sytuacjach zawarcie nowej umowy ma miejsce w przypadku wstąpienia w prawo najmu.

Artykuł 691 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi:

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Niedawno zmarła najemczyni to mama Pani taty. W takim stanie rzeczy szczególnie duże znaczenie może mieć rzeczywiście konsekwentne dążenie Pani taty do oficjalnego „potwierdzenia”, że doszło do wstąpienia w prawo najmu przez niego po jego mamie (z uwagi na art. 691 K.c.). Prawdopodobnie najemcą w nowej sytuacji stał się Pani tata (wskutek wstąpienia w prawo najmu), ale nie można wykluczyć również wspólnego przysługiwania prawa najmu Pani rodzicom (z uwagi na art. 6801 K.c.) – zwłaszcza w przypadku odpowiedniego współdziałania między wynajmującym a Pani rodzicami.

Wstąpienie w prawo najmu ma charakter obiektywny – następuje z mocy prawa, niezależnie od woli osób, których ono dotyczy (czyli wynajmującego i najemcy). Niekiedy wiążą się z tym spory (w tym na drodze sądowej) odnośnie do wstąpienia w prawo najmu. Na ogół wynajmujący (np. gminy lub zakłady pracy) starają „bronić się” przed oficjalnym udokumentowaniem wstąpienia w prawo najmu; niekiedy wmawia się nowemu najemcy (w świetle art. 691 K.c.), jakoby nie doszło do wstąpienia w prawo najmu przez niego. Zdarzają się też sytuacje odmienne: wynajmujący lub jego przedstawiciel (np. administracja mieszkań komunalnych) żąda zapłaty czynszu od kogoś, kto nawet nie uważa się za najemcę (wskutek wstąpienia w prawo najmu) – np. dziecko zmarłego najemcy, które wspierało swego rodzica w ciężkiej chorobie (w ostatni etapie życia), co czasami wiąże się ze wspólnym zamieszkiwaniem. Całkiem sporo spraw z zakresu wstąpienia w prawo najmu jest kierowanych na drogę sądową.

Często korzystanie z drogi sądowej polega na wytoczeniu powództwa o ustalenie, czyli na skorzystaniu z konstrukcji prawnej przewidzianej w art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który stanowi: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”.

Daleki jestem od zachęcania Pani taty (lub Pani rodziców) od wytaczania powództwa w najbliższym czasie – jednak zwlekanie (zwłaszcza nadmierne) może mieć negatywne skutki. Z pewnością przyda się opracowanie strategii działania – z wyznaczeniem czasu na podejmowanie określonych czynności. Jeżeli są szanse na polubowne załatwienie sprawy z wynajmującym, to być może uda się załatwić sprawę szybko, sprawnie i bez sporów; także w takiej sytuacji należałoby dążyć do oficjalnego potwierdzenia wstąpienia w prawo najmu – oczywiście, proszę pamiętać o ostrożności (zwłaszcza unikać podpisywania czegokolwiek bez wcześniejszego zapoznania się i zaakceptowania całej treści, której podpis dotyczy). Mniejsze szanse na porozumienie mogą przemawiać za wezwaniem pisemnym lub za zawezwaniem do próby ugodowej – posiedzenie ugodowe (art. 184-186 K.p.c.) prowadzi sędzia.

W załatwianiu spraw (zwłaszcza ważnych) przydaje się forma pisemna – pisma trzeba składać (w sekretariacie lub biurze podawczym) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to często „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Państwu – np. Pani tacie (jako bardzo prawdopodobnemu aktualnemu najemcy) przyda się zdecydowanie i konsekwencja w działaniu. Ryzykowne mogłoby okazać się dowierzanie jakimś zapewnieniom, zwłaszcza powiązanym z „odsyłaniem na kolejny termin”. Po co ryzykować sporem prawnym – np. dotyczącym odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidzianym w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…); proponuję bardzo dokładnie czytać pisma od wynajmującego (w tym zestawienia w sprawie opłat) – w tym należy zwracać uwagę na określenia: „czynsz” (mogące być przejawem akceptacji przez wynajmującego wstąpienia w prawo najmu) lub „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, bo takie określenia mogą stanowić wskazówkę na okoliczność rzeczywistego stanowiska wynajmującego w tej bardzo ważnej dla Państwa sprawie.

Jeżeli w najbliższych tygodniach nie doszłoby do wyjaśnienia stanowiska wynajmującego lub ujawnione zostałoby jego stanowisko sprzeczne z art. 691 K.c. (dotyczącym wstąpienia w prawo najmu), to rozsądek podpowiada wytoczenie powództwa o ustalenie wstąpienia w prawo najmu (art. 189 K.p.c. w związku z art. 691 K.c.), a przynajmniej zawezwanie do próby ugodowej – takie wezwanie (w odpowiedniej liczbie egzemplarzy) kieruje się do sądu rejonowego (jedną z zalet zawezwania do próby ugodowej jest niska opłata sądowa).

Zaakcentowanie przez Panią postanowienia umowy najmu (zawartej z Pani babcią) odnośnie do najmu na czas oznaczony (według treści odnośnej umowy) skłania do zwrócenia uwagi na brzmienie artykułu 661 K.c.:

„§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.”

Skoro Pani babcia zmarła niedawno, to z pewnością minęło ponad 10 lat od zawarcia z nią odnośnej umowy najmu. Wobec tego najem mieszkania poczytuje się… za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 K.c.). Akcentuję ten aspekt zwłaszcza w przypadku prób wmawiania Pani tacie (Pani rodzicom), jakoby najem wygasł. Poza tym na rzecz Państwa stanowiska przemawiają: zgodny zamiar stron i cel umowy (to jest Pani babci oraz wynajmującego) – art. 65 § 2 K.c.

Gdyby doszło do sprawy sądowej, to bardzo ważne okażą się: odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem służbowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »