Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem służbowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przepisanie mieszkania zakładowego na rodzinę zmarłego pracownika

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-03-05 • Aktualizacja: 2021-07-04

Niedawno zmarła moja babcia, która przed 52 lata zamieszkiwała w mieszkaniu zakładowym. Od początku razem z babcią mieszkanie zamieszkiwał mój ojciec, a od 1987 również moja mama, a od czasu narodzin – także ja i mój brat. W mieszkaniu tym zamieszkujemy do dzisiaj, ponieważ opiekowaliśmy się babcią do czasu jej śmierci. W drugiej (i zarazem ostatniej) umowie, jaką miała babcia, z 1996 r. istnieje zapis, że jest zawarta na czas określony do momenty istnienia stosunku pracy, jednak – co warto podkreślić – w 1996 r. moja babcia była już od 5 lat na emeryturze. Czy ta umowa najmu może zostać przepisana na któregoś z moich rodziców?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przepisanie mieszkania zakładowego na rodzinę zmarłego pracownika

Wstąpienie w stosunek najmu

Tak zwane „przepisanie” umowy może być różnie rozumiane. Dość często w praktyce chodzi o zawarcie nowej umowy (np. umowy najmu) z nową osobą – jako daną stroną umowy (np. najemcą, w przypadku umowy najmu). Czasami ma miejsce zawarcie nowej umowy (np. umowy najmu) między tymi samymi stronami. W niektórych sytuacjach zawarcie nowej umowy ma miejsce w przypadku wstąpienia w prawo najmu.

Niedawno zmarła najemczyni to mama Pani taty. W takim stanie rzeczy szczególnie duże znaczenie może mieć rzeczywiście konsekwentne dążenie Pani taty do oficjalnego „potwierdzenia”, że doszło do wstąpienia w prawo najmu przez niego po jego mamie (z uwagi na art. 691 K.c.). Prawdopodobnie najemcą w nowej sytuacji stał się Pani tata (wskutek wstąpienia w prawo najmu), ale nie można wykluczyć również wspólnego przysługiwania prawa najmu Pani rodzicom (z uwagi na art. 6801 K.c.) – zwłaszcza w przypadku odpowiedniego współdziałania między wynajmującym a Pani rodzicami.

Wstąpienie w prawo najmu ma charakter obiektywny – następuje z mocy prawa, niezależnie od woli osób, których ono dotyczy (czyli wynajmującego i najemcy). Niekiedy wiążą się z tym spory (w tym na drodze sądowej) odnośnie do wstąpienia w prawo najmu. Na ogół wynajmujący (np. gminy lub zakłady pracy) starają „bronić się” przed oficjalnym udokumentowaniem wstąpienia w prawo najmu; niekiedy wmawia się nowemu najemcy (w świetle art. 691 K.c.), jakoby nie doszło do wstąpienia w prawo najmu przez niego. Zdarzają się też sytuacje odmienne: wynajmujący lub jego przedstawiciel (np. administracja mieszkań komunalnych) żąda zapłaty czynszu od kogoś, kto nawet nie uważa się za najemcę (wskutek wstąpienia w prawo najmu) – np. dziecko zmarłego najemcy, które wspierało swego rodzica w ciężkiej chorobie (w ostatni etapie życia), co czasami wiąże się ze wspólnym zamieszkiwaniem. Całkiem sporo spraw z zakresu wstąpienia w prawo najmu jest kierowanych na drogę sądową.

Często korzystanie z drogi sądowej polega na wytoczeniu powództwa o ustalenie, czyli na skorzystaniu z konstrukcji prawnej przewidzianej w art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), który stanowi: „Powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny.”.

Daleki jestem od zachęcania Pani taty (lub Pani rodziców) od wytaczania powództwa w najbliższym czasie – jednak zwlekanie (zwłaszcza nadmierne) może mieć negatywne skutki. Z pewnością przyda się opracowanie strategii działania – z wyznaczeniem czasu na podejmowanie określonych czynności. Jeżeli są szanse na polubowne załatwienie sprawy z wynajmującym, to być może uda się załatwić sprawę szybko, sprawnie i bez sporów; także w takiej sytuacji należałoby dążyć do oficjalnego potwierdzenia wstąpienia w prawo najmu – oczywiście, proszę pamiętać o ostrożności (zwłaszcza unikać podpisywania czegokolwiek bez wcześniejszego zapoznania się i zaakceptowania całej treści, której podpis dotyczy). Mniejsze szanse na porozumienie mogą przemawiać za wezwaniem pisemnym lub za zawezwaniem do próby ugodowej – posiedzenie ugodowe (art. 184-186 K.p.c.) prowadzi sędzia.

W załatwianiu spraw (zwłaszcza ważnych) przydaje się forma pisemna – pisma trzeba składać (w sekretariacie lub biurze podawczym) za pokwitowaniem przyjęcia lub wysyłać listami poleconymi (i to często „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”).

Powództwo o ustalenie wstąpienia w prawo najmu

Państwu – np. Pani tacie (jako bardzo prawdopodobnemu aktualnemu najemcy) przyda się zdecydowanie i konsekwencja w działaniu. Ryzykowne mogłoby okazać się dowierzanie jakimś zapewnieniom, zwłaszcza powiązanym z „odsyłaniem na kolejny termin”. Po co ryzykować sporem prawnym – np. dotyczącym odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidzianym w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów…); proponuję bardzo dokładnie czytać pisma od wynajmującego (w tym zestawienia w sprawie opłat) – w tym należy zwracać uwagę na określenia: „czynsz” (mogące być przejawem akceptacji przez wynajmującego wstąpienia w prawo najmu) lub „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, bo takie określenia mogą stanowić wskazówkę na okoliczność rzeczywistego stanowiska wynajmującego w tej bardzo ważnej dla Państwa sprawie.

Jeżeli w najbliższych tygodniach nie doszłoby do wyjaśnienia stanowiska wynajmującego lub ujawnione zostałoby jego stanowisko sprzeczne z art. 691 K.c. (dotyczącym wstąpienia w prawo najmu), to rozsądek podpowiada wytoczenie powództwa o ustalenie wstąpienia w prawo najmu (art. 189 K.p.c. w związku z art. 691 K.c.), a przynajmniej zawezwanie do próby ugodowej – takie wezwanie (w odpowiedniej liczbie egzemplarzy) kieruje się do sądu rejonowego (jedną z zalet zawezwania do próby ugodowej jest niska opłata sądowa).

Zaakcentowanie przez Panią postanowienia umowy najmu (zawartej z Pani babcią) odnośnie do najmu na czas oznaczony (według treści odnośnej umowy) skłania do zwrócenia uwagi na brzmienie artykułu 661 K.c.:

„§ 1. Najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

§ 2. Najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.”

Skoro Pani babcia zmarła niedawno, to z pewnością minęło ponad 10 lat od zawarcia z nią odnośnej umowy najmu. Wobec tego najem mieszkania poczytuje się… za zawarty na czas nieoznaczony (art. 661 K.c.). Akcentuję ten aspekt zwłaszcza w przypadku prób wmawiania Pani tacie (Pani rodzicom), jakoby najem wygasł. Poza tym na rzecz Państwa stanowiska przemawiają: zgodny zamiar stron i cel umowy (to jest Pani babci oraz wynajmującego) – art. 65 § 2 K.c.

Gdyby doszło do sprawy sądowej, to bardzo ważne okażą się: odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem służbowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »