Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Realne zagrożenie wypowiedzenia umowy najmu

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2019-04-24

Od kilku miesięcy wynajmuję mieszkanie w bloku. Budynek jest słabo wyciszony, co powoduje, że w mieszkaniu słychać odgłosy korzystania z mieszkania przez sąsiadów. Ostatnio moja sąsiadka z dołu narzeka, że moje dziecko hałasuje. Mam małe dziecko i choć staram się, żeby nie było głośno nie jestem wstanie powstrzymać dziecka przed np. bieganiem po mieszkaniu. Wczoraj sąsiadka zaczęła mi grozić, że skontaktuje się z właścicielem mieszkania, żeby mnie z niego wyrzucił. Dodam, że terminowo płacę wszystkie opłaty i chciałabym pozostać w tym mieszkaniu jeszcze przez jakiś czas. Czy istnieje realne zagrożenie wypowiedzenia umowy w takiej sytuacji?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Realne zagrożenie wypowiedzenia umowy najmu

Sąsiadka zarzuca zakłócanie spokoju w nieruchomości

W pierwszej kolejności chciałabym Panią uspokoić, gdyż opisane przez Panią „hałasy i niedogodności” nie stanowią podstawy do wysnuwania roszczeń, czy też nawet rozwiązania umowy najmu.

Zgodnie bowiem z art. 144 K.c. „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

Mając powyższe na uwadze wskazuję, iż ustawodawca wyszedł ze słusznego założenia, że nie sposób z góry określić jakiego rodzaju i jakiej intensywności naruszenia korzystania z nieruchomości sąsiednich powinny być dozwolone prawnie. Konieczna jest w tym zakresie daleko posunięta elastyczność w dokonywaniu ocen. Dlatego ustalenie przeciętnej miary, która oddziela naruszenia dozwolone od naruszeń zakazanych, powinno następować na podstawie kryterium społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Czy przez hałasujące dzieci w mieszkaniu można mieć problemy prawne

Odnosząc się do problemu ustalenia zakresu dozwolonych naruszeń własności SN wskazał, że „właściciel nieruchomości musi liczyć się z normalnym oddziaływaniem nieruchomości sąsiedniej na swoją nieruchomość” (wyr. SN z 22.6.1972 r., III CRN 126/72, OSNCP 1975, Nr 3, poz. 45). W każdym więc przypadku dla oceny intensywności naruszeń należy posługiwać się przede wszystkim zdrowym rozsądkiem i doświadczeniem życiowym, które pozwala odróżnić przypadki zachowań mieszczących się w granicach normy od tych, które tę normę przekraczają. Należy przy tym uwzględniać wszystkie czynniki mające znaczenie dla danego stanu faktycznego, zwłaszcza zaś: intensywność zakłóceń, ich częstotliwość, porę ich występowania, ewentualne szkody majątkowe i niemajątkowe wynikające z zakłóceń, w szczególności zaś skutki zakłóceń dotyczące życia i zdrowia osób mieszkających lub choćby przebywających na nieruchomości sąsiedniej, wartości zarówno ekonomiczne, jak i społeczne, które są związane z prowadzeniem działań powodujących zakłócenia, możliwości zmiany sposobu prowadzenia tych działań, który pozwoli na zaprzestanie zakłóceń lub ich minimalizację itp.

Ważne w niniejszym problemie są także stosunku miejscowe. Wskazuje się także, że nie sposób podać jednoznacznego określenia stosunków miejscowych. Na pojęcie to składa się szereg elementów, takich jak położenie nieruchomości sąsiednich, czas trwania oddziaływań, ich intensywność, pora, w jakiej występują. Wszystkie one łącznie wpływają na ukształtowanie się określonych zasad postępowania, a także poglądów ludzi (szerzej na ten temat W.J. Katner, Ochrona własności przed naruszeniami, s. 77 i nast.).

Sąd Najwyższy wskazał (wyr. SN z 3.7.1969 r., II CR 208/69, OSP 1971, Nr 5, poz. 87), że określenie to odnosi się zarówno do czasu, jak i miejsca. Kryterium to pozwala, a także nakłada taki obowiązek, na dokonanie oceny konkretnej, związanej ze sposobem odbierania zakłóceń (uważane są za normalne czy też bardzo uciążliwe), a także z uwzględnieniem masowości oddziaływania. Decydujące znaczenie ma charakter środowiska miejscowego – wieś lub miasto, okolica przemysłowa lub rekreacyjna. W doktrynie trafnie podkreślono (por. T. Dybowski, Ochrona własności, s. 326), że w rozsądnych granicach należy także uwzględnić przewidywany rozwój stosunków miejscowych.

Wypowiedzenie umowy najmu na skutek hałasów z mieszkania

Jak Pani widzi, w opisanym przez Panią przypadku, orzecznictwo i doktryna wskazuje jednoznacznie, iż mieści się to w ramach normalnego oddziaływania. Jeżeli blok posiada słabo wygłuszone ściany oraz podłogi to niestety mieszkańcy winni liczyć się z uciążliwościami. Pani jako mieszkaniec nie może przecież zaprzestać chodzenia po mieszkaniu, gdyż może Pani w sposób zgodny z prawem korzystać z lokalu – nie jest to korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę.

Niestety nie znam postanowień umowy najmu, jednak przepisy ogólnie nie wskazują opisanych przez Panią okoliczności jako uprawniających do wypowiedzenia umowy. Ustawodawca jedynie wskazał na niewłaściwe i rażące zachowanie najemcy, określone w art. 685 K.c., jednak uważam, że w Pani przypadku takie wypowiedzenie byłoby nieuzasadnione i stanowiłoby daleko posunięte naruszenie.

Z uwagi na powyższe, proponuję w pierwszej kolejności powiadomić o sytuacji wynajmującego. Proszę przedstawić mu sytuację i wskazać, że lokal jest używany przez Panią zgodnie z umową, a także przeznaczeniem. Proponuję, aby każdy taki incydent z sąsiadami był zgłaszany. Spowoduje to, że wynajmujący będzie miał wiedzę na temat niniejszej sytuacji i pozwoli mu to na rozwiązanie sporu.

Jak wskazałam powyżej, normalne używanie mieszkania nie może być podstawą roszczeń sąsiadów, a także wypowiedzenia umowy najmu. Jednak w przypadku sporu, proszę powołać się na powyższe regulacje prawne, a także opinię sądów.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Naruszenie miru domowego przez osoby trzecie w wynajmowanym mieszkaniu

Wynajmuję pokój na czas określony. Niedawno miało miejsce naruszenie miru domowego przez osoby trzecie, które dostały od wynajmującego klucz i weszły...

 

Miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu

Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem...

 

Wynająłem pokój, ale w nim nie zamieszkałem, czy kaucja przepadła?

Wynająłem pokój, ale w nim nie zamieszkałem, czy kaucja przepadła?

Wynająłem pokój, podpisałem umowę na czas nieokreślony i wpłaciłem kaucję w wysokości 500 zł. Umowa podpisana została 3 tygodnie temu, jednak...

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Podpisałam umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony (1 roku). Czy w przypadku, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić z mieszkania po...

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Przed 5 miesiącami wynajęłam mieszkanie rodzinie z dwójką dzieci. Dwa miesiące temu najemcy zgłosili mi problem – popruła się kanapa. Mebel był...

Żądanie zapłaty za mieszkanie od współlokatora po wyprowadzce

Żądanie zapłaty za mieszkanie od współlokatora po wyprowadzce

Moje pytanie dotyczy najmu pokoju bez umowy na spółkę ze współlokatorką. Kiedy się wyprowadzałam, współlokatorka oznajmiła, że mam zapłacić jej...

Zmiana warunków umowy najmu mieszkania od pracodawcy

Zmiana warunków umowy najmu mieszkania od pracodawcy

Od 2005 r. wynajmuję mieszkanie od pracodawcy na czas nieokreślony. W styczniu tego roku dostałam zmianę tej umowy (z datą grudniową),...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »