Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Remont wynajętego mieszkania i nieuzasadnione podwyżki czynszu

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-08-13

Jestem po rozwodzie, od 15 lat wynajmuję mieszkanie, mieszkam sam. Z wynajmującą łączy mnie typowa umowa najmu. Postanowiłem wyremontować to mieszkanie, zainwestowałem około 20 tys. zł. Niestety po remoncie zaczęły się problemy. W zeszłym roku podniesiono mi czynsz o 60 zł, w tym roku dostałem pismo od właścicielki, że podnosi mi czynsz do 700 zł i co roku będę miał podnoszony o 100 zł do sumy 1000 zł. Radziłem się tutejszego prawnika i on stwierdził, że to jest bezprawne i obliczył, że właścicielka mogła podnieść mi czynsz o 8,48 zł za 1 m2, to jest 551,2 zł za 65 m2. Właścicielka się z tym nie zgadza, straszy, że będzie zmiana właściciela. Prawdopodobnie chce przepisać je na któreś z dzieci i spodziewam się wtedy nowej umowy z wyższymi jeszcze opłatami albo z wypowiedzeniem mi umowy najmu. Do tej pory nie było najmniejszego konfliktu między nami, wszystko zaczęło się po remoncie. Co można w tej sytuacji zrobić?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zgodnie z art. 674 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Mając na uwadze powyższy przepis oraz fakt, że wynajmuje Pan lokal już od 15 lat, zakładam, że wiąże Pana umowa najmu lokalu na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie wysokości czynszu za używanie lokalu o charakterze mieszkalnym powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie (8a ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego; dalej „opl”).

Przed podwyżką czynszu wynajmujący musi w pierwszej kolejności wypowiedzieć czynsz w dotychczasowej wysokości. Według art. 8a ust. 1 opl – właściciel może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (art. 8a ust 2 opl).

Michał Kosiarski w opublikowanym w „Rzeczpospolitej” artykule „Jak wynajmujący może podwyższać czynsz?”, wskazuje, że nie zawsze podwyżka może być uzasadniona.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Co do zasady uzasadnienie podwyżki zależy od tego, czy po jej przeprowadzeniu czynsz przekroczy limit 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu (art. 8a ust. 4 opl). Wartość odtworzeniową oblicza się jednak nie dla konkretnego budynku i lokalu, ale stosując definicję ustawową i dane statystyczne. Bieżącą wartość odtworzeniową na terenie danego województwa publikują raz na pół roku wojewodowie w swoich dziennikach urzędowych. Tę kwotę – aby wyliczyć miesięczną stawkę czynszu równą 3 proc. wartości odtworzeniowej – trzeba podzielić przez 400.

Jeśli wysokość czynszu nie sięga limitu 3 proc. wartości odtworzeniowej i po podwyżce go nie przekroczy, to wynajmujący ma dużą swobodę w uzasadnieniu podwyżki. Inaczej jest natomiast, gdy dochodzi do podwyżki, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Podwyżka taka może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Pierwszym z nich jest inflacja (art. 8a ust. 4e opl). Dlatego podniesienie czynszu o średnioroczny wskaźnik inflacji zawsze jest uznawane za usprawiedliwione. Wskaźnik inflacji publikuje GUS. Drugim przypadkiem, kiedy uzasadniona jest podwyżka czynszu, jest sytuacja, gdy właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk (art. 8a ust. 4e ustawy o ochronie praw lokatorów).

Na pisemne żądanie lokatora wynajmujący musi przedstawić na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Ma na to 14 dni od dnia otrzymania żądania najemcy, a rygorem nieterminowego przedstawienia uzasadnienia albo w ogóle jego nieprzedstawienia jest nieważność podwyżki (art. 8a ust. 4 opl). Po otrzymaniu informacji o podwyżce inicjatywa przechodzi w ręce lokatora. Jeśli nie godzi się na skalę podwyżki, to w ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki (art. 8a ust. 5 pkt 1 ww. ustawy). Skutkiem odmowy jest rozwiązanie stosunku najmu, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (bądź terminu dłuższego, jeśli taki został ustalony dla wypowiedzenia wysokości czynszu w umowie pomiędzy stronami, co jednak zdarza się w praktyce bardzo rzadko). Jeśli lokator odmówi przyjęcia podwyżki, to musi uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku najmu, czyli w praktyce jeszcze przez ponad trzy miesiące.

Drugie wyjście dla lokatora, który nie zgadza się na skalę podwyżki czynszu narzucaną przez wynajmującego, jest zakwestionowanie podwyżki. Najemca może to zrobić w ciągu dwóch miesięcy od wypowiedzenia, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości (art. 8a ust. 5 pkt 2 ww. ustawy). Podczas sprawy sądowej udowodnienie zasadności podwyżki obciąża wynajmującego. Ponadto do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie lokator uiszcza czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości. Dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia lokator uiszcza wyższe opłaty za czynsz, z tym że musi zapłacić kwoty odpowiadające różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Dotyczy to oczywiście tylko tych sytuacji, gdy sąd uzna podwyżkę wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia. Za okres oczekiwania na wyrok sądu lokator nie płaci natomiast odsetek.

Według art. 9 ust. 1b opl – podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Wynajmujący może Panu wypowiedzieć umowę najmu tylko na podstawie przyczyn określonych w art. 11 opl. Przytaczam poniżej ten przepis w całości:

„Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.

6. Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.

7. Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

8. W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.

9. W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.

10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

11. Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2015 r. poz. 2071 oraz z 2016 r. poz. 195, 615 i 1250).

12. Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.”

Warto podkreślić, że wspomniana ustawa o ochronie prawach lokatorów… w kwestiach dotyczących najmu ma pierwszeństwo przed umową najmu. Zatem wszelkie zapisy w umowie najmu sprzeczne z ww. ustawą są nieskuteczne. Pierwszeństwo stosowania ustawy o ochronie lokatorów, w zakresie dotyczącym wypowiedzenia wynika z zapisu art. 11 ust. 1 tejże ustawy, zgodnie z którym wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie lokatorów.

Przytoczę też fragment wyroku Sądu Okręgowego w Krakowie z dnia 25 kwietnia 2014 roku (sygn. akt: II Ca 110/14), który orzekł, że „najem lokalu mieszkalnego (służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych) pozostaje pod szczególną ochroną ustawodawcy. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów uniemożliwiają takie ukształtowanie stosunku najmu, które było mniej korzystne dla najemcy, niż przewidują to przepisy tej ustawy”.

Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wiąże Pana umowa najmu lokalu i reguluje Pan co miesiąc czynsz z tego tytułu, a więc jest Pan lokatorem uprawnionym do odpłatnego używania lokalu.

Zwracam też uwagę na treść art. 11 ust. 10 opl. Zgodnie z tym przepisem, z ważnych przyczyn, innych niż wskazane wyżej, wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Pojęcie „ważne przyczyny”, o których mowa w art. 11 ust. 10 opl, jest pojęciem bliżej niesprecyzowanym. Powoduje to, że przepis pozostawił do uznania sądu orzekanie w każdym poszczególnym przypadku, przy uwzględnieniu – z jednej strony – zasady ochrony własności i – z drugiej strony – zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 21 listopada 2012 roku, sygn. akt: I ACa 926/12).

Kiedy najemca lokalu wprowadza w nim ulepszenia (dokonuje remontu), powinien zawrzeć z wynajmującym umowę, która określi formę rozliczenia nakładów dokonanych na te ulepszenia.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 listopada 1998 roku (sygn. akt: III CKN 33/98) stwierdził, że jeżeli nakładów na rzecz dokonał posiadacz zależny (tj. najemca), któremu do władania rzeczą w danym zakresie przysługuje prawo, zwrot nakładów może nastąpić tylko na zasadach określonych treścią stosunku będącego podstawą prawa posiadacza (tj. umowie najmu).

Jeśli umowa nie regulowała tej kwestii, zastosowanie znajdzie przepis art. 676 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Gerard Bieniek w artykule „Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. III. Najem mieszkań” pisze, że jeżeli najemca poczynił stosowne ulepszenia bez zgody wynajmującego, to wprawdzie brak podstaw do wypowiedzenia umowy najmu, lecz przy opróżnieniu lokalu wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń i przywrócenia w lokalu stanu poprzedniego, chyba że naruszałoby to substancję lokalu. Wynajmujący może też ulepszenie zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »