Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Czy najemca mógł zerwać najem powołując się na wadliwy zapis w umowie?

Za pośrednictwem biura nieruchomości zawarłem 2 tygodnie temu umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego na okres 1 roku. Najemca opłacił część czynszu uzgodnionego do końca bieżącego miesiąca i kaucję w wysokości 1-miesięcznego czynszu. Wczoraj poinformował mnie telefonicznie, że dzisiaj opuszcza lokal i chce oddać mi klucze. Nie przedstawił powodów tej decyzji. Sięgnąłem więc do zapisów umowy najmu sporządzonej przez pośrednika i ku mojemu zdumieniu w § 9, w którym określono termin, na jaki umowa została zawarta, jest akapit: „Strony ustalają miesięczny okres wypowiedzenia najmu”. Czy to nie jest wadliwy zapis? Czy taki zapis nie przeczy istocie umowy na czas określony? Jak w tej sytuacji powinienem postąpić w stosunku do najemcy, jeśli chodzi o kaucję i co do czynszu za następny lub następne miesiące? Chciałbym tę sprawę uczciwie załatwić, ale jestem też mocno rozczarowany nagłą rezygnacja najemcy, bo przecież w najmie chodzi też o stabilny zarobek, na który liczyłem.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy najemca mógł zerwać najem powołując się na wadliwy zapis w umowie?

Cechy najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów w rozdziale 2a. Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali oraz która została zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Jest to zatem umowa terminowa. Zastosowanie do niej znajduje zatem art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.), który wskazuje, że: „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Powód rozwiązania umowy najmu okazjonalnego

A zatem w umowie najmu okazjonalnego można (i jest to zgodne z prawem) zawrzeć postanowienia przyznające stronom prawo do rozwiązania umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia lub bez, ale wymagając podania powodu. Nie można zaś zawrzeć w niej postanowienia, że taka umowa ulega rozwiązaniu za wypowiedzeniem, bez podania przyczyny. Tego typu rozwiązania zarezerwowane są bowiem tylko i wyłącznie dla umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony. W doktrynie i orzecznictwie podkreśla się, że wystarczające jest nawet wprowadzenie zapisu, w myśl którego umowa najmu okazjonalnego może zostać rozwiązana z ważnych powodów, bez uszczegółowiania tych powodów w treści umowy. Oczywiście ze skutkiem natychmiastowym można najem rozwiązać (nawet zawarty na czas określony) w przypadku wskazanym w sytuacji wskazanej w art. 664 § 2 K.c. (wady uniemożliwiające korzystanie z najmu) oraz w art. 682 K.c. (wady zagrażające życiu lub zdrowiu).

Wadliwy zapis umowy najmu okazjonalnego

Orzecznictwo wskazuje, że: „przepis art. 673 § 3 K.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie »wypadków«, o których mowa w tym przepisie. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z językowego punktu widzenia wypadek to zdarzenie, wydarzenie, fakt. Zatem postanowienia umowy ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest więc dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie” (tak orzekł SA w Gdańsku w wyroku z 10 lutego 2020 r. I ACa 110/19). Ten sam sąd wskazał, że: „Również postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z »ważnych przyczyn« mieści się w hipotezie art. 673 § 3 K.c. Z przepisu art. 673 § 3 K.c. wynika także a contrario, że wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie jest dopuszczalne w wypadku niezamieszczenia w umowie najmu stosownej klauzuli w tym zakresie. Brak wskazanej klauzuli w umowie najmu prowadzi do petryfikacji takiego stosunku prawnego i wyłączenia rozwiązania go w tym trybie”. Podobnie np. SA w Białymstoku w wyroku z 16 stycznia 2015 r. I ACa 669/14.

Faktycznie zatem osoba, która przygotowała ową umowę najmu okazjonalnego popełniła błąd. Jeśli umowę opracowywało biuro nieruchomości, wina leży po jego stronie. Niemniej jednak, jako że art. 673§ 3 K.c. jest bezwzględnie obowiązujący, to nawet gdy w umowie jest zapis sprzeczny z kodeksem, obowiązuje kodeks. Zatem wymagane jest wskazanie ważnej przyczyny, nawet gdy umowa tego nie wymaga. Biuro powinno więc uzyskać taką przyczynę od najemcy i ją Panu przekazać.

Roszczenie odszkodowawcze wobec biura pośredniczącego w najmie

Względnie, jeśli najemca odmówi, wskazując, że taką umowę podpisał i się do niej stosuje, zaś Pan nie zamierza iść do sądu przeciwko najemcy, ma Pan roszczenia odszkodowawcze względem biura za nienależyte wykonanie swoich obowiązków i przygotowanie umowy sprzecznej z Kodeksem cywilnym. Co do kwoty, jakiej mógłby Pan próbować dochodzić, to nie byłoby to więcej niż czynsz, do którego umowa by trwała. Wszak pamiętajmy, że zgodnie z art. 355 K.c.:

„§ 1. Dłużnik obowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność).

§ 2. Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności”.

A zatem, decydując się na współpracę z profesjonalistą, wymagany jest najwyższy poziom staranności i zabezpieczenia Pana, jako klienta, interesów, w tym dbania o zgodność umowy z prawem. Niemniej sam zapis niewymagający podania powodu rezygnacji z najmu jest błędny i nie obowiązuje. W praktyce uznaje się go za niebyły i należy stosować 673 § 3 K.c. Jak biuro z tego wybrnie – nie wiem. Opcje są dwie:

  • zapis jest błędny, zatem umowa w ogóle nie przewiduje prawa do jej rozwiązania przed terminem;
  • umowa przewiduje prawo do jej rozwiązania przed terminem z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, ale po wskazaniu ważnych powodów jej rozwiązania.

To biuro powinno wyjaśnić swój błąd. Powinno taką przyczynę uzyskać od najemcy i ją Panu przekazać. Prawda jest jednak taka, że może ją teraz najemca dowolnie wymyślić i nie ma środków, by to zweryfikować (wszak chodzi o wskazanie nie o udowodnienie). Dlatego uważam, że biuro ponosi odpowiedzialność za sam fakt błędnego skonstruowania umowy jako profesjonalista, nawet gdy nie poniósł Pan w tej materii bezpośredniej szkody majątkowej, bo najemca finalnie i tak poda przyczynę.

Z chwilą, gdy najemca poda powód, jego oświadczenie o wypowiedzeniu dopiero stanie się skuteczne. Niemniej jednak uważam, że wówczas w pełni obwiązuje go miesięczny okres wypowiedzenia (mimo konieczności wskazania ważnego powodu), zatem za okres wypowiedzenia czynsz się Panu należy. Za dalsze okresy nie.

Przerwany najem a kaucja

Zgodnie z art. 19a ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela, o których mowa wyżej.

A zatem, jeśli po upływie okresu wypowiedzenia nie wpłynie czynsz za okres wypowiedzenia, powinien Pan kaucję zwrócić, pomniejszając ją o zaległy czynsz (gdyby zaś czynsz został uiszczony za ten okres wypowiedzenia w całości).

Jeśli zaś bronić koncepcji, że skoro umowa nie wskazała prawa do jej rozwiązania z ważnych powodów, to ten zapis o miesięcznym okresie wypowiedzenia w ogolę nie obowiązuje, to umowa jest ważna i to, że najemca lokal opuścił, nic dla Pana nie zmienia. Nadal ma Pan roszczenia o czynsz i dopóki starczy, może go Pan potrącać z kaucji, a gdy nie starczy – wnosić pozew przeciwko najemcy o zapłatę z powiększeniem o odsetki za opóźnienie.

Bezsprzecznie biuro źle wykonało swoją pracę, przygotowując taką błędną umowę i najpierw proszę wnosić do nich o zajęcie stanowiska wobec tejże nieprawidłowości umownej i jej konsekwencji. Z uwagi na ich winę może Pan także do biura wnosić o odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki otrzymywałby Pan, gdyby umowa trwała, bowiem byłaby sporządzona zgodnie z prawem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl