Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rezygnacja z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych

Joanna Korzeniewska • Opublikowane: 2018-08-01

Mam podpisaną umowę o wynajem mieszkania do określonego terminu, ale moi najemcy pokłócili się między sobą i z tego względu chcą zrezygnować z najmu. W umowie jest zapis, że mogą zrezygnować z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych. Czy kłótnie między najemcami można potraktować jako zdarzenie losowe (najemcy tak właśnie twierdzą)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Bycie wynajmującym owszem, potrafi przysporzyć zysków, jednakże nieraz generuje to problemy i konflikty z najemcami. Najczęściej dotyczą one jednak niepłacenia czynszu czy też problemów z eksmisją.

Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym, w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (dalej K.c.). Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 K.c. jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 K.c. wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas wynajmujący ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 Kodeksu cywilnego normują wyłącznie najem lokalu.

Z Pana punktu widzenia najważniejsze są kwestie dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy. Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy zostały opisane m.in. w art. 673 K.c. Zawarto w nim, iż jeśli czas najmu nie jest oznaczony, można wypowiedzieć umowę najmu w terminach określonych w umowie lub w ustawie (jeśli w umowie nie było to określone).

Natomiast w art. 673 § 3 K.c. zapisano wprost, iż umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Związane jest to z tym, iż rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony powinno nastąpić jedynie wyjątkowo, a więc tylko właśnie w wypadkach z góry przewidzianych – zwykle jest to np. gdy najemca nie płaci czynszu lub używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem.

Pan opisał, że możliwe jest wypowiedzenie umowy w przypadku zajścia zdarzenia losowego. Przepisy nie zawierają definicji zdarzenia losowego, dlatego w takich wypadkach należy rozumieć to słowo tak, jak jest rozumiane np. potocznie. Warto odwołać się tutaj do definicji w Słowniku Języka Polskiego. Zgodnie z nim zdarzenie losowe to zdarzenie zależne od kolei losu. Nie musi być spowodowane przez siły przyrody, może być wywołane przez działania ludzi, jednakże pod pewnymi warunkami. Muszą być zachowane warunki losowości, czyli powinno to być zdarzenie nieprzewidywalne, które jest niezależne od woli danej osoby i którego nie można było przewidzieć i mu zapobiec mimo zachowania należytej staranności.

Kłótnia jest zdarzeniem, które trudno uznać za zdarzenie losowe – przecież w kłótni biorą udział przynajmniej dwie osoby, jedna osoba nie może sama ze sobą się pokłócić. Kłóci się to z definicją zdarzenia losowego, gdyż jest to zależne od woli osób i można było tego uniknąć, można samodzielnie odwrócić skutki (mogą dojść do porozumienia, przeprosić się).

W mojej ocenie nie jest to więc argument pozwalający na wypowiedzenie umowy i naprawdę trudno go obronić. Intuicyjnie każdy wyczuwa, że zdarzenie losowe to takie niezależne od danego człowieka, np. wypadek samochodowy czy choroba, a nie kłótnia. Rozwiązanie umowy jest więc zależne jedynie od Pana dobrej woli.

W tym wypadku możliwe byłoby nie wypowiedzenie, ale rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, gdyż strony mają możliwość zmiany treści zawartej przez siebie umowy czy jej rozwiązanie, jeśli istnieje wola stron. Jeśli jednak nie chce Pan tego zrobić, nie musi Pan.

Gdyby się mimo to wyprowadzili, nic to nie zmienia, umowa nadal pozostaje ważna, a oni mają obowiązek zapłaty czynszu. Gdyby tego nie robili, może Pan domagać się zapłaty czynszu, a nawet wnieść pozew do sądu. Może Pan również iść na rękę i pozwolić im na rozwiązanie umowy, jeśli znajdą na swoje miejsce następnych lokatorów. Byłoby to korzystne dla wszystkich, gdyż oni mogliby się wyprowadzić, a Pan nie ponosiłby strat. W przeciwnym wypadku, jeśli nie ma Pan ochoty, nie musi się Pan absolutnie zgadzać na wypowiedzenie umowy, jeśli to nie leży w Pana interesie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Właściciel mieszkania nie płacił za prąd, najemcy odcięto elektryczność, co robić?

Córka wynajmowała od 8 miesięcy mieszkanie. Dziś odcięto w nim prąd, zostawiono karteczkę, że jest zadłużenie w płatnościach za energię...

 

Wynajęcie mieszkania przez żonę bez zgody męża i bez rozdzielności majątkowej

Mieszkamy w wynajmowanym mieszkaniu. Ostatnio nie układa nam się z żoną. Ona zagroziła, że się wyprowadzi i wynajmie inne mieszkanie. Wiem,...

 

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Jakie należności z tytułu najmu lokalu zabezpiecza kaucja?

Wynajmowałem swoje mieszkanie – umowa najmu na czas określony na 1 rok. Po roku najemca opuścił lokal, lecz nie zapłacił ostatniego czynszu najmu....

Naprawa sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. W podpisanej przeze mnie umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę...

 

Remont wynajętego mieszkania i nieuzasadnione podwyżki czynszu

Jestem po rozwodzie, od 15 lat wynajmuję mieszkanie, mieszkam sam. Z wynajmującą łączy mnie typowa umowa najmu. Postanowiłem wyremontować to mieszkanie,...

 

Ważność umowy najmu a brak uiszczenia pełnej kaucji

Mam problem z wynajmującym mój dom lokatorem. Wynajem rozpoczął się w styczniu br., do umowy pisemnej umówiliśmy się słownie, że warunkiem...

 

Prawa najemcy do decydowania o całym lokalu

Od 3 lat mieszkam z mamą, ojczymem i bratem przyrodnim w mieszkaniu komunalnym. Wszyscy jesteśmy na aneksie i jesteśmy zameldowani....

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »