Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Kłótnia wynajmujących jako powód rozwiązania umowy najmu

Autor: Joanna Korzeniewska

Mam podpisaną umowę o wynajem mieszkania do określonego terminu, ale moi najemcy pokłócili się między sobą i z tego względu chcą zrezygnować z najmu. W umowie jest zapis, że mogą zrezygnować z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych. Czy kłótnie między najemcami można potraktować jako zdarzenie losowe (najemcy tak właśnie twierdzą)?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Kłótnia wynajmujących jako powód rozwiązania umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu

Bycie wynajmującym owszem, potrafi przysporzyć zysków, jednakże nieraz generuje to problemy i konflikty z najemcami. Najczęściej dotyczą one jednak niepłacenia czynszu czy też problemów z eksmisją.

Umowa najmu została opisana w Kodeksie cywilnym, w tytule XVII – najem i dzierżawa, opisują ją art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (dalej K.c.). Istotą tej umowy, zgodnie z art. 659 K.c. jest wydanie najemcy rzeczy do używania, za co najemca płaci umówiony czynsz. Umowa powinna zostać zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Zgodnie z art. 664 K.c. wynajmujący ponosi odpowiedzialność, gdy rzecz ma wady ograniczające jej przydatność do umówionego użytku. Wówczas wynajmujący ma prawo domagać się obniżenia czynszu za okres, kiedy rzecz miała wady. Większość przepisów dotycząca najmu odnosi się również do najmu lokalu, choć istnieją pewne odrębności. Z tego względu przepisy od art. 680 do 692 Kodeksu cywilnego normują wyłącznie najem lokalu.

Z Pana punktu widzenia najważniejsze są kwestie dotyczące możliwości wypowiedzenia umowy. Kwestie związane z wypowiedzeniem umowy zostały opisane m.in. w art. 673 K.c. Zawarto w nim, iż jeśli czas najmu nie jest oznaczony, można wypowiedzieć umowę najmu w terminach określonych w umowie lub w ustawie (jeśli w umowie nie było to określone).

Natomiast w art. 673 § 3 K.c. zapisano wprost, iż umowę najmu zawartą na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Związane jest to z tym, iż rozwiązanie umowy zawartej na czas oznaczony powinno nastąpić jedynie wyjątkowo, a więc tylko właśnie w wypadkach z góry przewidzianych – zwykle jest to np. gdy najemca nie płaci czynszu lub używa lokalu niezgodnie z przeznaczeniem.

Pan opisał, że możliwe jest wypowiedzenie umowy w przypadku zajścia zdarzenia losowego. Przepisy nie zawierają definicji zdarzenia losowego, dlatego w takich wypadkach należy rozumieć to słowo tak, jak jest rozumiane np. potocznie. Warto odwołać się tutaj do definicji w Słowniku Języka Polskiego. Zgodnie z nim zdarzenie losowe to zdarzenie zależne od kolei losu. Nie musi być spowodowane przez siły przyrody, może być wywołane przez działania ludzi, jednakże pod pewnymi warunkami. Muszą być zachowane warunki losowości, czyli powinno to być zdarzenie nieprzewidywalne, które jest niezależne od woli danej osoby i którego nie można było przewidzieć i mu zapobiec mimo zachowania należytej staranności.

Kłótnia jest zdarzeniem, które trudno uznać za zdarzenie losowe – przecież w kłótni biorą udział przynajmniej dwie osoby, jedna osoba nie może sama ze sobą się pokłócić. Kłóci się to z definicją zdarzenia losowego, gdyż jest to zależne od woli osób i można było tego uniknąć, można samodzielnie odwrócić skutki (mogą dojść do porozumienia, przeprosić się).

W mojej ocenie nie jest to więc argument pozwalający na wypowiedzenie umowy i naprawdę trudno go obronić. Intuicyjnie każdy wyczuwa, że zdarzenie losowe to takie niezależne od danego człowieka, np. wypadek samochodowy czy choroba, a nie kłótnia. Rozwiązanie umowy jest więc zależne jedynie od Pana dobrej woli.

W tym wypadku możliwe byłoby nie wypowiedzenie, ale rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, gdyż strony mają możliwość zmiany treści zawartej przez siebie umowy czy jej rozwiązanie, jeśli istnieje wola stron. Jeśli jednak nie chce Pan tego zrobić, nie musi Pan.

Gdyby się mimo to wyprowadzili, nic to nie zmienia, umowa nadal pozostaje ważna, a oni mają obowiązek zapłaty czynszu. Gdyby tego nie robili, może Pan domagać się zapłaty czynszu, a nawet wnieść pozew do sądu. Może Pan również iść na rękę i pozwolić im na rozwiązanie umowy, jeśli znajdą na swoje miejsce następnych lokatorów. Byłoby to korzystne dla wszystkich, gdyż oni mogliby się wyprowadzić, a Pan nie ponosiłby strat. W przeciwnym wypadku, jeśli nie ma Pan ochoty, nie musi się Pan absolutnie zgadzać na wypowiedzenie umowy, jeśli to nie leży w Pana interesie.

Zobacz również: Wypowiedzenie umowy o wynajem mieszkania

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl