Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Różne wersje umowy najmu - czy umowa jest ważna?

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2021-12-27

Dnia 20 września syn podpisał umowę najmu pokoju w akademiku. Umowa miała być w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, jednak okazało się, że na jednej umowie koszt najmu to 850 zł (ten egzemplarz umowy posiada wynajmujący), a na drugiej koszt to 560 zł (ten egzemplarz umowy posiada najemca – syn). Syn, podpisując umowę, jako pierwszą podpisał wersję z niższą kwotą najmu. Dodatkowo pokój jest brudny (ściany), szafa ma połamane półki oraz jest uszkodzony materac – wystające sprężyny uniemożliwiają spokojny odpoczynek. Na prośby o naprawienie wad przedmiotu najmu wynajmujący zaproponował „wyprowadzenie się” z pokoju. Co w takiej sytuacji możemy zrobić? Która umowa jest wiążąca?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Różne wersje umowy najmu - czy umowa jest ważna?

Umowa najmu i jej egzemplarze

Zgodnie z brzmieniem art. 78 ustawy Kodeks cywilny:

„§ 1. Do zachowania pisemnej formy czynności prawnej wystarcza złożenie własnoręcznego podpisu na dokumencie obejmującym treść oświadczenia woli. Do zawarcia umowy wystarcza wymiana dokumentów obejmujących treść oświadczeń woli, z których każdy jest podpisany przez jedną ze stron, lub dokumentów, z których każdy obejmuje treść oświadczenia woli jednej ze stron i jest przez nią podpisany”.

Zatem każda ze stron powinna mieć zatem co najmniej egzemplarz umowy podpisany przez drugą stronę. Umowa nie musi być podpisana przez obie strony na wszystkich egzemplarzach. Nie znaczy to jednak , że mogą się one różnić w podstawowych kwestiach a więc np. kwoty czynszu najmu. Umowa jest czynnością prawną wymagającą zgodnych oświadczeń woli stron, a oświadczenie woli jest przejawem tej woli wyrażającym zamiar strony wywołania określonych skutków prawnych. Nie można zatem próbować omijać wyraźnie wyrażoną wolę wtedy, gdy treść zawartej umowy staje się dla jednej ze stron niekorzystna, a pomiędzy stronami dochodzi do sporu o wykonanie tej umowy.

Jak rozumiem, na gruncie faktycznym przedmiotowej sprawy nie jest sporne, że obie strony nie podpisały w tym samym miejscu i czasie umowy najmu zawierającego ich oświadczenia woli. Miała natomiast miejsce sytuacja, w której każda ze stron miała nanieść swój podpis osobno, w innym miejscu i czasie, na tym „swoim” egzemplarzu umowy. Konieczne jest, aby oświadczenie woli każdej strony doszło do wiadomości drugiej w taki sposób, że mogła ona zapoznać się z jego treścią.

Istotne jest zatem w tej sytuacji brzmienie art. 65:

„§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Różne kwoty czynsz za najem

A zatem przy dokonywaniu wykładni umów należy brać pod uwagę przede wszystkim cel umowy oraz zgodny zamiar stron. Problem zawarcia bądź niezawarcia umowy sprowadza się do interpretacji całego opisanego zajścia z punktu widzenia oświadczeń woli i ich treści. Do zawarcia umowy potrzebne jest określenie co najmniej istotnych warunków umowy. W tym wypadku będzie to określenie kwoty czynszu najmu. Jak wynika z Pani informacji, brak jest tu zgodności stron co do istotnych warunków umowy, ponieważ różnią się one co do kwoty czynszu najmu. Tymczasem do zawarcia umowy może dojść tylko wtedy, kiedy strony złożą zgodne oświadczenia woli, tzn. dojdą do porozumienia (konsens). Wyrażone w przytoczonym przepisie reguły interpretacyjne grupują się wokół dwóch respektowanych przez prawo cywilne wartości. Są nimi z jednej strony wola (intencja) osoby dokonującej czynności prawnej, z drugiej natomiast zaufanie, jakie budzi złożone oświadczenie woli u innych osób. W sytuacji opisanej w Pana sprawie mamy do czynienia z brakiem konsensu (brak porozumienia co do kwoty czynszu najmu, co w doktrynie określa się jako dyssens (nie dochodzi do zgodności oświadczeń woli). Strony, co prawda, składają tutaj oświadczenia woli, ale o niezgodnej treści. W zależności od tego, czy strony są świadome lub nieświadome braku zgodności swych oświadczeń, możemy rozróżnić dyssens jawny (strony, składając oświadczenia woli, zrozumiały je identycznie, tj. komunikacja pomiędzy stronami powiodła się, jednak każde z oświadczeń ma odmienną treść -> umowa nie zawarta) i dyssens ukryty. Problem dyssensu ukrytego zachodzi, gdy wzajemna komunikacja pomiędzy stronami nie powiodła się, ponieważ strony składając oświadczenia woli, nie zrozumiały ich identycznie jednak obie sądzą, że jednakowo pojęły ich sens i na tym opierają swoje przekonanie, że doszło do konsensu (zgodności oświadczeń woli – porozumienia). W przypadku dyssensu ukrytego, najpierw należałoby za pomocą reguł wykładni literalnej, funkcjonalnej lub celowościowej szukać sensu umowy, a przez to pośrednio ustalić zgodne oświadczenia stron. W rezultacie interpretacji albo ustala się jednoznaczne i zgodne oświadczenia stron (umowa zawarta; możliwość stron uchylenia się od oświadczeń woli na podstawie art. 84 – skutek w postaci nieważności umowy ex tunc; ewentualne świadczenie nienależne 410 § 2 w zw. z art 405), albo uznaje, że tą drogą nie da się usunąć wieloznaczności, co skutkuje tym, iż umowa nie została zawarta. Tak też, tj. przyjmując koncepcje nieusuwalnego dyssensu ukrytego, który skutkuje brakiem zawarcia skutecznej umowy, należałoby przyjąć w przedstawionej sprawie.

Priorytetową bowiem regułę interpretacyjną oświadczeń woli, składanych indywidualnie adresatom, stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia jak strony rzeczywiście zrozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem.

Naprawa szkody – brak zawarcia umowy najmu

W związku z tym, iż umowa nie została zawarta, Pani synowi przysługują roszczenia z tytułu czynu niedozwolonego na podstawie art. 415 (naprawa szkody).

W tej sytuacji kwestia szafy czy materaca ma charakter wtórny, ponieważ mamy tu do czynienia z niedojściem umowy do skutku (braku jej zawarcia). Zatem w pierwszym rzędzie, aby mogła być ona skuteczna, należałoby określić zgodnie ustaloną kwotę czynszu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »