Kategoria: Eksmisja

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozpoczęcie budowy i utracenie prawa do lokalu socjalnego

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-06-01

Mam wyrok sądowy o eksmisji z uwagi na stan techniczny budynku. Obecnie pracuję za granicą. Sąd wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu wskazania przez gminę lokalu zastępczego. Czy z uwagi na dochody tracę prawo do lokalu zastępczego? Podjąłem się budowy domu, to jednak trochę potrwa. Jakie mam w tej sytuacji prawa i jakie konsekwencje oraz czas na realizację podjętej budowy? Właściciel straszy mi rodzinę przymusową eksmisją.

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.

Według ust. 9 tego artykułu „w wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32”.

Tak więc konieczność rozbiórki lub remontu budynku stanowi przyczynę wypowiedzenia na podstawie ust. 2 pkt 4 powyższego przepisu. O tym, że rozbiórka lub remont są konieczne, przesądzają przepisy ustawy Prawo budowlane oraz aktualny stan techniczny budynku. Na tle komentowanej regulacji można wyróżnić trzy typy sytuacji:

  1. Remont budynku stanowiący jednocześnie naprawę konieczną w rozumieniu art. 10 ust. 4 i ze skutkami wskazanymi w tym przepisie.
  2. Rozbiórka lub remont budynku niebędące naprawą konieczną w rozumieniu art. 10 ust. 4, powodujące obowiązek właściciela budynku zapewnienia lokatorowi lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki (art. 11 ust. 9); względem sytuacji opisanej w pkt 1 różnica polega na braku ciągłości stosunku prawnego stanowiącego dla lokatora podstawę korzystania z lokalu i niemożności żądania powrotu do lokalu dotychczas zajmowanego po zakończeniu remontu.
  3. Rozbiórka lub remont budynku niebędący naprawą konieczną w rozumieniu art. 10 ust. 4, jeżeli w dniu wejścia w życie komentowanej ustawy, tj. 10 lipca 2001 r., najemca opłacał czynsz regulowany – wówczas do 31 grudnia 2015 r. obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki najemcy spoczywa na gminie (por. art. 32 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Przesłankę dostarczenia lokatorowi lokalu zamiennego uważa się za spełnioną w razie złożenia lokatorowi przez właściciela propozycji zawarcia umowy w przedmiocie udostępnienia mu lokalu spełniającego kryteria lokalu zamiennego. Właściciel budynku niemający możliwości zapewnienia lokalu zamiennego we własnym zakresie – np. przez wynajęcie lokalu – zobowiązany jest wystąpić do gminy z wnioskiem o przydzielenie takiego lokalu (wyrok WSA w Warszawie z 29 listopada 2011 r., sygn. akt VII SA/Wa 1171/2011, Lexis.pl nr 3889172).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Należy wskazać, że w razie niewykonywania przez właściciela obowiązku zapewnienia lokalu zamiennego Pan jako lokator na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego może wystąpić przeciwko niemu z powództwem o ustalenie prawa do lokalu zamiennego. Sprawa taka ma charakter majątkowy (postanowienie SN z 20 maja 2009 r., sygn. akt I CZ 18/2009, Lexis.pl nr 2128068), zatem niewskazanie w pozwie wartości przedmiotu sporu będzie brakiem formalnym pozwu podlegającym uzupełnieniu w trybie art. 130 § 1 zd. 1 Kodeksu postępowania cywilnego.

Pan lokal zamienny ma przyznany, jednak czeka Pan do momentu, kiedy gmina taki lokal Panu zaoferuje. Do tego czasu eksmisja jest wstrzymana i nie ma żadnych podstaw, aby właściciel nieruchomości przymusowo (siłowo) Pana usunął z mieszkania. Może to zrobić tylko komornik na podstawie wyroku eksmisyjnego. Nie zrobi tego jednak, bowiem, jak już wskazałem, wykonanie wyroku jest zawieszone (twierdzi Pan, że taka wzmianka widnieje na wyroku eksmisyjnym) do czasu zaoferowania lokalu zamiennego.

Potwierdził to także Wojewódzki Sąd Administracyjny, który stwierdził, że „artykuł 11 ust. 4 i 9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego przewiduje, że w przypadku opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek dostarczenia lokalu spoczywa do dnia 31 grudnia 2015 r. na właściwej gminie (art. 32 ustawy). Jego realizację zapewnia art. 68 pkt 2 Prawa budowlanego. Zatem egzekwowany obowiązek wyłączenia budynku z użytkowania obciąża współwłaścicieli, ale zobowiązanym do zapewnienia lokali zamiennych jest też inny podmiot – gmina” (wyrok WSA w Warszawie z 10 grudnia 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 1389/2012, Lexis.pl nr 5186915).

Jak podkreślił NSA w wyroku z dnia 5 listopada 2000 r., sygn. akt II SA/Gd 1685/98, skarżącego nie obciąża obowiązek dostarczenia takich lokali, skoro nimi nie dysponuje. Wszelkie opóźnienia wykonania nakazu opróżnienia lokalu będą obciążały podmiot zobowiązany do dostarczenia lokali. Do momentu, gdy lokale takie nie zostaną dostarczone obowiązek nie jest więc możliwy do wykonania.

Proszę pamiętać, że lokal proponowany przez gminę powinien spełniać określone warunki.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów „przez lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni”.

Pytał Pan następnie, czy przy przyznawaniu Panu lokalu zamiennego gmina na nowo analizuje Pana sytuację majątkową i mieszkaniową. Nie wiem jednak, jak to jest w Pana miejscowości.

Na pytanie to pośrednio odpowiedział Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia z dnia 23 stycznia 2013 r. (sygn. akt I OSK 1712/12). Sąd ten stwierdził, że „w wykonaniu upoważnienia ustawowego Rada Miasta Stołecznego Warszawy podjęła uchwałę z dnia 9 lipca 2009 r. Nr LVIII/1751/2009 w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy (Dz. Urz. Woj. Maz. Nr 132, poz. 3937 - dalej: uchwała). Uchwała ta nie reguluje jednak wprost sytuacji skarżących, tj. warunków i przesłanek rozkwaterowania lokatorów uprawnionych do otrzymania lokalu zamiennego, w przypadku konieczności opuszczenia dotychczasowego lokalu w związku z rozbiórką budynku. § 5 ust. 1 pkt 1 uchwały stanowi jedynie, że postanowień § 4 nie stosuje się do osób, którym miasto na mocy ustawy zobowiązane jest zapewnić lokale zamienne. Nie stosuje się więc do nich kryteriów dotyczących warunków mieszkaniowych i kryterium dochodowego, obowiązujących przy nawiązaniu najmu lokalu mieszkalnego z zasobów gminy. Jest to o tyle zrozumiałe, że lokal zamienny ma zapewnić »odtworzenie« sytuacji mieszkaniowej lokatorów, w porównaniu z dotychczasowym lokalem (lokal zamienny to »lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym« – art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy).

Stąd też § 23 pkt 2 uchwały stanowi również, że nawiązanie stosunku najmu w związku z koniecznością zapewnienia lokali zamiennych w sytuacjach określonych w ustawie (czyli między innymi takich jak w niniejszej sprawie – art. 11 ust. 9 ustawy) nie wymaga opinii Komisji Mieszkaniowej, czyniąc w tej mierze odstępstwo od zasady, że opinia taka jest wymagana. Zdaniem sądu oznacza to, że przy konieczności dostarczenia lokalu zamiennego w ramach realizacji obowiązku ustawowego, nie rozstrzyga się o poprawie warunków mieszkaniowych wnioskodawców (zamianie lokali), do czego zmierza wniosek skarżących, żądający dostarczenia samodzielnych lokali mieszkalnych, gdyż odbyłoby się to z naruszeniem ogólnych zasad zamiany lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu miasta, przewidzianych w § 8 ust. 1 pkt 1 lit. e) uchwały, tj. z pominięciem kryteriów mieszkaniowych, sytuacji życiowej i kryterium dochodowego wnioskodawców. Oceny takiej nie zmienia pozostała treść art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, do której odwołują się skarżący, mówiąca o tym, że »warunek ten (odnośnie parametrów lokalu zamiennego) uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m2 tej powierzchni«.

Chodzi tu bowiem o to, że parametry lokalu zamiennego spełnia również lokal o powierzchni pokoi mniejszej od lokalu dotychczasowego, byleby zapewniał minimum powierzchni pokoi na osobę w gospodarstwie domowym, określone w cytowanej treści przepisu, bez badania, czy gospodarstwo owe jest wspólne, odrębne, czy samodzielne. Te kryteria badane są bowiem przy ewentualnej zamianie lokalu, w trybie § 8 ust. 1 pkt 1 lit. e uchwały. Zamiana nie może jednak odbyć się bez spełnienia ogólnych kryteriów przyznawania lokali z zasobu gminy, przewidzianych w uchwale, a do tego w istocie zmierza wniosek skarżących”.

Tak więc, jak wynika z powyższego, gmina nie może na nowo badać, czy Panu i Pana rodzinie przysługuje tai lokal na podstawie warunków finansowych, bowiem nakaz taki wydał sąd. Dopiero później, jeżeli gmina wejdzie w posiadanie informacji wskazujących, że ze względu na warunki finansowe lokal komunalny (jeżeli poprzedni lokal miał taki charakter) się Panu nie należy, to może wypowiedzieć umowę najmu i również wnieść o eksmisję.

Lokal zamienny powinien być udostępniony na czas naprawy mieszkania, a nie tylko na kilka miesięcy.

Zaznaczam, że osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »