Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu i zniesienie tytułu prawnego zajmowania lokalu

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2019-07-24

Jestem właścicielem lokalu mieszkalnego. Kamienica, w której znajduje się lokal, była przejęta w zasoby gminy, a kilka lat temu, decyzją sądu, odzyskali ją bezpośredni spadkobiercy pierwotnych właścicieli. Ja uzyskałem prawo własności lokalu jako spadek po mojej matce. Na podstawie przydziału administracyjnego z lat 70. w lokalu zamieszkiwało małżeństwo (wymienione w przydziale). Obecnie zamieszkuje ich syn (rodzice się wymeldowali). Dwa lata temu jako właściciel wręczyłem wynajmującym dokument 3-letniego okresu wymówienia okresu najmu. Został on przyjęty z pokwitowaniem 3 osób: rodziców i syna.Termin trzech lat upływa w roku 2019. Obecnie zamieszkujący w lokalu dorosły syn poinformował nas, że ma zamiar wyprowadzić się wcześniej. Zgłasza jakieś roszczenia odnośnie zwrotu kosztów niektórych inwestycji w mieszkaniu. Jakim dokumentem powinna być rozwiązana umowa najmu i zniesiony tytuł prawny dotychczasowego zajmowania lokalu przez najemców (przydział administracyjny)? Kto powinien być sygnatariuszem tego dokumentu: osoby figurujące na dokumencie przydziału (rodzice, którzy się wymeldowali) czy też ich syn (faktycznie zamieszkujący i prowadzący z nami pertraktacje), a może trzy osoby?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozwiązanie umowy najmu i zniesienie tytułu prawnego zajmowania lokalu

Najem lokalu na podstawie tzw.decyzji przydziałowej a obowiązujący stan prawny

Z udzielonych przez Pana wyjaśnień wynika, że lokal był przedmiotem stosunku najmu zawartego na podstawie tzw. decyzji przydziałowej, które w określonej przestrzeni czasowej wydawane były w trybie ustawy z dnia 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 10, poz. 59 z późn. zm.) lub ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (Dz. U. Nr 14, poz. 84 z późn. zm.).

Wprawdzie instytucja przydziału została całkowicie wyeliminowana z polskiego porządku prawnego, jednak powstałe na podstawie decyzji stosunki prawne zachowały moc. Na podstawie art. 56 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 z późn. zm.) najem nawiązany na podstawie przydziału uległ przekształceniu w najem umowny zawarty na czas nieokreślony.

W obowiązującym stanie prawnym zasady najmu lokali mieszkalnych oraz dopuszczalność i tryb rozwiązywania stosunku najmu podlega reżimowi przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610 z późn. zm.).

Zgodnie z przepisami ww. ustawy, stosunek najmu może zostać rozwiązany wyłącznie w przypadkach enumeratywnie określonych w tym akcie.

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania

Z przedstawionego stanu faktycznego należy wywieść, że najemcom złożone zostało oświadczenie w trybie art. 11 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. z zachowaniem 3-letniego okresu wypowiedzenia z uwagi na zamiar zamieszkania właściciela w lokalu bez prawa do lokalu zamiennego.

Jednocześnie, jak wynika z Pańskich wyjaśnień, zamiarem najemcy jest rozwiązanie umowy najmu przed upływem okresu wypowiedzenia.

Należy zauważyć, że to najemca uprawniony jest do rozwiązania umowy w każdym czasie, w tym przed upływem okresu wypowiedzenia. Z tych względów, jeżeli zamiarem stron jest zakończenie stosunku najmu przed upływem 3 lat od dnia skutecznego wypowiedzenia umowy, to najemca powinien złożyć wynajmującemu (właścicielowi lokalu) stosowne wypowiedzenie.

Ponieważ adresatami decyzji przydziałowej oraz stronami powstałego z mocy prawa umownego stosunku najmu są rodzice lokatora, to oni powinni złożyć oświadczenie w odpowiedniej treści. Należy jednak pamiętać, że okres wypowiedzenia umowy najmu, na podstawie której najemcy obowiązani są uiszczać czynsz w cyklu miesięcznym, wynosi co do zasady trzy miesiące (stosunek najmu ustaje z upływem miesiąca, na który przypada koniec okresu wypowiedzenia).

Jeżeli natomiast najemcy będą chcieli skorzystać z uprawnienia do korzystania z lokalu do czasu rozwiązania stosunku najmu, tj. do czasu upływu 3-letniego okresu wypowiedzenia, wówczas nie będzie konieczne składanie odrębnych oświadczeń – umowa ulegnie bowiem rozwiązaniu z upływem okresu tego wypowiedzenia.

W praktyce, po zakończeniu obowiązywania umowy najmu zalecane jest odebranie oświadczenia o wydaniu lokalu na rzecz właściciela. Dokument ten uchyla wszelkie wątpliwości co do skuteczności ponownego objęcia lokalu w posiadanie przez właściciela. W protokole strony mogą zawrzeć informacje o stanie lokalu, które mogą być podstawą do zgłoszenia ewentualnych roszczeń o przywrócenie do stanu poprzedniego lub o poczynione nakłady.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu

Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem...

 

Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku

Rozliczenie wynajmu mieszkania otrzymanego w spadku

Jestem z siostrą współwłaścicielem mieszkania, które otrzymaliśmy w spadku po śmierci mamy. Chciałbym je wynająć, ponieważ stoi puste. Siostra...

Wynajem lokalu dla firmy - jaki podatek - ryczałt czy VAT?

Wynajem lokalu dla firmy - jaki podatek - ryczałt czy VAT?

Chcę wynająć lokal (tj. dom) pewnej firmie. Jaki podatek muszę płacić, ryczałt 8,5% czy też VAT 23%?

Sprowadzenie przez najemcę dzikiej lokatorki z dziećmi

Sprowadzenie przez najemcę dzikiej lokatorki z dziećmi

Najemca wymówił umowę najmu, a mimo to nie wyprowadził się. Sprowadził do mieszkania ciężarną dziką lokatorkę z dzieckiem. Teraz odgraża się,...

Wynajmujący mieszkanie został aresztowany - co zrobić?

Wynajmujący mieszkanie został aresztowany - co zrobić?

Posiadam mieszkanie, które wynajmuję. Od jakiegoś czasu najemca zalegał z opłatami, później skończyła nam się umowa, a niedawno złapała go...

Zmiana warunków umowy najmu mieszkania od pracodawcy

Zmiana warunków umowy najmu mieszkania od pracodawcy

Od 2005 r. wynajmuję mieszkanie od pracodawcy na czas nieokreślony. W styczniu tego roku dostałam zmianę tej umowy (z datą grudniową),...

Pokrycie kosztów remontu wynajmowanego mieszkania

Pokrycie kosztów remontu wynajmowanego mieszkania

Właściciel mieszkania po mojej wyprowadzce nie chce oddać mi kaucji, a nawet żąda ode mnie dopłaty. Moim zdaniem mieszkanie nie wymaga żadnego remontu,...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »