Rozwiązanie umowy najmu lokalu usługowego z powodu pandemii

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Niestety jeżeli umowa nie określiła możliwości rozwiązania niniejszej umowy z uwagi na obecną sytuację, jedyną możliwością jest skorzystanie z reguły rebus sic stantibus (z łac. skoro sprawy przybrały taki obrót). Zgodnie bowiem z treścią art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie – powodując, iż umowy nie da się wypowiedzieć. Proponuję jednak, w rozmowie z wynajmującymi, powołać się na powyższą regulację.

Sytuacja pandemii a rozwiązanie najmu

Zgodnie bowiem z art. 357¹ jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Według powszechnego stanowiska, ze względu na wyjątkowy charakter (klauzula rebus sic stantibus wprowadza wyjątek od zasady nakazującej wykonywać zobowiązania zgodnie z ich pierwotną treścią – art. 354 § 1 in principio Kodeksu cywilnego), art. 357¹ powinien być interpretowany ściśle. Jego zastosowanie ogranicza się do stosunków kontraktowych.

Nadzwyczajna sytuacja – pandemia

Przesłanką jest bowiem to, że nadzwyczajna zmiana okoliczności doprowadziła do skutków, których strony „nie przewidywały przy zawarciu umowy” (tak m.in. Radwański, Olejniczak, Zobowiązania, 2012, s. 301; A. Malarewicz, Wpływ zmiany stosunków, cz. 2, s. 588; M. Mataczyński, M. Saczywko, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 357¹, s. 1266, Nb 5). W takiej sytuacji się Pan znalazł, bowiem nikt nie przewidział wprowadzenia stanu epidemii i niedogodności z tym związanych w 2019 r. Przesłankami zastosowania art. 357¹ KC są:

1. nadzwyczajna zmiana stosunków;
2. nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron;
3. związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty;
4. nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania (tak red. Osajda, Legalis 2020).

Oprócz nadzwyczajnej zmiany stosunków artykuł 357¹ wymaga, by wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistniała nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty. Niniejsze może więc zostać spełnione w Pana sytuacji – chociaż nie opisał Pan dokładnie swojej sytuacji, bowiem najczęstszym podawanym przykładem jest np. utrata pracy w miejscu najmu na skutek epidemii, co powoduje, iż nie będzie Pan mógł wywiązać się z umowy wzajemnej. Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, w oparciu o obecne okoliczności, istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu o zmianę umowy w powyższym zakresie, a także co Pana interesuje najbardziej także jej rozwiązanie – tak aby każda ze stron nie poniosła negatywnych konsekwencji niniejszego stanu. Jak wiadomo, wszelkie sprawy kierowane do sadu związane są z okresem oczekiwania, a także kosztem. Dlatego w pierwszej kolejności proponuję Panu porozumieć się z wynajmującym, powołać się na niniejszą regulację i poprosić o polubowne zakończenie umowy – bez nakładania dodatkowych kosztów.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »