Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu lokalu usługowego z powodu pandemii

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2021-01-04

W ubiegłym roku zawarłem umowę najmu (umowa notarialna) lokalu usługowego. Czas trwania umowy to dwa lata (pozostał 1 rok). Ze względu na COVID zmuszony jestem rozwiązać umowę najmu przed czasem. Potrzebuję konsultacji prawniczej dotyczącej możliwych opcji związanych z rozwiązaniem umowy z powodu pandemii, które będą najmniej uciążliwe finansowo. 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu usługowego z powodu pandemii

Rozwiązanie umowy najmu na czas określony

Niestety jeżeli umowa nie określiła możliwości rozwiązania niniejszej umowy z uwagi na obecną sytuację, jedyną możliwością jest skorzystanie z reguły rebus sic stantibus (z łac. skoro sprawy przybrały taki obrót). Zgodnie bowiem z treścią art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie – powodując, iż umowy nie da się wypowiedzieć. Proponuję jednak, w rozmowie z wynajmującymi, powołać się na powyższą regulację.

Sytuacja pandemii a rozwiązanie najmu

Zgodnie bowiem z art. 3571 jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę, sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym. Według powszechnego stanowiska, ze względu na wyjątkowy charakter (klauzula rebus sic stantibus wprowadza wyjątek od zasady nakazującej wykonywać zobowiązania zgodnie z ich pierwotną treścią – art. 354 § 1 in principio Kodeksu cywilnego), art. 3571 powinien być interpretowany ściśle. Jego zastosowanie ogranicza się do stosunków kontraktowych.

Nadzwyczajna sytuacja – pandemia

Przesłanką jest bowiem to, że nadzwyczajna zmiana okoliczności doprowadziła do skutków, których strony „nie przewidywały przy zawarciu umowy” (tak m.in. Radwański, Olejniczak, Zobowiązania, 2012, s. 301; A. Malarewicz, Wpływ zmiany stosunków, cz. 2, s. 588; M. Mataczyński, M. Saczywko, w: Gutowski, Komentarz, t. I, art. 3571, s. 1266, Nb 5). W takiej sytuacji się Pan znalazł, bowiem nikt nie przewidział wprowadzenia stanu epidemii i niedogodności z tym związanych w 2019 r. Przesłankami zastosowania art. 3571 KC są:

  1. nadzwyczajna zmiana stosunków;
  2. nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty dla jednej ze stron;
  3. związek przyczynowy między zmianą stosunków a utrudnieniami w wykonaniu zobowiązania czy groźbą straty;
  4. nieprzewidzenie przez strony przy zawieraniu umowy wpływu zmiany stosunków na wykonanie zobowiązania (tak red. Osajda, Legalis 2020).

Oprócz nadzwyczajnej zmiany stosunków artykuł 3571 wymaga, by wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków zaistniała nadmierna trudność w spełnieniu świadczenia lub groźba rażącej straty. Niniejsze może więc zostać spełnione w Pana sytuacji – chociaż nie opisał Pan dokładnie swojej sytuacji, bowiem najczęstszym podawanym przykładem jest np. utrata pracy w miejscu najmu na skutek epidemii, co powoduje, iż nie będzie Pan mógł wywiązać się z umowy wzajemnej. Z uwagi na powyższe, jak Pan widzi, w oparciu o obecne okoliczności, istnieje możliwość skierowania sprawy do sądu o zmianę umowy w powyższym zakresie, a także co Pana interesuje najbardziej także jej rozwiązanie – tak aby każda ze stron nie poniosła negatywnych konsekwencji niniejszego stanu. Jak wiadomo, wszelkie sprawy kierowane do sadu związane są z okresem oczekiwania, a także kosztem. Dlatego w pierwszej kolejności proponuję Panu porozumieć się z wynajmującym, powołać się na niniejszą regulację i poprosić o polubowne zakończenie umowy – bez nakładania dodatkowych kosztów.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »

Poduszki