Rozwiązanie umowy najmu przez jednego z współlokatorów

Umowa najmu na czas określony

Pierwszy problem, jaki się jawi po zapoznaniu się z treścią umowy, jest taki, że umowa najmu została zawarta na czas określony. Umowy zawarte na czas określony i czas nieoznaczony różnią się w zakresie możliwości ich rozwiązania, zwłaszcza przy korzystaniu z instytucji wypowiedzenia.

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Innymi słowy, umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana przed ustalonym czasem jej trwania tylko wtedy, kiedy jest to wprost w niej wskazane. Przedstawiona umowa zawiera przypadki, w których tylko wynajmujący może wypowiedzieć umowę przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Dla najemców (w tym dla Pana) takich przypadków nie przewidziano.

Kilka najemców a jedna umowa najmu

Kolejna sprawa – jeśli najemców jest kilku, a zawarto jedną umowę najmu, występują oni zbiorowo jako najemcy. Zasadniczo powinna być klauzula solidarności najemców za zobowiązania określone w umowie. Odpowiedzialność solidarna to forma wspólnej odpowiedzialności wielu osób (dłużników), dla której charakterystyczne jest, iż każdy z dłużników jest odpowiedzialny za cały dług, a spełnienie świadczenia przez jednego z dłużników zwalnia pozostałych (art. 366 K.c.). W takim przypadku można byłoby domagać się spłaty całego czynszu od obu najemców lub tylko od jednego z nich – w zależności od decyzji wynajmującego jako właściciela mieszkania.

Jeśli więc jeden z najemców popadłby w jakieś problemy finansowe, to drugi musiałby zapłacić 100% czynszu. Oczywiście najemcy mogliby potem przeprowadzać między sobą wewnętrzne rozliczenia. Z kolei, przy istnieniu takiej klauzuli, każdy z najemców ma prawo do wypowiedzenia umowy w całości. Czyli jeżeli umowę najmu wypowie jeden z nich, skutki tego wypowiedzenia obejmują również drugiego z najemców. U Pana takiej klauzuli nie ma, zatem jeżeli Pan zaprzestanie płacenia czynszu najmu, to wynajmujący nie zwróci się do drugiego o zapłatę całości, bo nie ma ku temu podstawy, ale będzie „ścigał” Pana.

Możliwe rozwiązania sytuacji

Jak wyżej wskazałam, nie ma podstawy do wcześniejszego wypowiedzenia umowy, bo w jej treści taki wypadek nie występuje, zatem nie pozostaje Panu nic innego, jak porozumieć się z wynajmującym (osobą, która umowę podpisała jako wynajmujący) w celu sporządzenia aneksu do umowy w zakresie zmiany podmiotowej (z dwóch najemców – jeden). Byłoby idealnie, gdyby znalazł Pan kogoś na swoje miejsce. Myślę, że wtedy wynajmujący byłby bardziej skłonny do „uwolnienia” Pana z umowy najmu. Druga opcja to taka, że umowa zostanie ograniczona do drugiego z najemców, który pozostał w lokalu, ale wtedy należałoby porozumieć się z nim, iż będzie płacił za cały lokal i na tej podstawie dokonać zmiany podmiotowej umowy w ten sposób, że umowa obejmowałaby tylko pozostawionego najemcę. Trzecia opcja to taka, w której przy rozwiązaniu za porozumieniem stron wynajmujący określi należność za polubowne odstąpienie od takiej umowy. Należność ta czasem jest bardziej opłacalna niż wyczekiwanie końca świadczenia. Są to dla Pana jedyne opcje, ponieważ wynajmujący może nie zgodzić się na jej rozwiązanie za porozumieniem stron, a próby wypowiedzenia umowy byłyby tu bezskuteczne.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼