Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad lokalu

Autor: Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-03-12

Chciałbym rozwiązać umowę najmu na czas określony z powodu wystąpienia zagrzybienia na ścianie. Nie wiedziałem wcześniej o wadach lokalu. W umowie stoi zapis: „Zerwanie Umowy przez Najemcę lub wypowiedzenie stosunku prawnego przez Wynajmującego z winy Najemcy przed upływem terminów określonych w umowie skutkować będzie prawem Wynajmującego do zatrzymania wpłaconej przez Najemcę kaucji depozytowej jako zadośćuczynienia za poniesione szkody z tytułu niewywiązania się Najemcy z postanowień Umowy. Ponadto Najemca zapłaci Wynajmującemu wszystkie koszty i należności czynszowe w pełnej kwocie obwiązujące do ostatniego dnia miesiąca, w którym to najemca zwróci Lokal Wynajmującemu”. W umowie nie jest zawarta możliwość rozwiązania jej w wyniku wystąpienia ważnych przyczyn€. Wynajmujący najpierw kazał mi samemu zwalczyć zagrzybienie, po czym na następny dzień, kiedy powiedziałem, że będę wypowiadał umowę, zobowiązał się do próby usunięcia szkody, jednak chciałbym opuścić lokal jeszcze przed tym. Czy w zaistniałym wypadku należy mi się kaucja po rozwiązaniu umowy?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz
Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Sądzę że otrzymałem rzetelne wyjaśnienia moich problemów. Odpowiedzi były na tyle jasne i logiczne że pozwolą mi spokojnie załatwić sprawy, których dotyczyły pytania. 
Marek
Dziękuję zaspokoiłem swoją ciekawość. 
Marek, firma, 35 lat
Dziękuję za szybką odpowiedź, pomocną.
Alicja, 50 lat
Bardzo rzetelna, fachowa i szybka odpowiedź, pomocna w podjęciu dalszych działań. Dziękuję prawnikowi, który bardzo mi pomógł w zawikłanej dla mnie sprawie, w szczególności za wyczerpujące informacje, rzeczowość, szybkość i zrozumiałość. Opinia dokładnie rozwiała moje wątpliwości. Jestem z niej bardzo zadowolony, zawiera to, o czym słyszałem i przeczytałem w różnych źródłach, ale brakowało mi potwierdzenia.Odpowiedzi udzielone zostały także na dodatkowe pytania. Z czystym sumieniem polecam.Serdecznie pozdrawiam.Stefan
Stefan, 65 lat
Porada wyczerpująca, trochę za dużo jak dla mnie spraw prawnych i czasem języka \"prawniczego\". Dopiero pytanie dodatkowe rozjaśniło całą sprawę i jestem usatysfakcjonowana.
Iwona
Prawie, że expresowa odpowiedż
Zbigniew, 68 lat
Szczegółowa odpowiedź z podaniem źródeł.
Mariola
Skorzystałem z porady na portalu. Jestem bardzo zadowolony z udzielonych mi ,wyczerpujących w bardzo szybkim czasie, a przede wszystkim zrozumiałego prawniczego języka odpowiedzi ,które były mi bardzo pomocne. Polecam z czystym sumieniem portal www.eporady24.pl. Pozdrawiam serdecznie
Janusz
Profesjonalizm dla tej firmy
Karolina
Otrzymałam na swoje pytanie bardzo szczegółową odpowiedź. Myślę, że bardzo mi pomoże w czekającej mnie za kilka dni rozprawie. Chętnie skorzystam z pozostałych możliwości szczególnie, że proponowane ceny za usługę nie są, jak na razie, zbyt wygórowane. Dodatkowo pozytywnie oceniam życzliwe podejście do klienta, co szczególnie się liczy w tak trudnych, procesowych momentach.
Teresa, pracownik umysłowy, 50+
Rzetelna opinia, udzielona w krótkim czasie.
Beata
Zadaje Pan pytania na które jest odpowiedź w pierwszym moim piśmie. Nie czyta Pan dokładnie tego co napisałam. Tłumaczy Pan w całej odpowiedzi to co ja wiem. Nie napisałam że syn nie chce wyrobić paszportu i ogranicza dzieciom prawa. Doskonale wiemy że obywatel duży czy mały powinien paszport mieć. Unika Pan odpowiedzi na konkretnie zadane pytanie. Ślizga się Pan po temacie. Podsumowując ,żadnych konkretów za te pieniądze.Proszę bardziej się postarać inaczej powiem że się zawiodłam.. Z poważaniem Zofia
Zofia
Szybka porad. Odpowiedź konkretna i na temat. Wypowiedź bardzo zrozumiała, no i cena przyzwoita. Jestem jak najbardziej zadowolona z usługi. 
Iwona
Bez uwag. Wszystkie informacje rzetelnie i na czas . Na pewno w przyszłości skorzystam. 
Andrzej, 69 lat
Bardzo pomocna i wyczerpująca. 
Gaja
Jestem bardzo zadowolony z Państwa pomocy.
Narcy
Krótkie,wyczerpujące,zrozumiałe porady prawne ,oparte na aktualnych przepisach i co istotne w formie pisemnej,
bez wychodzenia z domu. Świetna forma w początkowej fazie sporów prawnych. POLECAM !!!
Zbigniew, 72 lata, wyższe -mgr inż.
Konkretne i precyzyjne odpowiedzi.
Leszek, 50 lat
Jestem zadowolona z szybkiej odpowiedzi i z uzyskanej porady , która rozwiała wiele moich wątpliwości i dała mi odpowiedzi na moje pytania.
Barbara
Dziękuję za uzyskaną poradę, którą pozwoliła mi na wynegocjowanie korzystniejszych warunków rozwiązania umowy o pracę. Tym samym mam większy komfort na etapie poszukiwania nowego zatrudnienia.
Michał, ekonomista, bankowiec, 59 lat
ok, po konsultacji z synem bozena
Bożena
Jestem bardzo zadowolony z usług serwisu. Korzystam z niego od dłuższego czasu i muszę przyznać, że pomoc jest bardzo kompetentna. Odpowiedzi na zadane pytania uzyskuję szybko, wyczerpująco i co również ważne zadaję szereg dodatkowych pytań w cenie zadanego pytania. Muszę przyznać, że mogę polegać na wiedzy i chęci pomocy pracujących tutaj Radców Prawnych. 
Sławomir, 46 lat

Podstawę do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego z powodu zagrzybienia na ścianie stanowi art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny. Zgodnie z jego brzmieniem „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”. W doktrynie powszechnie akceptowany jest pogląd, iż wada taka musi stanowić realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych w tym przepisie osób, przy czym wystarczające jest istnienie zagrożenia, nie jest natomiast wymagane, aby szkodliwe skutki już nastąpiły. Mimo iż celem tego uregulowania jest uznanie w konkretnym przypadku nadrzędności dóbr osobistych najemcy nad interesami majątkowymi wynajmującego, to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2013 r. uznał, iż „uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 Kodeksu Cywilnego ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim zawiązanych – zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu”. Z tego powodu przepis ten należy stosować w sposób proporcjonalny. Strony powinny dołożyć starań, aby wady lokalu zostały wyeliminowane bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Wynika to z art. 354 § 2 Kodeksu cywilnego, który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania. W konsekwencji w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia wady. W takiej sytuacji prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady. Inaczej sytuacja ma się w przypadku, jeżeli wady nie da się usunąć lub jest to nieopłacalne ekonomicznie. Przepisy nie określają, w jakiej formie powinno być złożone wezwanie do usunięcia wady przez wynajmującego. Do celów dowodowych zaleca się złożenie go w formie pisemnej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W Pana sytuacji, jeżeli wada ma charakter nieusuwalny lub mimo wezwania do usunięcia wynajmujący zwleka z jej usunięciem, może Pan wypowiedzieć stosunek najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z zachowaniem prawa do zwrotu kaucji zabezpieczającej. W tym przypadku przepis art. 682 będzie miał charakter bezwzględnie obowiązujący i nie będą miały znaczenia postanowienia umowne. Kaucja może być jednak potrącona na poczet zaległego czynszu, zaległych opłat za energię elektryczną lub zniszczonego przez najemcę przedmiotu najmu.

Jeżeli natomiast wada da się usunąć, a wynajmujący podejmie ku temu odpowiednie kroki, wypowiedzenie przez Pana stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia upoważnia wynajmującego do zachowania kaucji na poczet przyszłych zaległości czynszowych, ponadto wynajmujący w przypadku wypowiedzenia przez Pana umowy będzie mógł się domagać czynszu za kolejne miesiące trwania umowy. W takim wypadku powinien Pan wypowiedzieć umowę z zachowaniem przewidzianych w umowie terminów wypowiedzenia. Po okresie wypowiedzenia przysługuje Panu prawo do zwrotu kaucji zabezpieczającej w terminie miesiąca od dnia opuszczenia lokalu.

W czasie usuwania wady może Pan również opuścić lokal do momentu jej usunięcia i domagać się od wynajmującego wyrównania szkody na zasadach określonych w art. 471. Jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie wiążącego Pana z wynajmującym stosunku prawnego.

Ponadto art. 682 nie wyklucza prawa do skorzystania z art. 664. W tym wypadku może Pan żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeżeli z powodu zagrzybienia doszło do uszczerbku na Pana zdrowiu, może Pan również domagać się odszkodowania na podstawie art. 415.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Jak doręczyć lokatorce wymówieniem najmu?

Wynajmuję moje mieszkanie lokatorce, która zalega z opłatami za czynsz (3 miesiące). Chciałabym wypowiedzieć mieszkanie i odzyskać zaległe opłaty. W podpisanej umowie mam napisane ze „wypowiedzenie umowy najmu musi być dokonane w formie pisemnej i doręczone listem poleconym”. Czy teraz mogę wysłać list z wymówieniem najmu, czy też muszę napisać list polecony o zapłacie zaległych czynszów? Jak doręczyć lokatorce te przesyłki i w jakiej kolejności? Do tej pory wysyłałam SMS-y i e-maile.

Pęknięta rura wodna po wyprowadzce najemców – kto płaci?

Wynajmowany dom opuściliśmy 1 października ubiegłego roku. Ostatni rachunek za wodę zapłaciliśmy za okres do 10 listopada. Niestety protokół zdawczo-odbiorczy podpisaliśmy dopiero w lutym tego roku. W międzyczasie w niezamieszkałym domu pękła rura i nastąpił ogromny wyciek wody, bo właściciel nie zabezpieczył domu na zimę, a nikt w nim po nas nie zamieszkał. Otrzymaliśmy rachunek za wodę na prawie 5000 zł. Właściciel nie chce nam podpisać oświadczenia, że od października już tam nie mieszkamy. Chce nas obarczyć winą za swoje zaniedbanie. Mamy świadków (sąsiadów), że od października tam nie mieszkaliśmy. W jaki sposób możemy uchylić się od płacenia tego rachunku?

Podrobienie podpisu na umowie najmu

Mój mąż i jego siostra są współwłaścicielami mieszkania, które postanowili wynająć. Siostra z przyczyn losowych nie dojechała na spotkanie w celu podpisania umowy najmu, a najemcom bardzo się śpieszyło, więc za nią podpisała tę umowę. Podpisałam niestety bezmyślnie jej imieniem i nazwiskiem. Najemcom to nie przeszkadzało tym bardziej, że to nasi znajomi. Umowa została zawarta na 1 rok. Wszystko było dobrze do czasu, gdy lokatorzy kupili sobie własny dom i z dnia na dzień się wyprowadzili, nie płacąc za pozostały okres umowy. Mój mąż poniósł duże nakłady na remont tego mieszkania, żeby umożliwić najemcom możliwość zamieszkania w nim. Umowa na rok miała mu to zrekompensować. Teraz lokatorzy twierdzą, że umowa jest nieważna, bo podrobiłam podpis, i szantażują mnie, że jeśli wynajmujący nie podarują im tej należnej kwoty, to oskarżą mnie o sfałszowanie podpisu. Ja nie wiem, co robić. Boję się, że nawet jeśli wynajmujący podpiszą ugodę, to ze złośliwości i tak na mnie doniosą.

Uciążliwy najem sutereny

Od 3 lat wynajmuję znajomemu za niewielką kwotę suterenę (w piwnicy) należącą do mieszkania, które wynajmuję jako właściciel. Znajomy miał tam mieszkać jedynie 4 miesiące, a do dziś nie chce się wyprowadzić. Nie płaci odstępnego bądź płaci z opóźnieniem. Co mam robić? Czy mogę odciąć prąd oraz wymienić zamki w drzwiach?

Uzupełnienie wynajmowanego mieszkania starymi sprzętami

Kilka dni temu podpisaliśmy na rok umowę najmu nowego mieszkania wraz z wypisem wyposażenia mieszkania oraz otrzymaliśmy klucze, by się do niego przeprowadzić. Właścicielka miała uzupełnić wyposażenie poprzez zakup pralki oraz piekarnika, których jeszcze nie zawarliśmy w umowie jako element wyposażenia. Problem polega na tym, że zamiast nowych urządzeń, które zapowiadała, sprowadziła dziś starą pralkę, która od razu po załączeniu zaczęła zalewać łazienkę. Ponoć piekarnik będzie podobny. W umowie koszty eksploatacji i napraw są wpisane na nas, czyli najemców. Jak rozwiązać ten problem, by nie było ryzyka, że będę płacić za zniszczenia spowodowane przez starą pralkę, lub gdyby był problem w dogadaniu się z właścicielką, jak anulować umowę najmu bez strat?

Rozwiązanie najmu przez jednego z najemców

Wynajmuję mieszkanie, korzystając z umowy najmu okazjonalnego. Umowa została zawarta od 15.102017r do 31.07.2018 r. Kilka dni temu najemczyni poinformowała mnie telefonicznie o tym, że chce zrezygnować z najmu mieszkania, ponieważ rozeszła się z mężem. Umowa została spisana z obojgiem małżonków. W umówię nie zawarto informacji o możliwości wypowiedzenia umowy przez najemcę.
Bardzo proszę o pomoc, co mogę zrobić w tej sytuacji. Czy mogę domagać się zapłaty za czas umowy? Czy kaucję mogę zatrzymać na poczet rozliczenia rachunków, w tym ogrzewania, które to rozliczenie otrzymam dopiero we wrześniu? Jak powinnam poinformować najemców o ewentualnym odszkodowaniu?
Z poważaniem,
Katarzyna

Sprzedaż budynku gminy a nakłady poczynione przez najemcę

Posiadam tytuł najmu mieszkania, które jest własnością gminy. Trzy lata temu przeprowadziłam w mieszkaniu generalny remont (wymiana drzwi, okien, instalacji elektrycznej, hydraulicznej itp.) za około 40 tys. zł. Wczoraj dowidziałam się od administracji, że nasza kamienica została przeznaczona na sprzedaż i że będą nas w przeciągu roku wyprowadzać do innych mieszkań. Czy mam wybór w przydzielaniu innego mieszkania? Czy będzie on miał stan taki, jak mam obecnie po remoncie? Czy należy mi się jakieś zadośćuczynienie zamiast mieszkania? Czy mam możliwości za dopłatą starania się o mieszkanie własnościowe w blokach?

Aneks do umowy najmu okazjonalnego przedłużającego najem

Umowa najmu okazjonalnego została zawarta na czas oznaczony – dwóch lat. Spełnione były wszystkie warunki najmu okazjonalnego, w tym najemca przedstawił oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie notarialnej. Dzień po wygaśnięciu umowy został podpisany aneks do tej umowy, którego intencją było przedłużenie umowy na kolejny okres 2 lat: do 31 grudnia 2020 r. Aneks zmieniał jedynie zapis umowy określający okres obowiązywania oraz potwierdzał ważność dotychczasowych oświadczeń najemcy. Aneks został zgłoszony do US. Czy taki aneks, zawarty po terminie obowiązywania umowy, jest ważny? Czy umowa została skutecznie przedłużona i nadal zachowuje status najmu okazjonalnego? Czy wymagane jest przedstawienie nowego oświadczenia najemcy w formie notarialnej, jeśli w poprzednim akcie zostały m.in. wskazane daty obowiązywania umowy?

Zapytaj prawnika



Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »