Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu z powodu wad lokalu

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-03-12

Chciałbym rozwiązać umowę najmu na czas określony z powodu wystąpienia zagrzybienia na ścianie. Nie wiedziałem wcześniej o wadach lokalu. W umowie stoi zapis: „Zerwanie Umowy przez Najemcę lub wypowiedzenie stosunku prawnego przez Wynajmującego z winy Najemcy przed upływem terminów określonych w umowie skutkować będzie prawem Wynajmującego do zatrzymania wpłaconej przez Najemcę kaucji depozytowej jako zadośćuczynienia za poniesione szkody z tytułu niewywiązania się Najemcy z postanowień Umowy. Ponadto Najemca zapłaci Wynajmującemu wszystkie koszty i należności czynszowe w pełnej kwocie obwiązujące do ostatniego dnia miesiąca, w którym to najemca zwróci Lokal Wynajmującemu”. W umowie nie jest zawarta możliwość rozwiązania jej w wyniku wystąpienia ważnych przyczyn€. Wynajmujący najpierw kazał mi samemu zwalczyć zagrzybienie, po czym na następny dzień, kiedy powiedziałem, że będę wypowiadał umowę, zobowiązał się do próby usunięcia szkody, jednak chciałbym opuścić lokal jeszcze przed tym. Czy w zaistniałym wypadku należy mi się kaucja po rozwiązaniu umowy?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Podstawę do wypowiedzenia stosunku najmu lokalu mieszkalnego z powodu zagrzybienia na ścianie stanowi art. 682 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 Kodeks cywilny. Zgodnie z jego brzmieniem „jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”. W doktrynie powszechnie akceptowany jest pogląd, iż wada taka musi stanowić realne niebezpieczeństwo dla zdrowia wymienionych w tym przepisie osób, przy czym wystarczające jest istnienie zagrożenia, nie jest natomiast wymagane, aby szkodliwe skutki już nastąpiły. Mimo iż celem tego uregulowania jest uznanie w konkretnym przypadku nadrzędności dóbr osobistych najemcy nad interesami majątkowymi wynajmującego, to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 października 2013 r. uznał, iż „uprawnienie kształtujące do wypowiedzenia stosunku najmu, przyznane wynajmującemu w art. 682 Kodeksu Cywilnego ma silny charakter, prowadząc do całkowitego anulowania stosunku prawnego między stronami umowy najmu. Jego celem jest ochrona kluczowych dóbr osobistych najemcy oraz osób z nim zawiązanych – zarazem jednak jego wykonanie godzi w interesy majątkowe wynajmującego, który traci dochody z tytułu czynszu”. Z tego powodu przepis ten należy stosować w sposób proporcjonalny. Strony powinny dołożyć starań, aby wady lokalu zostały wyeliminowane bez konieczności wypowiadania stosunku najmu. Wynika to z art. 354 § 2 Kodeksu cywilnego, który nakłada na strony obowiązek współdziałania przy wykonaniu zobowiązania. W konsekwencji w razie stwierdzenia wad lokalu najemca powinien poinformować o tym fakcie wynajmującego i wezwać do usunięcia wady. W takiej sytuacji prawo do wypowiedzenia stosunku najmu powstanie dopiero wówczas, gdy wynajmujący nie usunie wady. Inaczej sytuacja ma się w przypadku, jeżeli wady nie da się usunąć lub jest to nieopłacalne ekonomicznie. Przepisy nie określają, w jakiej formie powinno być złożone wezwanie do usunięcia wady przez wynajmującego. Do celów dowodowych zaleca się złożenie go w formie pisemnej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W Pana sytuacji, jeżeli wada ma charakter nieusuwalny lub mimo wezwania do usunięcia wynajmujący zwleka z jej usunięciem, może Pan wypowiedzieć stosunek najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia z zachowaniem prawa do zwrotu kaucji zabezpieczającej. W tym przypadku przepis art. 682 będzie miał charakter bezwzględnie obowiązujący i nie będą miały znaczenia postanowienia umowne. Kaucja może być jednak potrącona na poczet zaległego czynszu, zaległych opłat za energię elektryczną lub zniszczonego przez najemcę przedmiotu najmu.

Jeżeli natomiast wada da się usunąć, a wynajmujący podejmie ku temu odpowiednie kroki, wypowiedzenie przez Pana stosunku najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia upoważnia wynajmującego do zachowania kaucji na poczet przyszłych zaległości czynszowych, ponadto wynajmujący w przypadku wypowiedzenia przez Pana umowy będzie mógł się domagać czynszu za kolejne miesiące trwania umowy. W takim wypadku powinien Pan wypowiedzieć umowę z zachowaniem przewidzianych w umowie terminów wypowiedzenia. Po okresie wypowiedzenia przysługuje Panu prawo do zwrotu kaucji zabezpieczającej w terminie miesiąca od dnia opuszczenia lokalu.

W czasie usuwania wady może Pan również opuścić lokal do momentu jej usunięcia i domagać się od wynajmującego wyrównania szkody na zasadach określonych w art. 471. Jednocześnie zaś możliwe będzie utrzymanie wiążącego Pana z wynajmującym stosunku prawnego.

Ponadto art. 682 nie wyklucza prawa do skorzystania z art. 664. W tym wypadku może Pan żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady. Jeżeli z powodu zagrzybienia doszło do uszczerbku na Pana zdrowiu, może Pan również domagać się odszkodowania na podstawie art. 415.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »