Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania po śmierci właściciela

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-05-16

Około dwóch lat temu podpisałam z właścicielem umowę najmu kawalerki. Nie było protokołu zdawczo-odbiorczego. Zgodnie z umową okres wypowiedzenia to 2 miesiące. Wpłaciłam 1000 zł kaucji. W mieszkaniu były pewne usterki (wyrwane drzwi od zamrażalnika, wyrwane gniazdko w łazience), o których właściciel mieszkania wiedział i na które wyraziłam zgodę, podpisując umowę. Właściciel mieszkania zmarł w sierpniu ubiegłego roku. Od tamtego czasu czynsz za mieszkanie płacę jego matce. Chcę wypowiedzieć umowę najmu tego mieszkania. Do kogo powinnam adresować wypowiedzenie? Sprawa spadkowa jest w toku i nie podpisywano ze mną nowej umowy. Od kogo domagać się zwrotu kaucji? Jak zdać mieszkanie matce zmarłego, skoro nie było jej przy podpisywaniu umowy i nie zna stanu mieszkania z czasu podpisywania umowy? Czy można jakoś odeprzeć żądania pokrycia kosztów naprawy sprzętów, które były uszkodzone w momencie podpisania umowy?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego „w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, chociażby umowa najmu zawarta została na czas oznaczony lub przewidywała dłuższe terminy wypowiedzenia.

Jednak powyższy przepis, nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości obciążonej umową najmu na podstawie dziedziczenia.

W przypadku sukcesji uniwersalnej w odniesieniu do właściciela wynajętej nieruchomości (np. właśnie dziedziczenie) następca prawny właściciela jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. Skutek ten nie zależy od wpisu prawa najmu w księdze wieczystej.

Tak więc stosunek najmu lokalu mieszkalnego jest stosunkiem prawnym o charakterze ciągłym. W konkretnym wypadku najem lokalu mieszkalnego przez tego samego najemcę może trwać bardzo długo; nawet przez wiele lat. W czasie trwania najmu może dochodzić do zmian podmiotowych po stronie wynajmującego. Zmiany te mogą być skutkiem zdarzeń prawnych o zróżnicowanym charakterze. Najogólniej zdarzenia te możemy podzielić na dwie grupy:

a) takie, których skutkiem jest następstwo prawne pod tytułem ogólnym,

b) takie, których skutkiem jest następstwo prawne pod tytułem szczególnym.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

(a) Typowym przykładem zdarzenia prawnego, którego skutkiem jest następstwo ogólne nowego wynajmującego po poprzednim, jest śmierć dotychczasowego wynajmującego będącego osobą fizyczną. Spadkobierca lub spadkobiercy dotychczasowego wynajmującego stają się nowymi wynajmującymi. Wstępują przy tym w całą sytuację prawną spadkodawcy w zakresie stosunku najmu lokalu mieszkalnego. Przepis art. 922 § 1 K.c. stanowi bowiem, że prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

(b) Przykładem zdarzenia prawnego, którego skutkiem jest następstwo szczególne nowego wynajmującego po poprzednim, jest zbycie w czasie trwania najmu nieruchomości lokalowej (stanowiącej odrębną nieruchomość) lub też nieruchomości gruntowej, której częścią składową jest budynek, w którym znajduje się wynajmowany lokal mieszkalny.

Kaucja mieszkaniowa zabezpiecza roszczenia tego wynajmującego, na rzecz którego została uiszczona. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu ustaje stosunek najmu w odniesieniu do zbywcy, a po stronie najemcy powstaje roszczenie o zwrot kaucji. Nabywca rzeczy najętej – nowy wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu kaucji tylko wówczas, gdy doszło do przejęcia przez niego długu z tego tytułu w sposób określony w Kodeksie cywilnym, a więc na zasadach uregulowanych w art. 519 K.c. i następnych. Zmiana osoby dłużnika wymaga albo zawarcia umowy o przejęcie długu, albo też istnienia szczególnego przepisu prawa, który taki skutek prawny wiąże z innym zdarzeniem prawnym niż umowa o przejęcie długu.

Przepis art. 678 § 1 K.c. nie daje podstaw do przyjęcia, że na nabywcę rzeczy najętej, w szczególności nieruchomości lokalowej lub nieruchomości obejmującej lokal mieszkalny, przechodzi również obowiązek zwrotu kaucji mieszkaniowej otrzymanej od najemcy przez poprzedniego wynajmującego (bezpośredniego zbywcę lub jego poprzednika). Zbycie rzeczy najętej w czasie trwania najmu i wstąpienie nabywcy w miejsce zbywcy nie oznacza, że na nabywcę przechodzą wszelkie roszczenia najemcy, które ten ostatni miał w stosunku do zbywcy. Najemca może przy tym nie być w ogóle zainteresowany takim przejściem, zwłaszcza gdyby nowy nabywca rzeczy najętej był osobą niewypłacalną w zakresie roszczeń pieniężnych najemcy.

Pani przypadek jednak obejmuje sukcesję ogólną (uniwersalną), a obowiązek zwrotu kaucji jest długiem spadkowym, który nabędą spadkobiercy i do każdego z nich może Pani kierować swoje roszczenie (do działu spadku są oni odpowiedzialni solidarnie za zapłatę długu – czyli każdy ze spadkobierców jest odpowiedzialny za całość długu).

Proszę zauważyć, że po śmierci spadkodawcy jego spadkobiercy stają się od razu spadkobiercami, a postępowanie sądowe stwierdza urzędowo ten fakt. Tak więc jeżeli matka wynajmującego jest powołana do spadku w pierwszej kolejności, to oczywiście może wykonywać swoje prawa jako spadkobierca (jeżeli spadkodawca nie miał żony ani dzieci).

Tak więc wobec spadkobiercy (matki wynajmującego) może Pani oświadczyć swoje wypowiedzenie zgodnie z umową, gdyż ta umowa ją wiąże z mocy prawa.

Co do samego zwrotu kaucji – sytuacja na pewno będzie skomplikowana. To Pani może żądać zwrotu kaucji i ewentualnie przed sądem musi udowodnić, że zniszczenia, jakie są w lokalu, istniały już w momencie jego wydania Pani. Bez protokołu, który jest gwarantem dla obu stron stanu lokalu, jest Pani na gorszej pozycji, gdyż to Pani jako żądająca zwrotu będzie musiała udowodnić swoje racje (wynajmująca wystarczy, że wskaże, że lokal i jego wyposażenie ma określone uszkodzenia niewynikające z normalnego używania rzeczy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »