Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Rozwiązanie umowy najmu – moc prawna podpisów stron

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2016-06-20

Umowa najmu mieszkania jest podpisana przez wynajmującego jako jedną stronę i dwie osoby niebędące małżeństwem jako najemca. Czy przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron strona najemcy musi być podpisana przez obie osoby, czy wystarczy podpis jednej?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Poprawnie konstruowana umowa rozpoczyna się od komparycji, czyli części, w której oznacza się, kto jest stroną umowy lub (i) kto daną stronę reprezentuje. Strona umowy to podmiot (osoba fizyczna, prawna lub szczególnego typu jednostka posiadająca tzw. zdolność prawną), której prawa i obowiązki zostają określone w umowie. Zdolność do czynności prawnych jest to możliwość nabywania przez podmiot praw i zaciągania zobowiązań poprzez własne działanie (czynności prawne). Jest to też zdolność do dokonywania czynności prawnych we własnym imieniu. W przypadku osoby fizycznej pełna zdolność zależy od osiągnięcia pełnoletności i braku ubezwłasnowolnienia. Osobę, która nie osiągnęła pełnoletności (18 lat) w prawie cywilnym określa się jako małoletnią.

Zobowiązanie z kolei to stosunek cywilnoprawny, w którym wierzyciel może żądać od dłużnika spełnienia świadczenia, a dłużnik ma obowiązek to świadczenie spełnić. Strony w świadczeniu są zazwyczaj zindywidualizowane w momencie jego powstania, zaś najpóźniej następuje to w momencie wykonania zobowiązania.

Podmiotami w zobowiązaniu są wierzyciel oraz dłużnik. Jeżeli po stronie wierzyciela lub dłużnika występuje więcej niż jeden podmiot, to mamy do czynienia z tzw. wielością podmiotów w zobowiązaniu. Wielość wierzycieli oraz wielość dłużników traktuje się jako jedną stronę – odpowiednio: uprawnioną i zobowiązaną. W niektórych wypadkach można mówić o stosunkach wielostronnych, np. akredytywa.

W podanym przypadku mamy jednak do czynienia z wielością podmiotową dłużników, tj. po stronie najemcy jest więcej niż jeden podmiot fizyczny.

Trzeba pamiętać, że niezbędnym elementem każdej umowy pisemnej jest podpis strony. Podpis złożony pod treścią umowy cywilnoprawnej jest kluczowy dla ustalenia tego, czy w ogóle można mówić o fakcie zawarcia umowy. Przy wielości podmiotowej z jednej strony, aby można mówić, iż ta strona taki podpis złożyła (zawarła umowę), muszę być podpisy (nie parafy) wszystkich podmiotów występujących po tej stronie (np. najemcy).

Brak na umowie podpisu jednego z podmiotów strony (najemcy) należy traktować jako brak podpisu jednej strony, ale nie oznacza to, że umowa (tutaj: porozumienie o rozwiązaniu umowy) nie została skutecznie zawarta. Umowa może bowiem być zawarta w sposób konkludentny, tzn. dorozumiany. Skoro tak, sąd powinien zająć się jej postanowieniami i ocenić, czy należało ją wykonać, czy może były podstawy do uchylenia się od tego (wyrok SN sygn. akt. V CSK 6/08). To oznacza, że jeżeli strony realizują postanowienia zawarte w umowie (tutaj porozumieniu), doszło do jej realizacji przez czynności konkludentne.

A zatem brak podpisy jednego z kilku podmiotów występujących jako strona umowy należy traktować jako brak podpisu tej strony na umowie (porozumieniu). Niemniej jeżeli strony przystąpią do realizacji jej postanowień umowa jest ważna.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Parkowanie pojazdów przez najemców lokali mieszkalnych

Interesują mnie przepisy regulujące kwestię parkowania pojazdów przez najemców lokali mieszkalnych (nie właścicieli). Czy najemca ma prawo do parkowania jak...

 

Jak prawidłowo obliczyć podwyżkę czynszu o 3%?

Jak prawidłowo obliczyć podwyżkę czynszu o 3%?

Odzyskałem kamienicę, w której kilka lokali jest zajętych przez lokatorów. Mają oni umowy najmu. Wiem, że mogę podnieść im czynsz do 3% w skali...

Lokatorzy nie płacączyncszu i zakłócają spokój - jak najlepiej rozwiązać umowę?

Jestem właścicielką mieszkania. Wynajęłam je lokatorom. Niestety, lokatorzy nie dość, że nie płacą czynszu od 2 miesięcy, to zakłócają porządek...

 

Najem mieszkania dla niepełnoletnich osób

Najem mieszkania dla niepełnoletnich osób

Chciałabym wynająć najemcy moje mieszkanie, w którym przez jakiś czas nie będę mieszkać. Zgłosiła się chętna pani, która chce je wynająć dla...

Prawo do potrącenia z kaucji najemcy za zniszczenia w mieszkaniu

Prawo do potrącenia z kaucji najemcy za zniszczenia w mieszkaniu

Wynajęłam dwóm dziewczynom mieszkanie. Lokatorki bez mojej wiedzy i zgody trzymały w domu kota, który podrapał dwoje nowych drzwi. Również bez...

Umowa najmu z klauzulą prolongacyjną

Od prawie 10 lat wynajmuję spółce jako osoba fizyczna mieszkanie. Mamy stosowną umowę najmu, która jest na 10 lat i właśnie ten termin mija....

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »