Sądowe ustalenie prawa do lokalu komunalnego

Ustalenie prawa do lokalu komunalnego

Straciła Pani prawo do lokalu. Ma Pani nakaz eksmisji. Burmistrz nie musi podpisywać z Panią umowy najmu. Może Panią eksmitować. Jeśli miasto pobiera od Pani czynsz tak jak dawniej (a nie odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu), można by uznać, że doszło między Państwem do zawarcia dorozumianej umowy najmu. Może Pani dochodzić w sądzie ustalenia, że stosunek najmu istnieje i został zawarty w sposób dorozumiany. Jednak ciężko przewidzieć wynik postępowania. Aczkolwiek widziałam już pozytywne wyroki w podobnych sprawach. Podstawą prawną tak skonstruowanego żądania jest więc art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z jego treścią „powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny”.

Zgodnie z treścią art. 674 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) „jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”. Z przedmiotowego przepisu wynika, że dalsze używanie rzeczy musi następować za zgodą wynajmującego. Pojmowanie „zgody” nasuwa wątpliwości. W art. 393 K.z., który był poprzednikiem obecnego art. 674 K.c., była mowa o zgodzie wyraźnej lub milczącej. Jeżeli oprzeć się na językowych dyrektywach wykładni, to wynikałoby z nich, że w art. 674 K.c. chodzi o zgodę wyraźną lub dorozumianą. W istocie takie jest stanowisko orzecznictwa i części doktryny (wyroki SN: z 14.02.2013 r., sygn. akt II CSK 351/12; z 14.03.2003 r., sygn. akt V CKN 1754/00; z 16.06.2000 r., sygn. akt IV CKN 65/00; z 14.10.1998 r., sygn. akt II CKN 925/97; wyrok NSA z 16.11.1984 r., (…) SA (…), LEX nr 1687820; wyrok SN z 23.05.1983 r., (…), LEX nr 612286). Dyrektywy systemowe, celowościowe i historyczne przemawiają za tym, aby pojęcie „zgody” rozumieć tak, jak czyni to trafnie część orzecznictwa i doktryny, w szerszy sposób, który obejmuje także milczącą zgodę [orzeczenie SN z 6.06.1959 r., (…), OSNCK 1960/3, poz. 77. Kodeks cywilny…, red. M.G., t. 2, 2016, komentarz do art. 674, nb 1; J.G., G.M. w: Kodeks cywilny…, red. K.O., t. 2, 2013, s. (…)].

Zgoda milcząca występuje, gdy wynajmujący ma jedynie wiedzę o dalszym używaniu rzeczy przez najemcę przez czas, którego długość wskazuje na wolę najemcy przedłużenia najmu i brak wyraźnego sprzeciwu wynajmującego [tak M. Fras (red.), M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535–764(9))].

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.