Śmierć najemcy, co dalej z umową najmu?

Spadkobiercy zmarłego najemcy

W opisanym przez Panią przypadku zastosowanie znajdzie art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.). Zgodnie z jego treścią prawo do lokalu po śmierci najemcy należy do osoby lub osób zapisanych w testamencie, a w wypadku braku testamentu do ustawowych spadkobierców zmarłego. Jeżeli zmarły, który prowadził działalność gospodarczą, przed śmiercią uczynił zapis windykacyjny dotyczący przedsiębiorstwa, to przedsiębiorstwo to, a wraz z nim umowa najmu, z chwilą jego śmierci przechodzi na zapisobiorcę. Zatem śmierć najemcy nie może być przyczyną rozwiązania umowy najmu przez wynajmującego. Jednak wynajmujący może żądać dalszej spłaty czynszu od spadkobierców najemcy oraz przysługuje mu ustawowe prawo do zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu.

Stwierdzenie nabycia spadku

W sprawie tej istotne znaczenie ma to, czy doszło już do sporządzenia aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłym. Może to Pani sprawdzić zdalnie. Jeśli okaże się, że nie został, to należy wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku po zmarłym najemcy. W zasadzie może to zrobić nawet Pani, ponieważ jako wynajmująca ma Pani interes prawny w ustaleniu, kto jest spadkobiercą zmarłego, więc jest Pani uprawniona do zawnioskowania o stwierdzenie nabycia spadku na mocy art. 1025 K.c.:

„§ 1. Sąd na wniosek osoby mającej w tym interes stwierdza nabycie spadku przez spadkobiercę. Notariusz na zasadach określonych w przepisach odrębnych sporządza akt poświadczenia dziedziczenia.

§ 2. Domniemywa się, że osoba, która uzyskała stwierdzenie nabycia spadku albo poświadczenie dziedziczenia, jest spadkobiercą.

§ 3. Przeciwko domniemaniu wynikającemu ze stwierdzenia nabycia spadku nie można powoływać się na domniemanie wynikające z zarejestrowanego aktu poświadczenia dziedziczenia”.

Zazwyczaj sądem spadku jest sąd rejonowy na obszarze, którego właściwości miejscowej ostatnio zamieszkiwał spadkodawca. Oczywiście spadkobiercy mają 6 miesięcy na odrzucenie spadku. Jeśli nic w tym czasie nie zrobią, przyjmuje się, że przyjęli spadek z dobrodziejstwem inwentarza.

Tak samo podnajem nie wygasa wraz ze śmiercią najemcy jako podnajmującego, bo zastosowanie ma art. 922 K.c., czyli w miejsce najemcy jako podnajmującego wstępują jego spadkobiercy. Tym samym podnajemca również ma prawo wystąpić o stwierdzenie nabycia spadku, jeśli nie ma aktu poświadczenia dziedziczenia.

Powołanie kuratora spadku

Inne rozwiązanie niż wystąpienie o stwierdzenie nabycia spadku to poinformowanie sądu o tym, że w wynajętym przez Panią lokalu użytkowym znajdują się rzeczy, które wchodzą w skład masy spadkowej. Sąd – oceniając dowody oraz Pani argumentację – będzie mógł powołać kuratora spadku. Tak powołany przez sąd kurator spadku będzie swego rodzaju pośrednikiem w zakresie spraw, które wchodzą w skład spadku po zmarłym przedsiębiorcy (nieobjętego spadku). Umowa najmu niestety nie określa trybu jej wypowiedzenia, a skoro jest zawarta na czas określony, to można ją rozwiązać tylko w wypadkach wskazanych w umowie (art. 473 K.c.) lub za porozumieniem stron. Tym samym kurator spadku (albo spadkobiercy, jeśli w międzyczasie zostaną ustaleni i pojawi się akt poświadczenia dziedziczenia) będzie adresatem oświadczeń woli (np. porozumienia rozwiązującego umowę). Może Pani także poprosić sąd o wyrażenie zgody na to, aby rzeczy wchodzące w skład spadku po zmarłym najemcy zostały w stosownym czasie usunięte z Pani lokalu użytkowego. Z uwagi na umieszczenie tam również rzeczy podnajemcy pomocny będzie kurator spadku. Prawdopodobnie trzeba będzie ustalić, które rzeczy wchodzą w skład masy spadkowej i mogłyby być przedmiotem zastawu, a które należą do podnajemcy.

Rejestr Spadkowy

Dlatego najpierw proszę ustalić, czy jest sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia. W Rejestrze Spadkowym znajdzie Pani informacje o notarialnych aktach poświadczenia dziedziczenia sporządzonych po 01.03.2009 r. oraz sądowych stwierdzeniach nabycia spadku wydanych po 08.09.2016 r. Rejestr Spadkowy jest dostępny bezpłatnie: https://rejestry-notarialne.pl/37. Jeśli nie został sporządzony akt poświadczenia dziedziczenia, pozostaje wystąpienie z wnioskiem o stwierdzenie nabycia spadku, nawet wspólnie przez Panią i podnajemcę. Jako uczestników należy wskazać spadkobierców, ewentualnie, jeśli wystąpi tylko Pani, wówczas jako uczestników wskazać spadkobierców (potencjalnych, o których Pani wie) i podnajemcę.

Jako że umowa najmu nie zakazywała podnajmu, a wręcz pkt 15 zezwalał na to, obowiązuje art. 668 K.c., zgodnie z którym: „Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu”. Jak Pani widzi, dopóki nie będzie ustalonych spadkobierców, dopóty nie ma możliwości rozwiązania ani umowy najmu, ani podnajmu (ta druga rozwiąże się, gdy rozwiąże się umowa najmu).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼