Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Śmierć wynajmującego - kontynuacja najmu bez umowy

Monika Wycykał • Opublikowane: 2017-08-02

Moja mama wynajmuje lokal na sklep w kamienicy w centrum miasta. Rok temu zmarła właścicielka tej nieruchomości – wynajmująca. Umowa najmu była spisana na czas określony i wygasła 2 miesiące temu. Zmarła nie zostawiła testamentu. Nie miała męża i dzieci, o spadek procesuje się dalsza rodzina. Nie wiadomo, kto będzie spadkobiercą. Czy jeżeli spadkobierca pojawi się po roku, to może stwierdzić, że skoro umowa wygasła rok wcześniej, a mama przez rok handlowała w sklepie bez ważnej umowy, musi mu zapłacić zaległy czynsz, ale takiej wysokości, jaką on określi (np. 3 razy wyższy)? Jeżeli nie było umowy, czy można odmówić płacenia czynszu?

 

Monika Wycykał

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Umowy najmu zawiera się na czas określony lub nieokreślony — zależnie od woli stron. Jednakże przepisy Kodeks cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz. U. 2016 r., poz. 380, z późn. zm.; dalej: „K.c.”) przewidują również sytuacje, gdy umowa na czas określony jest traktowana jak umowa na czas nieokreślony. Dotyczy to, po pierwsze, umowy najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok, gdy strony nie zawarły jej na piśmie (art. 660 K.c.); po drugie, najmu zawartego na czas dłuższy niż lat dziesięć po upływie tego terminu (art. 661 § 1 K.c.); po trzecie, najmu zawartego między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści (art. 661 § 2 K.c.). Nie napisała Pani, kiedy mama zawarła umowę, ani w jakiej postaci, dlatego trudno mi jednoznacznie rozstrzygnąć, czy któraś z powyższych sytuacji ma miejsce. W każdym razie:

  1. jeżeli mama zawarła umowę w formie ustnej i umowa trwała dłużej niż rok — jest to umowa na czas nieokreślony;
  2. jeżeli mama zawarła umowę w formie pisemnej, ale na 10 lat i te 10 lat upłynęło 2 miesiące temu – jest to umowa na czas nieokreślony.

Oprócz tego przepisy Kodeksu cywilnego zawierają również następującą regulację w postaci art. 674 K.c.: „Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony”. Tym samym jest możliwe trwanie umowy najmu mimo upływu terminu, na jaki została zawarta, jednakże ustawodawca bardzo wyraźnie podkreślił, że przedłużenie może nastąpić tylko za zgodą wynajmującego: „Zgodnie z treścią art. 674 K.c., do przedłużenia umowy najmu po upływie terminu oznaczonego w wypowiedzeniu nie wystarczy samo używanie przez najemcę przedmiotu najmu, ale niezbędne jest, by to korzystanie odbywało się »za zgodą wynajmującego«. Złożenie oświadczenia – ujawnienie woli – zgodnie z treścią art. 60 K.c. może wprawdzie nastąpić przez jakiekolwiek zachowanie się ujawniające tę wolę, jednakże w świetle okoliczności towarzyszących, musi to być taki przejaw, który w sposób dostatecznie zrozumiały i niewątpliwy wyraża wolę wywołania skutków prawnych objętych czynnością prawną” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2000 r., sygn. IV CKN 65/00).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeżeli właścicielka nieruchomości zmarła przed końcem umowy, to niestety, nie można skorzystać z dobrodziejstwa, jakie daje art. 674 K.c., ponieważ brakuje zgody wynajmującego. Samo korzystanie z przedmiotu najmu jest niewystarczające dla osiągnięcia opisanego powyżej skutku.

W związku z powyższym, jeżeli nie znajduje zastosowania żadna z powyższych sytuacji, należy przyjąć, że umowa najmu wygasła skutecznie i ostatecznie, natomiast Pani mama od 2 miesięcy korzysta z lokalu bezumownie. Nie ma bowiem żadnego tytułu prawnego do dalszego używania przedmiotu najmu.

Pani obawy w zakresie przyszłych żądań spadkobierców są ze wszech miar słuszne. Należy bowiem pamiętać, że bezumowne korzystanie z rzeczy może wiązać się z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia na tej podstawie:

„Art. 224. § 1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Nabywa własność pożytków naturalnych, które zostały od rzeczy odłączone w czasie jego posiadania, oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne.

§ 2. Jednakże od chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, jest on obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył.

Art. 225. Obowiązki samoistnego posiadacza w złej wierze względem właściciela są takie same jak obowiązki samoistnego posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której ten dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy. Jednakże samoistny posiadacz w złej wierze obowiązany jest nadto zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskał, oraz jest odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego”.

Oznacza to, że:

  1. posiadacz w dobrej wierze nie płaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, dopóki ktoś nie wytoczy powództwa o wydanie rzeczy;
  2. posiadacz w dobrej wierze płaci wynagrodzenie za korzystania z rzeczy od chwili, gdy dowiedział się, że ktoś wytoczył przeciwko niemu powództwo o wydanie rzeczy;
  3. posiadacz w złej wierze płaci wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy za cały czas, niezależnie od tego, czy ktoś wytoczył powództwo o wydanie rzeczy.

Przepisy są zatem bardziej przyjazne posiadaczowi w dobrej wierze niż w złej wierze. Dlatego należy określić, co kryje się pod tymi pojęciami. Różnice między nimi dobrze ujął J. Gudowski:

„Dobrą wiarę samoistnego posiadacza rzeczy można scharakteryzować od strony negatywnej przez określenie, że posiadaczem w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien na podstawie towarzyszących okoliczności, że nie przysługuje mu prawo własności. Z określenia tego wynika przeciwieństwo, tj. że dobra wiara jest usprawiedliwionym w danych okolicznościach błędnym przeświadczeniem posiadacza, że przysługuje mu prawo własności konkretnej rzeczy. Tak więc w dobrej wierze jest samoistny posiadacz, który uważa się za właściciela, nie wiedząc o tym, że umowa, na podstawie której miało nastąpić przeniesienie własności, jest nieważna. Dobrą wiarę wyłącza niedbalstwo, przez które należy rozumieć znajomość okoliczności, które u każdego przeciętnego człowieka powinny wzbudzić poważne wątpliwości, uzasadnione podejrzenia, że nie przysługuje mu prawo własności posiadanej rzeczy” (J. Gudowski, Komentarz do art. 224 Kodeksu cywilnego, w: Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2: Własność i inne prawa rzeczowe, red. J. Gudowski, WK 2016).

Pani mama doskonale wie, że nie jest właścicielem nieruchomości i nie posiada żadnego tytułu prawnego do lokalu, ponieważ umowa najmu wygasła. Stąd też niestety jest posiadaczem w złej wierze i w tej sytuacji znajdują zastosowanie surowsze przepisy z art. 225 K.c. — w razie pojawienia się spadkobiercy może otrzymać wezwanie do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy.

Powstaje pytanie, ile może sięgać takie wynagrodzenie. Tutaj przychodzi z pomocą orzecznictwo sądowe, gdzie stwierdza się, że wynagrodzenie powinno wynosić tyle, ile zarobiłby właściciel nieruchomości, gdyby zawarł umowę i czerpał korzyści w czasie bezumownego korzystania: „wynagrodzenie takie powinno odpowiadać dochodowi, jakie właściciel mógłby osiągnąć na podstawie ważnego stosunku prawnego, na przykład umowy najmu czy dzierżawy. Czynsz taki co do zasady byłby wtedy ustalany według zasad rynkowych panujących w danym okresie, na danym terenie. Wysokość świadczenia pieniężnego powinna być zatem ustalana w oparciu o ceny występujące na rynku obrotu nieruchomościami za korzystanie z rzeczy określonego rodzaju. Do ustalenia tak określonej stawki najczęściej niezbędna jest wiedza specjalistyczna biegłego z zakresu szacowania nieruchomości, który stosuje zasady określone ustawą z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 13 stycznia 2015 r., sygn. I ACa 1418/14); „Na podstawie art. 225 w zw. z art. 224 § 2 k.c. właścicielowi należy się odpowiednie wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza w złej wierze, który nie miał do tego tytułu prawnego. Wynagrodzenie to powinno odpowiadać dochodowi, jaki w normalnych okolicznościach właściciel mógłby osiągnąć z czynszu za wynajęcie albo wydzierżawienie nieruchomości podobnego rodzaju, według stawek rynkowych obowiązujących w stosunkach miejscowych” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 11 października 2012 r., sygn. I ACa 315/12).

Na marginesie chciałabym jeszcze dodać, że Pani mama może mieć również problemy natury podatkowej, ponieważ bezumowne korzystanie stanowi nieodpłatne świadczenie, od którego powinna odprowadzić podatek dochodowy.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »