Sposoby na wypowiedzenie umowy najmu

Czas trwania najmu nie ma obecnie znaczenia dla możliwości wypowiedzenia umowy. Znowelizowanie przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego spowodowało wyjaśnienie wszelkich wątpliwości odnośnie do możliwości wypowiadania przez strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Obecnie każdą umowę najmu strony mogą wypowiedzieć, o ile zaistnieją uprawniające je do tego przesłanki.

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Wszystko zależy od woli stron, jak szczegółowo uregulujecie powód wypowiedzenia. Jest oczywiste, iż wąskie podanie przyczyn wypowiedzenia ogranicza powody, dla których to wypowiedzenie można złożyć. Z kolei zbyt ogólny zapis może powodować problemy z interpretacją.

Zgodnie z treścią Uchwały Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006, „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc”.

Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy.

Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny.

Trzeba jednak mieć na względzie, że „ważna przyczyna” jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

Proponowałabym zapis: „z ważnych przyczyn, w szczególności (tu wskazać możliwe do zaistnienia powody – brak rentowności, utrata np. koncesji)”.

Pozostawić to otwarte, jednak zgodnie z treścią Uchwały SN wystarczy zapis – „z ważnych przyczyn”. Podana przyczyna – zakończenia działalności i każda inna konkretna przyczyna wskazana w umowie pozwala na wcześniejsze zakończenie najmu.

Ogólne wskazania ważnych przyczyn są także dozwolone, ale np. z powodu interpretacji konieczna będzie droga sądowa, gdzie zostanie określone, czy przyczyny były ważne.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »