Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Sposoby na wypowiedzenie umowy najmu

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2018-10-31

Zamierzam najmować lokal użytkowy. Przy umowie na czas nieokreślony i czynszu płatnym miesięcznie warunki wypowiedzenia są wystarczająco jasno określone w Kodeksie cywilnym. Chciałbym zapytać o wypowiedzenie przy umownie na czas określony. Na ile precyzyjne musi być określony w umowie wypadek, który będzie uzasadniać rozwiązanie umowy? Czy w konkretnym przypadku prowadzenia gabinetu lekarskiego w danym lokalu powodem może być decyzja o zakończeniu działalności w tym konkretnym miejscu (np. z powodu braku wystarczającej ilości pacjentów)?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Czas trwania najmu nie ma obecnie znaczenia dla możliwości wypowiedzenia umowy. Znowelizowanie przez przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego spowodowało wyjaśnienie wszelkich wątpliwości odnośnie do możliwości wypowiadania przez strony umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Obecnie każdą umowę najmu strony mogą wypowiedzieć, o ile zaistnieją uprawniające je do tego przesłanki.

 

„Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

 

Wszystko zależy od woli stron, jak szczegółowo uregulujecie powód wypowiedzenia. Jest oczywiste, iż wąskie podanie przyczyn wypowiedzenia ogranicza powody, dla których to wypowiedzenie można złożyć. Z kolei zbyt ogólny zapis może powodować problemy z interpretacją.

 

Zgodnie z treścią Uchwały Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006, „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn mieści się w hipotezie art. 673 § 3 kc”.

Uzależnienie możliwości wypowiedzenia umowy od ważnych przyczyn powoduje, że istotnego znaczenia nabiera ocena, czy przyczyna ma kwalifikowany charakter – czy jest to przyczyna poważna. Zwęża to krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena „ważności” przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy.

 

Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego, ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny.

 

Trzeba jednak mieć na względzie, że „ważna przyczyna” jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje zatem w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywanie stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

 

Proponowałabym zapis: „z ważnych przyczyn, w szczególności (tu wskazać możliwe do zaistnienia powody – brak rentowności, utrata np. koncesji)”.

 

Pozostawić to otwarte, jednak zgodnie z treścią Uchwały SN wystarczy zapis – „z ważnych przyczyn”. Podana przyczyna – zakończenia działalności i każda inna konkretna przyczyna wskazana w umowie pozwala na wcześniejsze zakończenie najmu.

 

Ogólne wskazania ważnych przyczyn są także dozwolone, ale np. z powodu interpretacji konieczna będzie droga sądowa, gdzie zostanie określone, czy przyczyny były ważne.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Uzupełnienie wynajmowanego mieszkania starymi sprzętami

Kilka dni temu podpisaliśmy na rok umowę najmu nowego mieszkania wraz z wypisem wyposażenia mieszkania oraz otrzymaliśmy klucze, by się do niego...

Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok

W kwietniu 2016 zawarłem umowę najmu okazjonalnego mieszkania na okres 1 roku, notarialnie został sporządzony akt poddania się dobrowolnej egzekucji przez...

Niekorzystna propozycja najmu instytucjonalnego

Mieszkamy z mężem od 19 lat w kamienicy. Był to kwaterunek. Obecnie jednak od kilku lat jest właściciel. Do tej pory otrzymywaliśmy aneksy do umowy,...

Przejęcie kamienicy przez nowego właściciela i podwyżka czynszu

Mój ojciec ma 80 lat. Mieszka w Warszawie w jednopolowym mieszkaniu w kamienicy. Kamienica została przejęta przez nowego właściciela, który...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »