Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Spóźnienie z opłatami za wynajmowane mieszkanie

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-03-19

Jestem osobą prywatną wynajmującą mieszkanie. Mam zawartą umowę najmu na czas 1 roku. Najemca nie zapłacił za czynsz w poprzednim miesiącu i zadeklarował, iż planuje zrezygnować z najmu. Od tej nie mam z nim kontaktu. W umowie dodaliśmy punkt, iż w razie zwłoki z płatnościami do 30 dni kalendarzowych mam prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym – ten termin mija za 5 dni. Czy po upływie tego terminu mogę wejść do mieszkania? Lokator jest osobą zamieszkującą w Niemczech, więc wysłanie listu ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru nie wchodzi w rachubę. Dodatkowo chciałbym odzyskać pieniądze za czynsz i za rachunki, w jaki sposób postępować, aby mieć taką możliwość?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof
Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena

Odpowiem na zadane przez Pana pytania zgodnie z tym, co stanowi obowiązujące prawo polskie i opierając się na swoim doświadczeniu w tych sprawach.

Skoro mowa jest o lokalu mieszkalnym, to zastosowanie do oceny umowy, w tym jej wypowiedzenia, będzie mieć ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z treścią art. 2 ust. 1pkt w tej ustawy ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Tak więc najemca lokalu mieszkalnego jest lokatorem w rozumieniu tejże ustawy.

W myśl natomiast art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Warunki te muszą być bezwzględnie zachowane, aby móc wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi, i nie mogą być na jego niekorzyść zmienione umową, jeśli umowa stanowi co innego i tak stosuje się ustawę, jako że zapisy umowy sprzeczne z ustawą są nieważne.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wspomniał Pan, że „w umowie dodaliśmy punkt, iż w razie zwłoki z płatnościami do 30 dni kalendarzowych, mam prawo wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym”, tak więc podejrzewam, że zapis ten jest sprzeczny z treścią art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, a warunki z tego przepisu nie są spełnione.

Aczkolwiek jeśli najemca poinformował Pana, że porzuca niejako przedmiot najmu a Pan oświadczenie to przyjmie to nie będzie wątpliwości, że umowa się rozwiązała, jeśli Pan z kolei oświadczyłby wyraźnie, że Pan nie przyjmuje takiego oświadczenia to umowa nadal by trwała zapewne bo wątpię aby w umowie najmu była taka możliwość dla najemcy przewidziana (w zasadzie nigdy nie ma takich klauzul).

Poniżej zacytuję Panu wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 8 kwietnia 2014 r., sygn. akt V ACa 827/13, który to stanowisko potwierdza:

„Trudno przyjąć, że wynajmujący, który został poinformowany, że najemca nie będzie korzystał z przedmiotu najmu, nie ma obowiązku zadbania o własne interesy i z tej przyczyny ma odmówić odbioru przedmiotu najmu, który pozostawiony byłby bez nadzoru, co groziłoby substancji majątkowej wynajmującego. Jeśli wynajmujący odbiera przedmiot najmu z tej właśnie przyczyny, a nie w celu zakończenia stosunku najmu i pozostaje w gotowości do świadczenia na rzecz najemcy w zakresie obowiązku określonego w umowie najmu, to nie sposób uznać, że przez dokonanie odbioru przedmiotu najmu dochodzi do rozwiązania umowy najmu, skoro w tym przedmiocie brak zgodnych oświadczeń woli stron umowy. Nie odpada więc w takiej sytuacji przyczyna świadczenia przez najemcę z tytułu czynszu na rzecz wynajmującego”.

Przepisy Kodeksu cywilnego regulujące stosunek najmu (673 § 3, 688) nie zawierają wymogu określenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu najmu przyczyny, ze względu na którą wypowiedzenie jest dokonywane. Odmiennie jest w razie stosunku najmu, do którego stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi bowiem, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, z tym że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Milczenie ustawodawcy w przedmiocie określenia przyczyn wypowiedzenia w oświadczeniu o wypowiedzeniu tego stosunku najmu, do którego nie ma zastosowania ustawa o ochronie praw lokatorów, musi być uznane za zamierzone przez ustawodawcę. Inaczej nie da się racjonalnie wytłumaczyć wskazanych różnic w zakresie stanu prawnego najmu, które usprawiedliwione są celem ustawy o ochronie praw lokatorów, jakim jest ich ochrona ze względu na znaczenie najmu lokalu mieszkalnego służącego przecież do zaspokajania jednej z podstawowych potrzeb człowieka – potrzeby mieszkania. Dla skuteczności wypowiedzenia najmu, do którego nie ma zastosowania ustawa o ochronie praw lokatorów, istotne jest jedynie, by zachodziła przyczyna, ze względu na którą wypowiedzenie zostało dokonane, niezależnie od tego, czy w wypowiedzeniu zostanie powołana.

W zasadzie z tego, co się zorientowałam, jest Panu na rękę, aby umowa ta się rozwiązała, skoro i tak nie otrzymuje Pan czynszu.

Odpowiadając na Pana pytanie zgodnie z prawdą, to w zasadzie najemca powinien Panu ten lokal sam wydać, co stanowiłoby dla Pana najbezpieczniejsze rozwiązanie. Ponieważ jednak tak się nie stanie, skoro najemca przebywa w Niemczech, ale wyraźnie oświadczył, iż nie jest już posiadaczem tego mieszkania, to uważam, że w zasadzie musi Pan tam wejść, ale proszę zadbać o to, aby ktoś z Panem do tego mieszkania wszedł, po to, aby najemca nie zarzucił Panu później, że coś z mieszkania cennego zginęło, a co on tam pozostawił. Najlepiej niech to będą 2 osoby.

W opisanej przez Pana sytuacji nie ma raczej ryzyka, że najemca będzie chciał przywrócenia mu posiadania lokalu, a dalsze zamknięcie lokalu jest dla Pana oczywiście niekorzystne.

Tego, gdy najemca ucieka się z przedmiotu najmu w zasadzie powództwa o przywrócenie posiadania, nie odnotowałam w praktyce, bo i jemu jest na rękę stosunek najmu definitywnie zakończyć.

Co do dochodzenia czynszu najmu, to jest to możliwe jedynie na drodze sądowej, skoro dłużnik dobrowolnie nie chce zapłacić, chyba że ma Pan pobraną jakąś kaucję, to może sobie Pan wówczas z niej ten czynsz potrącić.

Tu znów pojawia się pewien problem, bo musi Pan wskazać sądowi jakiś adres najemcy, pod który sąd będzie mógł doręczyć pozew, najlepiej, aby ów adres był na terenie Polski. Jeśli Pan takiego adresu nie zna i nie będzie mógł ustalić, to sprawa trochę się skomplikuje, bo będzie Pan musiał wnioskować o ustanowienie dla najemcy kuratora.

Zgodnie bowiem z treścią art. 143 Kodeksu postępowania cywilnego „jeżeli stronie, której miejsce pobytu nie jest znane, ma być doręczony pozew lub inne pismo procesowe wywołujące potrzebę podjęcia obrony jej praw, doręczenie może do chwili zgłoszenia się strony albo jej przedstawiciela lub pełnomocnika nastąpić tylko do rąk kuratora ustanowionego na wniosek osoby zainteresowanej przez sąd orzekający”.

Sąd takiemu kuratorowi doręczy pozew i w ten sposób będzie Pan mógł uzyskać wyrok zasądzający od najemcy.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »