Stwierdzenie praw do najmu lokalu komunalnego przez wnuczkę

Wstępowanie w stosunek najmu po zmarłym najemcy

Z tego względu, że mieszkania komunalne nie podlegają dziedziczeniu, bowiem nie stanowią przedmiotu własności najemców, nie mogą oni podejmować żadnych skutecznych prawnie działań, które powodowałyby w przyszłości „dziedziczenie” praw do takiego lokalu. Możliwe jest jednak wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym najemcy na warunkach określonych w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

W myśl tego przepisu w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. W razie braku osób wymienionych wyżej stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Wnuk najemcy nie należy do kręgu osób wymienionych w art. 691 K.c. Niemniej jednak, nie można w ogóle wykluczyć sytuacji wstąpienia w stosunek najmu lokalu wnuka najemcy. Należy bowiem pamiętać, że w stosunek najmu wstępują także osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych. Oceny tego, czy alimentacja miała miejsce w rzeczywistości, a zatem czy spełniona została przesłanka z art. 691 § 1 K.c., dokonywał będzie sąd na podstawie okoliczności konkretnej sprawy.

Istnieją w tej mierze dwa poglądy:

1. Potencjalny obowiązek alimentacyjny – obowiązek alimentacyjny najemcy przewidują przepisy prawa (za taką interpretacją opowiedzieli się m.in. J. Panowicz-Lipska w: System Prawa… s. 89; J. Jezioro w: Kodeks cywilny. Komentarz do artykułów 535-1088. Tom II pod red. E. Gniewka, Warszawa 2004 r. s. 295; także A. Gola, M. Myczkowski Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz, Warszawa 2003 r. s. 139).
2. Rzeczywisty obowiązek alimentacyjny – gdy najemca został już zobowiązany do alimentowania na podstawie orzeczenia sądowego, umowy, ugody sądowej. Za tym stanowiskiem opowiedział się Trybunał Konstytucyjny, który orzekł, że art. 691 Kodeksu cywilnego w zakresie, w jakim dokonał zawężenia kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy, jest zgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (wyrok z dnia 1 lipca 2003 r.; P 31/2002, sentencja została ogłoszona dnia 9 lipca 2003 r. w Dz. U. Nr 119, poz. 1120). W uzasadnieniu wskazał, że ujęcie art. 691 Kodeksu cywilnego oznacza, że obowiązek ten jest obowiązkiem konkretnym, a nie potencjalnym.

Zobacz również: Remont mieszkania komunalnego przez gminę

Kontynuacja najmu

Mając na uwadze powyższe, uprawnienie Pani jako wnuczki głównego najemcy lokalu komunalnego należy rozpatrywać jako uprawnienie innej osoby, wobec której najemca był zobowiązany do świadczeń alimentacyjnych, bądź osoby, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą – czyli osoby, która mieszkała w tym samym mieszkaniu razem z najemcą w dacie jego śmierci, co oznacza, że w tym lokalu było jej centrum życiowe.

Należy przyjąć, że „pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu” w rozumieniu art. 691 § 1 K.c. oznacza pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, jednak bez konieczności utrzymywania współżycia fizycznego. W związku z tym do osób pozostających w faktycznym pożyciu z najemcą można zaliczyć (mając na uwadze generalne wyłączenie wskazane w tezie 9 w związku z regulacją 691 § 1 K.c.), poza osobami pozostającymi w konkubinacie, również na przykład dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej, wnuki, prawnuki, wstępnych czy też rodzeństwo (tak, słusznie, jak się wydaje, H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do 691 § 1 K.c.; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1102).

Od zamieszkiwania należy odróżnić w tym wypadku zameldowanie, bowiem zameldowanie nie powoduje uznania, że dana osoba zamieszkiwała w lokalu z najemcą.

Wstąpienie w stosunek najmu powoduje jego kontynuację – kontynuator najmu wstępuje w prawa i obowiązki zmarłego najemcy. Wstąpienie osób wskazanych w 691 § 1 K.c. w stosunek najmu następuje z mocy prawa, najem nie wygasa, a przekształca się podmiotowo po stronie najemcy.

W przypadku, gdy osoba nie spełnia warunków określonych w art. 691 K.c., możliwe jest złożenie wniosku do gminy o zawarcie umowy najmu, ale w takiej sytuacji nie następuje wejście w sferę praw najemcy.

Niestety, z uwagi na odmienne stanowiska doktryny i orzecznictwa, nie jestem w stanie jednoznacznie rozstrzygnąć, jak potoczyłaby się Pani sprawa. Jeżeli gmina odmówi Pani uprawnienia, to pozostaje wystąpienie na drogę sądową o stwierdzenie praw do najmu lokalu komunalnego.

Osoba uprawniona na podstawie art. 691 może żądać ustalenia na drodze procesu cywilnego, że wstąpiła w stosunek najmu, ma bowiem interes prawny w potwierdzeniu stanu prawnego wynikłego ze śmierci najemcy (por. uchwała SN z dnia 21 marca 1977 r., III CZP 19/77, OSNCP 1977, nr 10, poz. 178 oraz uchwała z dnia 19 listopada 1996 r., III CZP 115/96, LexPolonica nr 315272, OSNC 1997, nr 4, poz. 35, które zachowują aktualność).

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. w art. 21 stanowi, iż rada gminy uchwala:

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m.

Zatem szczegółowe kwestie powinny być uregulowane w uchwale rady gminy. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby zorientowała się Pani wcześniej, jak w tej uchwale są uregulowane zasady wynajmu.

Zobacz również: Kogo można zameldować w mieszkaniu komunalnym?

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼