Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Termin rozwiązania umowy najmu

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2016-06-08

Jestem właścicielką mieszkania. Wynajęłam je lokatorom. Niestety, lokatorzy nie dość, że nie płacą czynszu od 2 miesięcy, to zakłócają porządek domowy mieszkańcom innych lokali (hałas, głośne imprezy). Wiem, że za niepłacenie mogę dopiero po 3 miesiącach wypowiedzieć umowę, za naruszanie porządku domowego szybciej, ale co wtedy z zaległościami w czynszu? Czy jeśli wystąpię o eksmisję i sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję, to jednocześnie rozwiąże kwestię zaległości finansowych? Jak najlepiej rozwiązać ten problem? Lokatorzy za zeszły miesiąc zapłacili część opłaty za wynajem, czy to się liczy jako zapłacone czy niezapłacone w tym 3-miesięcznych okresie, po którym mogę im wypowiedzieć umowę z tytułu zaległości?

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Rzeczywiście w przypadku zalegania z czynszem proces odzyskiwania mieszkania jest dość długi. Właściwie wynosi nie trzy, ale pięć miesięcy. Trzeba doliczyć miesiąc dodatkowego terminu na spłatę zaległości, a potem miesiąc okresu wypowiedzenia. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jak wynika z powyżej cytowanego przepisu, chodzi o zaległości za pełne okresy płatności. Jeśli zapłacono część czynszu, to zapłacono za część okresu płatności. Zatem ta zaległość nie liczy się do okresu uprawniającego do wypowiedzenia najmu.

Oczywiście okres do rozwiązania umowy najmu z powodu zakłócania porządku domowego jest krótszy. Jednak wcale nie musi być łatwo pozbyć się takiego lokatora. Artykuł 11 ust. 2 pkt 1 stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Zatem, aby wypowiedzieć z tego powodu stosunek najmu, należy najpierw upomnieć lokatora, w piśmie wskazując na jego konkretne przewinienia. W ewentualnym procesie eksmisyjnym trzeba będzie udowodnić, ze lokator narusza porządek domowy. Tu przydatne są zgłaszane interwencje policji i zeznania świadków  sąsiadów.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeśli chodzi o zaległości czynszowe w tym przypadku, to wprawdzie prawo nie zakazuje dochodzenia ich razem z żądaniem opróżnienia lokalu, jednak ja osobiście radzę poczekać do czasu, aż lokator opuści mieszkanie, zostanie eksmitowany. Gdyby od razu sad zasądził zwrot zaległości, to dotyczyłyby one jedynie tych zaległości, które powstały do wyroku. Od wyroku do jego prawomocności długa droga, a do wykonania jeszcze dłuższa, zwłaszcza gdy sąd zasądzi prawo do lokalu socjalnego. Zaległości mogą narastać i konieczne będzie kolejne wytoczenie procesu o zapłatę. Lepiej poczekać, aż zadłużenie osiągnie określoną już stałą kwotę, i wówczas wytoczyć powództwo o zapłatę.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »