Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Termin rozwiązania umowy najmu

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2016-06-08

Jestem właścicielką mieszkania. Wynajęłam je lokatorom. Niestety, lokatorzy nie dość, że nie płacą czynszu od 2 miesięcy, to zakłócają porządek domowy mieszkańcom innych lokali (hałas, głośne imprezy). Wiem, że za niepłacenie mogę dopiero po 3 miesiącach wypowiedzieć umowę, za naruszanie porządku domowego szybciej, ale co wtedy z zaległościami w czynszu? Czy jeśli wystąpię o eksmisję i sąd wyda wyrok nakazujący eksmisję, to jednocześnie rozwiąże kwestię zaległości finansowych? Jak najlepiej rozwiązać ten problem? Lokatorzy za zeszły miesiąc zapłacili część opłaty za wynajem, czy to się liczy jako zapłacone czy niezapłacone w tym 3-miesięcznych okresie, po którym mogę im wypowiedzieć umowę z tytułu zaległości?

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Rzeczywiście w przypadku zalegania z czynszem proces odzyskiwania mieszkania jest dość długi. Właściwie wynosi nie trzy, ale pięć miesięcy. Trzeba doliczyć miesiąc dodatkowego terminu na spłatę zaległości, a potem miesiąc okresu wypowiedzenia. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jak wynika z powyżej cytowanego przepisu, chodzi o zaległości za pełne okresy płatności. Jeśli zapłacono część czynszu, to zapłacono za część okresu płatności. Zatem ta zaległość nie liczy się do okresu uprawniającego do wypowiedzenia najmu.

Oczywiście okres do rozwiązania umowy najmu z powodu zakłócania porządku domowego jest krótszy. Jednak wcale nie musi być łatwo pozbyć się takiego lokatora. Artykuł 11 ust. 2 pkt 1 stanowi, że nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Zatem, aby wypowiedzieć z tego powodu stosunek najmu, należy najpierw upomnieć lokatora, w piśmie wskazując na jego konkretne przewinienia. W ewentualnym procesie eksmisyjnym trzeba będzie udowodnić, ze lokator narusza porządek domowy. Tu przydatne są zgłaszane interwencje policji i zeznania świadków  sąsiadów.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeśli chodzi o zaległości czynszowe w tym przypadku, to wprawdzie prawo nie zakazuje dochodzenia ich razem z żądaniem opróżnienia lokalu, jednak ja osobiście radzę poczekać do czasu, aż lokator opuści mieszkanie, zostanie eksmitowany. Gdyby od razu sad zasądził zwrot zaległości, to dotyczyłyby one jedynie tych zaległości, które powstały do wyroku. Od wyroku do jego prawomocności długa droga, a do wykonania jeszcze dłuższa, zwłaszcza gdy sąd zasądzi prawo do lokalu socjalnego. Zaległości mogą narastać i konieczne będzie kolejne wytoczenie procesu o zapłatę. Lepiej poczekać, aż zadłużenie osiągnie określoną już stałą kwotę, i wówczas wytoczyć powództwo o zapłatę.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »