Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Trudności z wstąpieniem w prawo najmu mieszkania komunalnego

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2018-09-12

Wraz z mamą mieszkamy w mieszkaniu komunalnym, którego głównym najemcą była moja babcia (matka mojej mamy). Babcia zmarła i teraz mama chciałaby zostać najemcą tego lokalu, jednakże gmina wymaga, abym ja również weszła w najem, gdyż mieszkam i jestem zameldowana w tym mieszkaniu. Problem jest taki, że w międzyczasie zmarł mój ojciec (rodzice byli rozwiedzeni) i stałam się współwłaścicielem nieruchomości po nim wraz z jego drugą rodziną. Czy przez to, że posiadam współwłasność, możemy z mamą nie dostać mieszkania, w którym mieszkamy? Dodam, że mama nie jest współwłaścicielem żadnej innej nieruchomości. Jeśli dojdzie do podziału spadku po moim ojcu, zanim złożymy z mamą wniosek o najem, i zostanę spłacona przez tamtą rodzinę, czy będą mogła wejść w prawo najmu tego mieszkania razem z mamą?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Zacznijmy od zacytowania artykułu 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Zacytowany wyżej art. 691 K.c. dotyczy wstąpienia w prawo najmu – to jest zjawiska występującego obiektywnie. Obiektywny charakter wstąpienia w prawo najmu oznacza, że zbędna jest wola stron stosunku najmu. Po prostu: ma miejsce wstąpienie w prawo najmu, jeżeli są spełnione przesłanki ustawowe. Niekiedy zdarza się nawet tak, że ma miejsce wstąpienie w prawo najmu wbrew woli osoby, która staje się najemcą w taki sposób.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wstąpienie w prawo najmu jest okolicznością, którą należy sformalizować, np. podpisaniem aneksu do umowy; nowa umowa jest zbędna, bo do wstąpienia w prawo najmu dochodzi z mocy samego prawa. Dokumenty jednak są ważne (szczególnie jako dowody) – głównie: art. 74 K.c. oraz art. 244 i następne Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Dlatego należy zaprzestać przysłowiowego „chodzenia i proszenia”. Gmina oraz pracownicy samorządowi (szczególnie zaangażowani w stosowanie prawa) mają obowiązek działać na podstawie i w granicach prawa – chodzi o obowiązek konstytucyjny, sformułowany w artykule 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Jeżeli jakiś funkcjonariusz publiczny uważa inaczej, to wolno mu poszukać innej pracy (zwłaszcza mniej związanej z wymogami konstytucyjnymi) lub wolno mu narażać się na odpowiedzialność prawną, w tym na odpowiedzialność karną, np. na podstawie art. 231 Kodeksu karnego (K.k.), w którym stypizowano przestępstwo nadużycia uprawnień i niedopełnienia obowiązku. Oczywiście, nie trzeba musowo „machać Kodeksem karnym” – żeby uniknąć popsucia relacji. Natomiast trzeba unikać (niestety, jakże częstej) postawy „kornego sługi”, który „prosi pana o łaskę”. Nie tylko poszczególni pracownicy samorządowi (łącznie z wójtem) podlegają prawu, ale również same gminy (jako podmioty prawa) mogą być adresatem środków nadzorczych, w jakie wobec jednostek samorządu terytorialnego są wyposażone organa władzy państwowej (szczególnie: wojewoda, Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, Prezes Rady Ministrów). Także posiadaniem takiej wiedzy i gotowością skorzystania z niej (np. przez napisanie skargi) nie należy musowo się chwalić. O wiele lepiej jest opracować strategię własnych działań.

Napisała Pani także „(…) jednakże gmina wymaga abym ja również weszła w najem (…)”. Pani jest wolnym człowiekiem, tak samo jak Pani mama. Każda z Pań jest wolna – w tym od nacisków lub obowiązku podporządkowywania się propozycjom innych osób, zwłaszcza propozycjom przynajmniej dalekim od litery prawa. Czy w ustawodawca (w wyżej zacytowanym art. 691 K.c.) sformułował wymóg wstąpienia w prawo najmu wespół z kimś innym? Niekiedy do takiego wstąpienia w prawo najmu może dojść (np. w przypadku dzieci, które mieszkały ze zmarłym najemcą). Jednak art. 691 K.c. z pewnością wolny jest od sformułowań, które pozwalałyby urzędnikom lub innym przedstawicielom wynajmującego „wymyślać przesłanki wstąpienia w prawo najmu”. Zwykłym wymysłem – i to zupełnie bezprawnym – jest kierowanie pod Pań adresem czegoś w rodzaju wymogu „transakcji wiązanej”. Jeżeli urzędnikom się nudzi, to wolno im poszukać pracy na „wolnym rynku”. Jeśli chcą zachować pracę, to niech działają zgodnie z prawem.

W dotyczących gminnego zasobu mieszkaniowego (lokalowego) uchwałach rad gmin na ogół zawarte są postanowienia, na podstawie których wynajmujący lub jego przedstawiciel jest uprawniony wypowiedzieć umowę najmu mieszkania komunalnego, jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania (domu) „w okolicy” (np. w danej gminie i sąsiednich gminach lub w danym powiecie), z którego to mieszkania (domu) da się skorzystać. Dość często takie postanowienia umowne zamieszczane są w umowach najmu. Takie treści ułatwiają wypowiedzenie umowy najmu mieszkania komunalnego. Być może – a chodzi o bardzo ostrożną hipotezę (co podkreślam) – ktoś z urzędników lub pracowników administracji obmyślił „sprytny plan”, w ramach którego przysługiwanie Pani udziałów w nieruchomości z domem (zwłaszcza znajdującym się niezbyt daleko od danego mieszkania komunalnego) zostałoby potraktowane jako pretekst (choć ubrano by to w inne słowa) do wypowiedzenia umowy najmu tegoż mieszkania komunalnego – nie tylko Pani, ale także Pani mamie; z tym mogłoby wiązać się wmawianie, jakoby przysługiwanie Pani tytułu prawnego do innego mieszkania (domu) dawało możność wypowiedzenia umowy najmu także Pani mamie. Wprawdzie można się bronić w takich sytuacjach, ale na ogół na drodze sądowej.

Jeżeli Pani mama wstąpiła w prawo najmu przedmiotowego mieszkania komunalnego (sytuację proszę zestawić z ww. art. 691 K.c.), to Pani nie wstąpiła w prawo najmu po swej babci – bardzo ograniczono możliwość wstępowania w prawo najmu przez wnuczęta (porównując to z dawniejszymi rozwiązaniami prawnymi z tego zakresu). Po co więc w takiej sytuacji zgadzać się na „transakcję wiązaną” – szczególnie w przypadku wymierzonego w Pań interes prawny intrygowania przez kogoś?

Pani mama wprawdzie może „chodzić i prosić”. Jest uprawniona także pisemnie wezwać wynajmującego lub jego przedstawiciela (np. właściwą administrację lokali komunalnych) do respektowania prawa (a konkretnie art. 691 K.c.) i potwierdzenia na piśmie niezwłocznie (to jest bez zbędnej zwłoki), że Pani mama wstąpiła w prawo najmu danego mieszkania komunalnego; podkreślam, że nie chodzi o zawarcie nowej umowy, a wyłącznie o pisemne potwierdzenie, że nastąpiło wstąpienie w prawo najmu. Wezwanie takie należy złożyć za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sekretariat urzędy gminy) lub wysłać listem poleconym (i to „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”) – tak się kieruje sprawy (zwłaszcza ważne). W wezwaniu należałoby wyznaczyć termin załatwienia sprawy zgodnie z prawem – np. dwutygodniowy lub do… [tu wskazać konkretną datę]; wezwanie można określić jako „przedsądowe”.

W przypadku zlekceważenia wezwania lub negatywnych reakcji zasadne byłoby skierowanie sprawy „do sądu”. Może chodzić o przynajmniej jeden z następujących wariantów: wytoczenie powództwa o ustalenie lub zawezwanie do próby ugodowej.

Z któregoś z ostatnio wymienionych wariantów („sądowych”) można by skorzystać nawet już w najbliższych dniach, a więc bez kierowania wezwania pisemnego. Wybór należy do Pani mamy jako osoby, która prawdopodobnie wstąpiła w prawo najmu. Pani mama mogłaby korzystać z pomocy pełnomocnika (art. 98 i następne K.c.); pełnomocnikiem w sprawie cywilnej może być (tytułem przykładu) ktoś z bliskiego grona rodzinnego (np. dziecko) – art. 87 K.p.c.

Konstrukcja prawna powództwa o ustalenie została zawarta w artykule 189 K.p.c. Proszę pamiętać o tym, że w sprawach cywilnych (szczególnie spornych) duże znaczenie ma odpowiednia aktywność stron (art. 230 K.p.c.) – w tym np.: polemizowanie ze stanowiskiem strony przeciwnej i korzystanie z możliwości, jakie daje postępowanie dowodowe (art. 127 i następne K.p.c.). Dobrze jest wywiązać się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Jednym z dowodów z dokumentu (art. 244 i następne K.p.c.) może być zaświadczenie o zameldowaniu lub inny dokument poświadczający zameldowanie Pani mamy „pod danym adresem”. Uwzględnienie powództwa Pani mamy o stwierdzenie wstąpienia w prawo najmu oznaczałoby, że oficjalnie stała się ona najemcą danego mieszkania – i to w ramach wstąpienia w prawo najmu (art. 691 K.c.).

Pani mama może także uznać za właściwe zawezwanie wynajmującego do próby ugodowej – art. 917 K.c. i art. 918 K.c. w związku z przepisami K.p.c. (od art. 184 do art. 186). W takim wezwaniu (kierowanym do miejscowo właściwego sądu rejonowego) należałoby zaproponować treść ugody – w opisanej sytuacji chodziłoby o udokumentowanie przez wynajmującego, że Pani mama wstąpiła w prawo najmu danego mieszkania komunalnego. Jedną z zalet zawezwania do próby ugodowej jest niska opłata sądowa.

Proszę pamiętać o tym, że prawo najmu może być (na wniosek zainteresowanej osoby) wpisane do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, której prawo najmu dotyczy. Taką możność przewidziano w ustawie o księgach wieczystych i hipotece; wnioski o wpis w księdze wieczystej objęte są opłatami sądowymi.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »