Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Udostępnienie mieszkania komunalnego członkowi rodziny

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-07-05

Siostrze mojego narzeczonego parę lat temu przyznano mieszkanie z miasta. Obecnie ona wraz z rodziną przebywa za granicą. My pobierzemy się za 2 tygodnie i mamy jej zgodę, aby w tym mieszkaniu zamieszkać. Jednak kategorycznie odmówiła mi meldunku, twierdząc, że może zameldować tylko jedną osobę (i chce by to był jej brat). Nie rozumiem jej obaw. Oczywiście nie będziemy mieć umowy najmu. Proszę o wyjaśnienie, jak przedstawia się ta sytuacja z punktu widzenia przepisów. Czy faktycznie siostra narzeczonego może zameldować tylko jedną osobę? Jakie istnieje zagrożenie dla nich związane z zameldowaniem mnie? Może chodzi o wykup mieszkania w przyszłości.

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof
Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena

Odnośne mieszkanie wchodzi w skład mieszkaniowego zasobu gminy, o którym traktują między innymi przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów…. Wobec Pani opisu jestem w stanie sformułować określone hipotezy, oparte na prawie w Polsce obowiązującym oraz na praktyce czynienia zeń użytku, np. przez gminy w związku z należącymi do nich mieszkaniami. Proponuję przedstawione niżej informacje (w tym hipotezy) zestawić z zaistniałą sytuacją oraz zachęcam do opracowania strategii w związku rzeczoną sytuacją; w tym z uwzględnieniem ewentualnych ryzyk – czy to dotyczących gminy (będącej właścicielem przedmiotowego mieszkania), czy to w zakresie relacji rodzinnych.

Artykuł 668 Kodeksu cywilnego (K.c.) stanowi:

„§ 1. Najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu.

§ 2. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.”

Bardzo prawdopodobne jest, że umowa najmu lub stanowione przez odnośną gminę akty prawa miejscowego zabraniają tego, co ma się stać z owym mieszkaniem. Rozwińmy tę hipotezę.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Umowa najmu regulowana jest nie tylko przepisami K.c. (art. 659 i następne), ale także przepisami innych aktów normatywnych – szczególnie ustawy o ochronie praw lokatorów… (np. art. 6 i następne dotyczą nakładów na lokal mieszkalny) oraz tak zwanych przepisów gminnych (zaliczanych do aktów prawa miejscowego) – dotyczy to zwłaszcza składników gminnego zasobu lokalowego (przewidzianego ostatnio wskazaną ustawą). W skład tego zasobu wchodzą zarówno „zwykłe” mieszkania komunalne, jak i mieszkania socjalne. Chociaż gminy (w tym miejskie) są właścicielami lokali (w tym mieszkań) komunalnych, to właśnie z uwagi na to, że gminy to podmioty o charakterze publicznoprawnym, przysługujące im prawo własności jest ograniczone; podstawowe uprawnienia właścicielskie oraz rodzaje ograniczeń własności wskazano w art. 140 K.c. W sporym stopniu dotyczące gmin (jako właścicieli lokali) ograniczenia dotyczą gospodarki lokalowej (ze szczególnym uwzględnieniem mieszkań). Wyraża się to zwłaszcza w obowiązku organizowania gminnego zasobu mieszkaniowego (w skład którego powinny wchodzić także mieszkania socjalne) oraz zasad zbywania mieszkań komunalnych – tego ostatniego aspektu dotyczą głównie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz akty prawa miejscowego (ze szczególnym uwzględnieniem uchwał rad gmin, rad miast).

Gminy nie mają obowiązku zbywania mieszkań komunalnych, ale w przypadku ich zbywania są zobowiązane stosować kryteria prawne (ustawowe oraz wyrażone w aktach niższej rangi) – zwłaszcza dotyczy to bonifikat. Wysokość bonifikat często zależy od tego, jak długo najemca (starający się o zakup mieszkania komunalnego) jest najemcą mieszkania komunalnego – zwłaszcza tego, które ma zostać przez niego zakupione. Jeżeli w tym przypadku udostępnienie przez najemczynię mieszkania gminnego nie wyda się, to być może (o ile utrzymane zostaną aktualne reguły sprzedaży mieszkań komunalnych) w przyszłości najemczyni będzie uprawniona kupić owo mieszkanie – i to z zastosowaniem bonifikaty, w dodatku uwzględniającej faktyczne Państwa zamieszkiwanie w tymże mieszkaniu. Z tej perspektywy zaplanowana „operacja mieszkaniowa” (o ile to mieszkanie będzie zbywane przez odnośną gminę) wydaje się sensowna – zwłaszcza z perspektywy aktualnej najemczyni tegoż mieszkania: ktoś inny będzie wnosił czynsz na rzecz gminy (wraz z innymi powiązanymi opłatami) oraz być może będzie płacił czynsz (stanowiący zarobek dla najemczyni), a najemczyni będzie miała dłuższy „staż mieszkaniowy” (prawdopodobnie zwiększający bonifikatę.

Gdyby udostępnienie mieszkania komuś innemu (np. Państwu) przez najemczynię się wydało, to bardzo prawdopodobnie gmina (lub reprezentująca ją administracja budynków) wypowiedziałaby umowę najmu. Mieszkania komunalne (szczególnie mieszkania socjalne) mają za zadanie coś innego niż stanowienie „rezerwy”, okazji do zysku (w postaci uzyskiwanego czynszu, jakże często nieopodatkowanego) lub zwiększającego szansę na kupienie składnika mienia publicznego po atrakcyjnej cenie. Osoba biorąca takie mieszkanie w użyczenie (art. 710 i następne K.c) albo stająca się jego podnajemcą (mającym płacić czynsz) pozostaje „w cieniu”.

Zameldowanie (często zwane także „meldunkiem”) nie jest tytułem prawnym do lokalu – choć taki faktyczny mit nadal funkcjonuje w społeczeństwie polskim; tytułem prawnym jest np.: własność (najsilniejszy rodzaj tytułu prawnego do rzeczy), najem, służebność mieszkania, użytkowanie, status dożywotnika lub umowa użyczenia (w tym zawarta w sposób dorozumiany). Innym mitem jest to, jakoby najemca (zwłaszcza oficjalny) lub właściciel mieszkania (domu) kogokolwiek meldował albo wymeldowywał; taka osoba może (swoim wnioskiem lub stanowiskiem w trakcie postępowania administracyjnego) przyczynić się do zameldowania albo wymeldowania człowieka – jednak decyzje administracyjne w sprawach meldunkowych wydają (w pierwszej instancji) organa administracji publicznej szczebla gminnego (faktycznie zajmują się tym urzędnicy w urzędach gmin i w urzędach miast, zaś w Warszawie w urzędach dzielnicowych).

Jeżeli Pani będzie mieszkać w jakimś mieszkaniu (nie tylko wspomnianym w opisie sytuacji), to Pani powinna dopełnić obowiązku meldunkowego – przez zawnioskowanie o zameldowanie Pani „pod określonym adresem”; zapewne wniosek o zameldowanie na stałe byłby związany z wnioskiem o wymeldowanie „z innego adresu”. Gdyby postępowanie administracyjne o Pani zameldowanie (albo wymeldowanie) dotyczyło odnośnego mieszkania komunalnego, to zapewne najemczyni tegoż mieszkania zostałaby powiadomiona o takim postępowaniu administracyjnym – wszczętym na wniosek (np. przez Panią złożony) albo wszczętym z urzędu; odrębnym zagadnieniem byłaby faktyczna możliwość zajęcia stanowiska przez najemczynię, ponieważ ustawodawca w Kodeksie postępowania administracyjnego (K.p.a.) wymaga od stron postępowań administracyjnych ustanawiania pełnomocników do doręczeń w Polsce, jeśli przebywają za granicą (zaś samo zamieszkiwanie, zwłaszcza całymi latami, za granicą przez najemcę mieszkania gminnego może przemawiać za doprowadzeniem do ustania stosunku najmu).

Rozważyć trzeba jeszcze jeden aspekt zagadnienia. Na mocy art. 281 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o.) małżonek osoby mającej tytuł prawny do mieszkania (np.: własność, status najemcy) uzyskuje swoisty tytuł prawny do lokalu (a właściwie do korzystania z niego). Jeśli Pani przyszły mąż nie stanie się najemcą (albo oficjalnym podnajemcą) rzeczonego mieszkania, to samo jego zameldowanie tam nie pozwoli Pani na uzyskanie takiego swoistego tytułu prawnego do lokalu. Pani będzie faktycznie zamieszkiwała „przy swoim mężu” – bez własnego (nawet tak swoistego) tytułu prawnego do lokalu. Proszę się zastanowić nad tym, czy taka sytuacja odpowiadałaby Pani – zwłaszcza w przypadku wpływania owej sytuacji na relacje małżeńskie. Czy Pani wolą jest mieszkać z mężem, czy też „przy mężu”?

Z całą pewnością poza zakresem mojej właściwości jest dawanie Pani wskazówek np. w co do wnioskowania o zameldowanie Pani lub podjęcia starań o to, by Państwo (już jako małżonkowie) stali się najemcami rzeczonego mieszkania gminnego; prawdopodobnie chodzi o „zwykłe” mieszkanie komunalne, ale proponuję to sprawdzić (bo zapewne wykluczone byłoby „przejęcie” najmu mieszkania socjalnego). Ewentualne podjęcie starań o przydział mieszkania komunalnego mogłoby nawet okazać się nieskuteczne – chodzi nie tylko o spełnianie wymogów przewidzianych przy przydzielaniu mieszkań komunalnych, ale również o to, że nie wszystkie gminy stosują preferencje (w zakresie przydzielania należących do nich mieszkań) osobom, które wskazują nieprawidłowości związane z mieszkaniami z gminnego zasobu komunalnego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »