Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ugoda z TBS w sprawie długów za czynsz

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2017-07-26

Moja pytanie brzmi: jak dojść do ugody z TBS w sprawie długów za czynsz?. Moje mieszkanie należy do TBS-u, choć nie zawsze tak było.Z powodu straty pracy i chorób męża popadliśmy w długi czynszowe. Obecnie chciałabym ugody, ale nie wiem, jak mam sprostać długom w TBS-ie. Boję się eksmisji. Mogę wpłacać zaległości w dość dużych ratach. Jak to załatwić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W pierwszej kolejności chciałbym wskazać, iż o tym, jak duże zaległości powodowały będą możliwość skierowania sprawy do sądu i przeprowadzenia eksmisji, decyduje tytuł prawny do władania zajmowanym przez Panią lokalem. W przypadku zwykłego najmu zaległości muszą wynieść 2 miesiące (jeśli rozlicza się Pani w cyklach miesięcznych), natomiast w przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, będzie to już znacznie więcej, mianowicie 6 miesięcy. Sytuację tą regulują następujące przepisy:

„Art. 672. Kodeksu cywilnego

Jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia”.

„Art. 11. Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach określonych w niniejszym rozdziale.

11. Spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:

1) jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1, za 6 miesięcy”.

Wnioskując z treści Pani wypowiedzi, zapewne doszło do przekroczenia tych terminów niezależnie od podstawy władania lokalem, jednakże bardzo poważną przeszkodą do dokonania eksmisji są przepisy gwarantujące lokatorom otrzymanie lokalu socjalnego, bądź ewentualnie, jeśli zajdą odpowiednie przesłanki, lokalu tymczasowego, w przypadkach, jeśli nie posiadają oni tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego. Zgodnie z tymi przepisami, nie jest możliwe dokonanie eksmisji „na bruk”, a zasoby, z których owe lokale są gwarantowane, zazwyczaj są bardzo małe. Powoduje to zwykle niechęć spółdzielni lub właściciela, do takiego załatwiania sprawy i sprawa trafia do sądu zazwyczaj tylko w skrajnych przypadkach. Sytuację w tym przypadku reguluje m.in. art. 14. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.

3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.) 2  lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3) obłożnie chorych,

4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

5.  Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.

6.  Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego”.

Jak czytamy, sąd sam zbada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego. Główną przeszkodą w tym monecie jest posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, czyli czy ma Pani gdzie zamieszkać w razie przeprowadzenia eksmisji. W określonych przypadkach sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, warto zatem upewnić się, że nie należy się do żadnej z wymienionych grup. Ale co najważniejsze, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu (eksmisji) do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, co może niekiedy trwać nawet kilka lat, w zależności od liczby mieszkań którymi dysponuje gmina.

Jak więc wcześniej wskazałem, zarządca nieruchomości, zdając sobie sprawę z prawnych uwarunkowań w przypadku konieczności przeprowadzenia eksmisji, powinien być ugodowo nastawiony co do wszystkich możliwości pozasądowego rozwiązania problemu. W takiej sytuacji sugeruję niezwłoczne udanie się do siedziby zarządcy i próbę ustalenia sposobu spłaty zadłużenia. W mojej ocenie, zaproponowany przez Panią sposób, tzn. spłata czynszu w dużej wysokości powinien zadowolić zarządcę. Warto jednak pamiętać, żeby w celu dowodowym spisać z zarządcą umowę dotyczącą spłaty zadłużenia, ażeby przypadkiem, np. w razie zmiany zarządcy bądź reprezentującej go osoby, nie okazało się, że wcześniejsze ustalenia nie są respektowane.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wypisanie byłego męża z umowy najmu mieszkania TBS

Jestem partycypantem mieszkania w TBS, jako najemców wyznaczyłam córkę i zięcia, kiedy byli już po ślubie. Niestety małżeństwo nie przetrwało...

Rozliczenie kwoty partycypacji między małżonkami

Dziewięć lat temu wzięliśmy z mężem ślub i wprowadziłam się do jego mieszkania, którego był najemcą w ramach TBS. Dwa lata później...

Co zrobić, gdy TBS nie chce wydać zgody na przekazanie partycypacji?

Jestem najemcą w TBS-ie, natomiast partycypantem moja siostra i umowę partycypacji podpisała w 2004 r. Siostra chce przepisać partycypację na...

Zakup mieszkania przez najemcę TBS

W listopadzie 2005 r. zawarłam z TBS-em umowę o partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego i wpłaciłam do TBS-u kwotę tytułem...

Jak nadal mieszkać w mieszkaniu TBS i zostać jego najemcą?

Mieszkam ponad 10 lat w mieszkaniu komunalnym będącym w zasobach TBS-u. Od 3 lat mieszkam w tym mieszkaniu sam. Konkubina (która była głównym...

Podpisanie nowej umowy partycypacji z TBS

Nabyłam prawa wynikające z umowy partycypacji drogą cesji. Podpisałam umowę najmu z TBS-em i mieszkam już od miesiąca. Teraz otrzymałam pismo...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »