Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2019-04-26

Podpisałam umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony (1 roku). Czy w przypadku, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić z mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu, zgodnie z terminem na jaki została zawarta, to czy ja jako właściciel mieszkania mam prawo wprowadzić się do swojego mieszkania? Albo, czy mam prawo zawrzeć nową umowę najmu z nowym najemcą, który chciałby dzielić mieszkanie ze starym najemcą? A może mogę opornemu najemcy dokwaterować kogoś, przecież umowa się zakończyła?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Najemca nie chce opuścić mieszkanie po upływie terminu zakończenia umowy najmu

W sytuacji, jeśli do zamieszkania w lokalu mieszkalnym doszło na podstawie umowy najmu, która następnie uległa rozwiązaniu, czy to z powodu jej wypowiedzenia, czy też np. upływu czasu na jaki została zawarta, najemca powinien opóźnić zajmowany lokal. W sytuacji jednakże, gdyby tak się nie stało, mamy do czynienia z zajmowaniem lokalu bez tytułu prawnego, która to sytuacja została opisana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa ta szczegółowo reguluje zasady opróżnienia lokalu oddanego uprzednio w posiadanie najemcy przez właściciela.

Zajmowanie mieszkania bez tytułu prawnego 

Jak zapewne Pani wie, w celu dokonania opróżnienia lokalu mieszkalnego, zajmowanego bez tytułu prawnego, konieczne jest przeprowadzenie sądowej procedury eksmisyjnej, do tego zaś czasu w posiadaniu mieszkania pozostaje jego dotychczasowy najemca. Co więcej, posiadanie podlega ochronie niezależnie od jego zgodności ze stanem prawnym. Oznacza to, że w przypadku naruszenia posiadania mieszkania przez osobę zajmującą lokal bez tytułu prawnego, choćby to naruszenie było dokonane przez prawowitego właściciela mieszkania, osobie zajmującej lokal przysługuje możliwość żądania przywrócenia stanu poprzedniego. Zasada ta wynika z art. 344 Kodeksu cywilnego:

„Art. 344. § 1. Przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

§ 2. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia.”

Innymi słowy, niezależnie od tego, kto wprowadziłby się do mieszkania, po wygaśnięciu umowy najmu, osobie zajmującej mieszkanie przysługuje roszczenie o przywrócenie stany poprzedniego, do czasu, kiedy przysługuje jej ochrona z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Co grozi właścicielowi, za wejście do mieszkania bezprawnie zajmowanego przez inną osobę

Znacznie poważniejszym zagrożeniem jest jednak możliwość pociągnięcia do odpowiedzialności karnej osoby, która weszłaby do mieszkania zajmowanego przez inną osobę (chociażby przebywała ona tam bez tytułu prawnego). Niebezpieczeństwo to wynika z art. 194 Kodeksu karnego, zgodnie z którym:

„Art. 193. Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.”

Ochronie przewidzianej w cytowanym przepisie podlega prawo człowieka do spokojnego zamieszkiwania, wolnego od zakłóceń przez osoby niepożądane, niezależnie od tego, czy lokum, w którym przebywa dana osoba jest jej własnością, czy mamy do czynienia z inną podstawą jego zajmowania. Co więcej, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 21 lipca 2011 r. (sygn akt I KZP 5/11): „Sprawcą przestępstwa naruszenia miru domowego określonego w art. 193 k.k. może być także właściciel domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu”.

Dokwaterowania do mieszkania zajmowanego przez "dzikiego lokatora"

powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że po wygaśnięciu umowy najmu, nie mogłaby Pani wprowadzić się do mieszkania, ponieważ naraziłaby się Pani na zarzut popełnienia przestępstwa, o którym mowa w art. 193 K.k.

Podobna sytuacja dotyczy zawarcia kolejnej umowy najmu i przekazania kluczy do mieszkania takiej osobie, ponieważ i ona w przypadku wejścia do mieszkania naraziłaby się na zarzut naruszenia miru domowego i odpowiedzialność karną przewidzianą w cytowanym przepisie. Oczywiście, w praktyce zdarzają się incydentalnie takie przypadki, że „dzikim lokatorom” dokwaterowywani są najemcy i policjanci przyjeżdżający na interwencję nie podejmują działań, co skutkuje wyprowadzką osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego, ale wynika to bardziej z niewiedzy tych ostatnich niż z czegokolwiek innego. W przypadku bowiem złożenia oficjalnego zawiadomienia o możliwości popełnienia przestępstwa i zbadaniu sprawy, osobie, która weszła do zajmowanego mieszkania postawiony zostałby najprawdopodobniej zarzut z art. 193 K.k. Kompleksowa ocena sytuacji nie jest bowiem zwykle możliwa na miejscu, jeśli druga strona dysponuję ważną umową najmu i stąd interwencje zwykle kończą się brakiem natychmiastowych działań policji. Należy przy tym zauważyć, że w przypadku, jeśli w toku dochodzenia, postawione zostałyby zarzuty osobie, która wtargnęła do mieszkania wyposażona w klucze otrzymane od właściciela, to ten mógłby odpowiadać za współsprawstwo lub pomocnictwo w popełnieniu przestępstwa.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Podobne materiały

Miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu

Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem...

 

Wynająłem pokój, ale w nim nie zamieszkałem, czy kaucja przepadła?

Wynająłem pokój, ale w nim nie zamieszkałem, czy kaucja przepadła?

Wynająłem pokój, podpisałem umowę na czas nieokreślony i wpłaciłem kaucję w wysokości 500 zł. Umowa podpisana została 3 tygodnie temu, jednak...

Realne zagrożenie wypowiedzenia umowy najmu

Realne zagrożenie wypowiedzenia umowy najmu

Od kilku miesięcy wynajmuję mieszkanie w bloku. Budynek jest słabo wyciszony, co powoduje, że w mieszkaniu słychać odgłosy korzystania...

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Przed 5 miesiącami wynajęłam mieszkanie rodzinie z dwójką dzieci. Dwa miesiące temu najemcy zgłosili mi problem – popruła się kanapa. Mebel był...

Żądanie zapłaty za mieszkanie od współlokatora po wyprowadzce

Żądanie zapłaty za mieszkanie od współlokatora po wyprowadzce

Moje pytanie dotyczy najmu pokoju bez umowy na spółkę ze współlokatorką. Kiedy się wyprowadzałam, współlokatorka oznajmiła, że mam zapłacić jej...

Najemca opuścił mieszkanie z powodu wady zagrażającej zdrowiu

Najemca opuścił mieszkanie z powodu wady zagrażającej zdrowiu

Moja córka podpisała przed 2 miesiącami umowę najmu na wynajem pokoju w mieszkaniu studenckim. Od początku zamieszkiwania był tam wyczuwalny zapach gazu....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »