Umowa o administrowanie w małej wspólnocie mieszkaniowej

Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od współwłasności nieruchomości

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z czynnościami prawnymi wspólnot mieszkaniowych. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż sytuacja prawna nieruchomości w której wyodrębniono co najmniej 7 lokali rożni się od tej, w której jest poniżej 7 lokali. W pierwszej sytuacji z chwilą wyodrębnienia 7 lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, natomiast w nieruchomości poniżej 7 lokali istnieje współwłasność nieruchomości. W nieruchomości takiej nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, tylko działają współwłaściciele.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

W art. 199 wskazano, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 200 każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Stosownie do art. 201 do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Sposób zarządzania nieruchomością wspólną

Przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują istnienia w tzw. małej wspólnocie instytucji administratora. Jeżeli w nieruchomości tej nie ustanowiono zarządcy, to zarząd nad nią sprawują wszyscy współwłaściciele. Natomiast współwłaściciele mogę umownie określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną i w umowie tej wskazań na konieczność współpracy z administratorem. Dodatkowo na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela (por. wyr. SN z 28.4.2005 r., sygn. akt III CK 504/04).

Gdy mała wspólnota mieszkaniowa jest zarządzana na podstawie przepisów art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 716) w związku z art. 199 Kodeksu cywilnego i nie ma zarządu (działającego jako zarządca nieruchomości wspólnej, ani też rozumianego jako organ wspólnoty), oznacza to, że tylko wszyscy jej członkowie mogą działać w postępowaniu administracyjnym i oni mają przymiot strony, a nie osoby trzecie, które nie posiadają wyraźnego i stosownego upoważnienia udzielonego w drodze pełnomocnictwa lub uchwały. Stosownie do regulacji zawartych w przepisach art. 199–209 zarządcami są wszyscy współwłaściciele (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gdańsku z dnia 11 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 5/18).

Czynności zwykłego zarządu w przypadku współwłasności

Podsumowując, do czynności zwykłego zarządu w przypadku współwłasności potrzebna jest zgoda większości. Jednak mając na uwadze, iż przepisy o współwłasności nie przewidują instytucji wspólnoty mieszkaniowej i zarządu, umowa o administrowanie stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. W związku z czym powinna zostać podpisana ze wszystkimi współwłaścicielami lub też w imieniu wszystkich współwłaścicieli na podstawie stosownych pełnomocnictw.  

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »