Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Umowa o administrowanie w małej wspólnocie mieszkaniowej

Kinga Karaś • Opublikowane: 2019-11-15

Pytanie dotyczy „małej” wspólnoty mieszkaniowej. Przyjmując, że w „dużej” wspólnocie podpisanie umowy nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i zarząd wspólnoty nie musi być umocowany w tej kwestii uchwałą, to analogicznie – w małej wspólnocie mieszkaniowej umowę o administrowanie mogą podpisać współwłaściciele dysponującą większością udziałów w nieruchomości wspólnej. Czy tak? Zwracam uwagę, że i w jednym i drugim przypadku chodzi o umowę o administrowanie, nie o zarządzanie.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Umowa o administrowanie w małej wspólnocie mieszkaniowej

Czym się różni wspólnota mieszkaniowa od współwłasności nieruchomości

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z czynnościami prawnymi wspólnot mieszkaniowych. W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, iż sytuacja prawna nieruchomości w której wyodrębniono co najmniej 7 lokali rożni się od tej, w której jest poniżej 7 lokali. W pierwszej sytuacji z chwilą wyodrębnienia 7 lokalu powstaje z mocy prawa wspólnota mieszkaniowa, natomiast w nieruchomości poniżej 7 lokali istnieje współwłasność nieruchomości. W nieruchomości takiej nie powstaje wspólnota mieszkaniowa, tylko działają współwłaściciele.

Zgodnie z art. 19 ustawy o własności lokali Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

W art. 199 wskazano, iż do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Zgodnie z art. 200 każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Stosownie do art. 201 do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Sposób zarządzania nieruchomością wspólną

Przepisy Kodeksu cywilnego nie przewidują istnienia w tzw. małej wspólnocie instytucji administratora. Jeżeli w nieruchomości tej nie ustanowiono zarządcy, to zarząd nad nią sprawują wszyscy współwłaściciele. Natomiast współwłaściciele mogę umownie określić sposób zarządzania nieruchomością wspólną i w umowie tej wskazań na konieczność współpracy z administratorem. Dodatkowo na równi z umową o ustanowienie zarządu należy traktować sytuację, gdy przez czynności konkludentne doszło do faktycznego wykonywania zarządu przez jednego współwłaściciela (por. wyr. SN z 28.4.2005 r., sygn. akt III CK 504/04).

Gdy mała wspólnota mieszkaniowa jest zarządzana na podstawie przepisów art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r., poz. 716) w związku z art. 199 Kodeksu cywilnego i nie ma zarządu (działającego jako zarządca nieruchomości wspólnej, ani też rozumianego jako organ wspólnoty), oznacza to, że tylko wszyscy jej członkowie mogą działać w postępowaniu administracyjnym i oni mają przymiot strony, a nie osoby trzecie, które nie posiadają wyraźnego i stosownego upoważnienia udzielonego w drodze pełnomocnictwa lub uchwały. Stosownie do regulacji zawartych w przepisach art. 199–209 zarządcami są wszyscy współwłaściciele (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedziba w Gdańsku z dnia 11 kwietnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 5/18).

Czynności zwykłego zarządu w przypadku współwłasności

Podsumowując, do czynności zwykłego zarządu w przypadku współwłasności potrzebna jest zgoda większości. Jednak mając na uwadze, iż przepisy o współwłasności nie przewidują instytucji wspólnoty mieszkaniowej i zarządu, umowa o administrowanie stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd nieruchomością wspólną. W związku z czym powinna zostać podpisana ze wszystkimi współwłaścicielami lub też w imieniu wszystkich współwłaścicieli na podstawie stosownych pełnomocnictw.  

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Odmówienie udziału w dezynsekcji we wspólnocie mieszkaniowej

Jestem właścicielką mieszkania należącego do wspólnoty mieszkaniowej. W budynku jest kilka mieszkań, które są „źródłem” pluskiew....

Remont mieszkania - zarząd wspólnoty mieszkaniowej żąda dokumentacji technicznej

Remont mieszkania - zarząd wspólnoty mieszkaniowej żąda dokumentacji technicznej

Przeprowadzamy remont mieszkania w kamienicy polegający na zmianie układu funkcjonalnego wewnątrz i wymianie instalacji wod.-kan., CO...

Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej?

Czy dzieci mogą grać w piłkę na trawniku wspólnoty mieszkaniowej?

Na naszym osiedlu, gdzie jest wspólnota mieszkaniowa, dużo dzieci gra w piłkę na trawniku (teren zamknięty). Część starszych osób próbowała...

Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego

Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może żądać od osoby, która stara się o przywrócenie lokatorskiego prawa w związku z całkowitą spłatą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »