Kategoria: TBS

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Upadłość ogólnopolskiego TBS, czym to grozi?

Anna Sufin • Opublikowane: 2018-06-01

Pytanie dotyczy mieszkania TBS, a konkretnie chodzi mi o TBS ogólnopolski, który ogłosił upadłość układową. Czy kupienie takiej partycypacji jest obarczone jakimś ryzykiem? Dajmy na to, jeżeli ktoś inny przejmie ten TBS, czy grozi mi podwyżka czynszu? Czego mogę się ewentualnie spodziewać?

Anna Sufin

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Odpowiedź została przygotowana przy założeniu braku wykorzystania kredytu z BGK, gdzie trzeba by rozważyć pewne odmienności.

Po ogłoszeniu upadłości układowej przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego, działającego w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością zastosowanie znajdą regulacje ustawy z 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, a także ustawy z dnia 15 maja 2015 r. Prawo restrukturyzacyjne.

Przepisy te nie przewidują wpływu ogłoszenia upadłości układowej na umowy najmu zawarte przez wynajmującego (przewidują taki wpływ na umowy zawarte z upadłym jako najemcą – art. 273 w zw. z art. 256 Prawa restrukturyzacyjnego).

Stąd też zastosowanie znajdą tu przepisy ogólne – w tym również przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, tak dotyczące trwania umów najmu, jak i dotyczące wysokości czynszu. Przejście podmiotu w upadłość układową nie naruszy zatem Pana praw jako najemcy i partycypanta. Inną kwestią pozostaje dopiero zbycie majątku, które byłoby uwzględnione w planie restrukturyzacyjnym i jego skutki (które omówię poniżej).

Dopóki zatem spółka znajduje się w upadłości układowej, tj. dąży do własnej restrukturyzacji i zawarcia układu z wierzycielami, nie znajdą zastosowania przepisy dotyczące upadłości likwidacyjnej, regulujące kwestię trwania i wypowiadania umów najmu (art. 107 i następne Prawa upadłościowego). Trzeba liczyć się jednak z tym, że upadłość układowa może ulec zmianie w upadłość likwidacyjną (w przypadku braku możliwości zawarcia układu). Z tego też względu podaję przepisy odnoszące się do umów najmu w takiej upadłości:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Art. 109. 1. Na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości upadłego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Sędzia-komisarz może wydać postanowienie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę nieruchomości tego samego rodzaju. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

2. Druga strona rozwiązanej umowy może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.

3. Do najmu lub dzierżawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio.”

Art. 110. 1. Jeżeli w dniu ogłoszenia upadłości przedmiot najmu lub dzierżawy nie był jeszcze wydany upadłemu, każda ze stron może odstąpić od umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości zawartej przez upadłego jako najemcę lub dzierżawcę. Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

2. Odstąpienie od umowy nie pociąga za sobą obowiązku odszkodowania.

3. Jeżeli przedmiot najmu lub dzierżawy w dniu ogłoszenia upadłości był już wydany upadłemu, syndyk może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, także wtedy, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego nie było dopuszczalne. Jeżeli umowa dotyczy nieruchomości, w której prowadzone było przedsiębiorstwo upadłego, wypowiedzenie następuje z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, a w innych przypadkach – z zachowaniem terminu ustawowego, chyba że terminy wypowiedzenia przewidziane w umowie są krótsze.

4. Rozwiązanie umowy nie może nastąpić przed upływem terminu, za który czynsz zapłacono z góry. Na podstawie postanowienia sędziego-komisarza syndyk wypowiada umowę najmu lub dzierżawy przed terminem, jeżeli dalsze trwanie umowy utrudniałoby prowadzenie postępowania upadłościowego, w szczególności gdy prowadzi do zwiększenia kosztów upadłości. Na postanowienie sędziego-komisarza przysługuje zażalenie.

5. Wynajmujący lub wydzierżawiający może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania najmu lub dzierżawy przed terminem przewidzianym w umowie, jednak za czas nie dłuższy niż dwa lata, pomniejszonego o rozliczenie nakładów upadłego podnoszących wartość przedmiotu najmu lub dzierżawy.

6. Do najmu lub dzierżawy przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części przepisy ust. 1-5 stosuje się odpowiednio.”

W takim wypadku zgodnie z art. 108 Prawa upadłościowego sprzedaż przez syndyka w toku postępowania upadłościowego nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym (art. 1002 K.p.c.). W takim wypadku nabywca rzeczy wstępuje z mocy prawa w stosunek prawny najmu (nabywa prawa i obowiązki zbywcy), może jednak wypowiedzieć najem albo dzierżawę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1, art. 694 K.c.). Prawo wypowiedzenia najmu i dzierżawy nie przysługuje nabywcy nieruchomości wtedy, gdy umowa najmu (lub dzierżawy) została zawarta na czas oznaczony, w formie pisemnej z datą pewną (tu także w mocniejszej formie – aktu notarialnego), a rzecz została najemcy (dzierżawcy) wydana (art. 678 § 2 K.c. (i art. 694 w zw. z art. 678 § 2 K.c.). Prawdopodobnie także i tu nie będzie u Pana zagrożeń.

Istotne pozostają natomiast – co Pan podnosi w pytaniu – skutki zbycia nieruchomości w postępowaniu upadłościowym. Odpowiedź na zagadnienia z tym związane można znaleźć w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 6 czerwca 2014 r., III CZP 24/14, którą przesądzono, że: „Zbycie przez towarzystwo budownictwa społecznego nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym znajdują się wynajmowane lokale mieszkalne, jest niedopuszczalne, chyba że nie wykracza poza granice przedmiotu działalności towarzystwa określone w art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 255).”. W uzasadnieniu SN podał, że możliwe jest zbycie takiej nieruchomości w określonych wypadkach: w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego, ponadto „odstępstwo od tej zasady mogłoby dotyczyć wyjątkowych sytuacji, w których zbycie to byłoby działaniem „związanym z budownictwem mieszkaniowym” (art. 27 ust. 2 pkt 5 u.n.f.p.b.m.), podporządkowanym celowi głównemu (art. 27 ust. 1 u.n.f.p.b.m.), np. w razie, gdyby nabywcą było inne towarzystwo budownictwa społecznego albo spółdzielnia mieszkaniowa. W braku szczególnego uzasadnienia umowę zbycia przez towarzystwo nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne, należy uznać za nieważną.

Sąd Najwyższy w uzasadnieniu ww. uchwały wskazał także: „Dopuszczalna jest także możliwość sprzedaży nieruchomości towarzystwa w toku likwidacji masy upadłości ze skutkiem określonym w art. 678 § 1 k.c.”. Wyjaśnił przy tym w innym miejscu, jak należy rozumieć wstąpienie w stosunek prawny najmu: „W rzeczywistości i te argumenty trudno uznać za rozstrzygające, można bowiem sądzić, że przepisy określające położenie najemcy w towarzystwie budownictwa społecznego – w szczególności przewidujące czynsz maksymalny w wysokości nie wyższej niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku (art. 28 ust. 2 u.n.f.p.b.m.) oraz obowiązek zwrotu kwoty partycypacji w przypadku zakończenia najmu i opróżnienia lokalu (art. 29a ust. 3-5 u.n.f.p.b.m.) – współkształtują wiążący strony stosunek najmu z tym skutkiem, że obowiązują także nabywcę nieruchomości, w której są wynajmowane lokale mieszkalne, wstępującego w stosunek najmu zgodnie z art. 678 § 1 w związku z art. 692 k.c. Takie rozumowanie legło u podstaw uchwały z dnia 23 listopada 1993 r., III CZP 158/93 (OSNC 1994, nr 6, poz. 130), w której Sąd Najwyższy stwierdził, że w razie zbycia budynku stanowiącego odrębną nieruchomość, w czasie trwania najmu znajdującego się w tym budynku mieszkania zakładowego, nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (art. 678 § 1 k.c.) z wszystkimi wynikającymi z tego stosunku obowiązkami, a więc także z obowiązkiem dostarczenia najemcy, w razie rozwiązania umowy najmu, lokalu zamiennego, jeżeli taki obowiązek spoczywałby na zbywcy w myśl art. 57 ust. 3 pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.).”

Zdaniem Sądu Najwyższego nabywca nieruchomości byłby zatem obowiązany do przestrzegania uprawnień najemców, zawartych w ustawie o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Tym samym nie musiałby się Pan obawiać podwyżki czynszu. Mógłby Pan także liczyć na zwrot kwoty partycypacji.

Podam jednak, że w praktyce można spotkać się z różnym postępowaniem nabywców i syndyków – poczynając od braku zapewnienia możliwości wykupienia lokalu w pierwszej kolejności (nie uregulowano prawa pierwszeństwa), jak również z podwyższaniem czynszu przez nabywców. Tu jednak podam, że w świetle powyższej uchwały można by to drugie postępowanie podważać jako bezprawne (niemniej jednak dla poszczególnych sądów uchwała SN nie jest wiążąca, a jest jedynie wskazówką interpretacyjną).

Zagrożenia można natomiast upatrywać w tym, że w razie wypowiedzenia umowy najmu jeszcze przez aktualnego najemcę (w przypadkach określonych w ustawie), z racji złej sytuacji finansowej może Pan np. nie odzyskać kwoty partycypacji.

Podsumowując, z punktu widzenia prawnego Pana sytuacja jako partycypanta oraz najemcy nie powinna ulegać zmianie, aczkolwiek zła sytuacja finansowa spółki może spowodować, że nie odzyska Pan kwoty partycypacji, a częsta praktyka doprowadzić do tego, że przed sądem będzie Pan musiał walczyć o zachowanie swoich uprawnień.

Zgodnie z art. 3 ust. 4 Prawa restrukturyzacyjnego celem postępowania układowego jest uniknięcie ogłoszenia upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami. Postępowanie układowe:

1) umożliwia dłużnikowi zawarcie układu po sporządzeniu i zatwierdzeniu spisu wierzytelności;

2) może być prowadzone, jeżeli suma wierzytelności spornych uprawniających do głosowania nad układem przekracza 15% sumy wierzytelności uprawniających do głosowania nad układem.

Częścią postępowania układowego jest sporządzenie planu restrukturyzacyjnego – plan taki winien być umieszczony w Centralnym Rejestrze Restrukturyzacji i Upadłości. Po zapoznaniu się z tym planem będzie Pan miał wiedzę co do zamysłu spółki przeprowadzenia postępowania układowego, w tym i zamiaru sprzedaży nieruchomości.

Opis sprawy z lipca 2017 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem TBS?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »