Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Uregulowanie zaległości za strych we wspólnocie mieszkaniowej

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-08-19

Jestem współwłaścicielem w niewielkiej wspólnocie mieszkaniowej. Od prawie 20 lat zajmuję nieodpłatnie pomieszczenie strychowe, które na podstawie uchwały i zgody właścicieli zagospodarowałem na swój koszt. Ponieważ byłem jednoosobowym zarządem, administrator uznał, że mogę korzystanie ze strychu traktować jako gratyfikację za społeczną funkcję zarządcy. Dwa lata temu zmienił się administrator i zarząd. Obecnie zarząd domaga się uregulowania zaległości za strych. Czy można tu mówić o przedawnieniu zobowiązania?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Z całą pewnością można mówić o przedawnieniu żądania – choć niekoniecznie prawne aspekty zagadnienia będą Pana satysfakcjonować, ale to one mają znaczenie wiodące. Poświęćmy nieco uwadze dwóm podstawowym znaczeniom czasownika „móc”. Pierwsze z nich dotyczy aspektów lub sytuacji faktycznych – np. zdolności (chociażby opanowania gry na jakimś instrumencie lub określonego języka), siły (przysłowiowe „może góry przenosić”), umiejętności (np. znajomość określonych metod, technik lub sposobów działania w jakiś zakresie). Drugie wiąże się z uprawnieniami (prawami podmiotowymi) lub kompetencjami (które są zespołem uprawnień i obowiązków) – np. być uprawnionym do czegoś (np. do: dochodzenia roszczenia lub korzystania z określonych przywilejów). Podkreślenia wymaga także to – co Pan zapewne doskonale wie (z uwagi na doświadczenie w pracy zarządu danej wspólnoty mieszkaniowej) – że administrator ma za zadanie wspomagać zarząd wspólnoty mieszkaniowej (albo zarządcę wspólnoty, jeśli zarządca sam nie zajmuje się administrowaniem); zakładać należy to, że Pan zna ustawę o własności lokali. Z całą pewnością poza zakresem uprawnień administratora (a więc kogoś przybranego do pomocy) nie jest decydowanie za wspólnotę mieszkaniową (zwłaszcza w sprawach wymagających podjęcia uchwały właścicieli lokali lub w sprawach już uchwałą uregulowanych) – niezależnie od tego, jak przedstawia się współpraca między zarządem (zarządcą) wspólnoty mieszkaniowej a administratorem. Ponadto należy dodać, że przysłówek „nieodpłatnie” ma jednoznaczne znaczenie w języku polskim – czynienie czegoś nieodpłatnie oznacza czynienie bez gratyfikacji (zwłaszcza o charakterze majątkowym); gratyfikacja (zwłaszcza o charakterze majątkowym) wyklucza nieodpłatność – aspekt językowy podkreślam, bo on jest bardzo ważny w działaniu organów władzy publicznej.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Proszę sprawdzić, czy uchwała o udostępnieniu Panu pomieszczenia dotyczyła terminu oznaczonego, czy też nieoznaczonego; chodzi o sprawdzenie, jaką umowę najmu – art. 659 i następne Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.) – lub umowę do najmu podobną zawarto. Szczególnie ważne jest ustalenie, czy ta umowa nadal wiąże strony (a więc Pan ma tytuł prawny do zajmowania części nieruchomości wspólnej z wyłączeniem innych właścicieli lokali), czy też od jakiegoś czasu (i od kiedy dokładnie) ma miejsce coś podobnego do bezumownego korzystania z danego pomieszczenia – ponieważ Pan jest jednym ze współwłaścicieli danej nieruchomości wspólnej, nie chodzi o bezumowne korzystanie z rzeczy cudzej i związane z tym roszczenia (art. 224 – art. 230 K.c.), a o problemy z posiadaniem części nieruchomości wspólnej (art. 206 K.c.) i związane z tym rozliczenia.

Proszę zwrócić uwagę na brzmienie artykułu 118 K.c.: „Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – trzy lata”. Byłoby dobrze (z perspektywy Pańskich interesów majątkowych), gdyby chodziło o najem (art. 659 i następne K.c.) lub o umowę do najmu podobną, ponieważ czynsz najmu jest traktowany jako świadczenie okresowe – wobec tego roszczenia o czynsz najmu przedawniają się po trzech latach. W innych sytuacjach przedawnienie nastąpiło(by) po dziesięciu latach.

Prawu właściwa jest precyzja – w tym precyzja słowna (np. dotycząca prezentowania sytuacji). Wspominam o tym, ponieważ przedstawiony opis sytuacji nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, czy chodzi o: świadczenia płatne okresowo (zapewne tak, co przemawia za krótszym, trzyletnim, okresem przedawnienia) oraz od kiedy Pan zajmował pomieszczenie nieodpłatnie (co mogło skutkować rozwiązaniem umowy między Panem a wspólnotą mieszkaniową, a konsekwencją tego stanu rzeczy może być dłuższy, dziesięcioletni, okres przedawnienia roszczeń). Jeżeli doszło do rozwiązania umowy – w tym opartej na odnośnej uchwale właścicieli oraz stosowaniu się przez Pana do uchwały – to w grę mogą wchodzić dwa okresy przedawnienia: krótszy (trzyletni) dla roszczeń z okresu trwania umowy oraz dłuższy (dziesięcioletni) dla roszczeń po rozwiązaniu umowy.

Przedawnienie (art. 117 i następne K.c.) – według nadal obowiązujących przepisów prawnych (a prace legislacyjne zmierzają podobno do zmiany koncepcji) – nie oznacza wygaśnięcie roszczenia. Jeżeli doszło do przedawnienia roszczenia, to dłużnik jest uprawniony zgłosić zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.) – z własnej inicjatywy, bo sąd (sędzia) nie działa za stronę; oczywiście, wolno zarzutów (np. przedawnienia) nie zgłaszać.

Proszę zastanowić się nad zaproponowaniem ugody (art. 917 K.c., art. 918 K.c.). Pan (zwłaszcza w ewentualnym procesie o zapłatę) zapewne byłby uprawniony postawić zarzut przedawnienia (art. 117 K.c.). Zaognienie sytuacji – zwłaszcza dalsze (bo daleko idące zmiany w zarządzaniu sprawami wspólnoty mieszkaniowej świadczą o poważnym sporze) – mogłoby skutkować wyjściem sporu poza ramy prawa cywilnego. Zdarza się (nie tylko we wspólnotach mieszkaniowych) powiadamianie organów administracji skarbowej o określonych okolicznościach (np. takich, które mogłyby zostać uznane za osiąganie dochodu) lub nawet organów ścigania – np. w związku z artykułem 296 Kodeksu karnego, który stanowi:

„§ 1. Kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

§ 1a. Jeżeli sprawca, o którym mowa w § 1, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, sprowadza bezpośrednie niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody majątkowej, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 2. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 1a działa w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

§ 3. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 2 wyrządza szkodę majątkową w wielkich rozmiarach, podlega karze pozbawienia wolności od roku do lat 10.

§ 4. Jeżeli sprawca przestępstwa określonego w § 1 lub 3 działa nieumyślnie, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

§ 4a. Jeżeli pokrzywdzonym nie jest Skarb Państwa, ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego.

§ 5. Nie podlega karze, kto przed wszczęciem postępowania karnego dobrowolnie naprawił w całości wyrządzoną szkodę.”

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Opłata za miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym

Posiadam mieszkanie w bloku i miejsce postojowe na własność we wspólnym lokalu (z osobnym wpisem w księdze wieczystej). Wyliczono...

Właściciel zobowiązany do przedstawienia rozliczenia kosztów ciepła i ich podziału pomiędzy lokale mieszkalne

Mieszkam w prywatnej kamienicy, w której jest 23 mieszkania. Ciągłym problemem jest rozliczanie opłat za centralne ogrzewanie. Mieszkania nie są...

Czy mogę zostać administratorem kamienicy?

Mieszkam w kamienicy, której właścicielem była babcia i jej rodzeństwo, w chwili obecnej nikt już nie żyje, jestem jednym...

Kupno mieszkania na licytacji komorniczej

Mam 2 problemy. Pierwszy polega na tym, że planuję kupić sąsiadujące z moim mieszkanie na licytacji komorniczej. Sęk w tym, że do tego mieszkania...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »