Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ważność umowy najmu a brak uiszczenia pełnej kaucji

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2018-08-31

Mam problem z wynajmującym mój dom lokatorem. Wynajem rozpoczął się w styczniu br., do umowy pisemnej umówiliśmy się słownie, że warunkiem przekazania lokalu będzie zapłata kaucji w dwóch ratach (taki gest dobrej woli w stosunku do lokatora) do końca stycznia i do końca lutego w wysokości 2x miesięczne odstępne. Standardowy termin płatności został ustalony do 10. dnia każdego miesiąca. Dziś sytuacja wygląda tak: lokatorzy zapłacili za styczeń plus pierwszą kaucję, za luty z opóźnieniem 7-dniowym, drugiej kaucji już lokator nie wpłacił, zapłacił za marzec ostatniego dnia marca, za kwiecień już nie zapłacił i do 10 maja powinien już zapłacić kolejną kwotę odstępnego. W korespondencji mailowej mam dowody na to, że umówiliśmy się na kaucję w postaci dwóch miesięcznych kwot odstępnego. I ostania sprawa: lokator zapłacił za prąd i wodę jedynie za styczeń i nie chce płacić miesięcznych zaliczek za poczet zużycia energii elektrycznej (a wiadomo, na jakim poziomie jest zużycie), a następna faktura za prąd będzie prawdopodobnie dopiero w lipcu i to na kwotę z 4 miesięcy, czego ten lokator na pewno nie zapłaci. Czy umowę najmu w ogóle można uznać za ważną, jeśli do dziś nie została uiszczona druga część kaucji? Jakie kroki powinienem i mogę podjąć?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Na tle opisanego przez Pana stanu faktycznego należy domniemywać, że Pańską intencją jest nie tyle ocena ważności umowy, lecz kwestia jej obowiązywania w związku z okolicznością uchylania się przez najemcę od obowiązku wniesienia kaucji na zabezpieczenie świadczeń wynikających ze stosunku najmu.

W umowie najmu dopuszczalne jest zastrzeżenie przez strony, iż uważa się ją za niezawartą w przypadku, gdy najemca nie uiści do rąk wynajmującego umówionej sumy na zabezpieczenie należności przyszłych, m.in. z tytułu czynszu lub obowiązku przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Skutkiem uchybienia temu obowiązkowi przez najemcę, w przypadku dalszego zajmowania lokalu jest powstanie po stronie właściciela roszczenia o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu oraz o jego opróżnienie.

Oceny, czy między stronami trwa stosunek najmu, na tym tle należy dokonywać w oparciu o treść umowy. Jeżeli zastrzeżenie takie zostało w niej zawarte, wówczas będzie można uznać, że z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wpłacenia drugiej raty umówionej kaucji, najemca zajmować będzie lokal bez tytułu prawnego. Jak wskazałem, będzie on wówczas zobligowany do jego opuszczenia oraz uregulowania należności za czas bezumownego korzystania. Po Pana stronie powstanie natomiast obowiązek rozliczenia ewentualnej nadwyżki uiszczonych wpłat ponad sumę zobowiązań najemcy, których źródłem jest czynsz, należności za media oraz wynagrodzenie, o którym mowa w poprzednim zdaniu.

Jeżeli w umowie brak jest takiego postanowienia, należy rozważyć możliwość rozwiązania stosunku najmu w drodze jednostronnego oświadczenia woli. Przesłanki dopuszczalności wypowiedzenia przez wynajmującego określają w takich sytuacjach przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610 z późn. zm.). Jedną z przesłanek wypowiedzenia umowy najmu jest zwłoka w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy). W takim wypadku, w chwili gdy saldo zadłużenia osiągnie sumę należności za 3 pełne miesiące (jeżeli okresem rozliczeniowym jest na gruncie zawartej przez Pana umowy miesiąc), powinien Pan uprzedzić najemcę pisemnie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, wyznaczając jednocześnie dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie przysługujących Panu należności. Z bezskutecznym upływem tego terminu może Pan złożyć najemcy – z zachowaniem formy pisemnej – oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.

Jeżeli przekazana przez najemcę wpłata nie zawiera w tytule wskazania jakiego świadczenia i okresu rozliczeniowego dotyczy, może Pan zaliczyć wniesioną kwotę na poczet należnej kaucji bądź zaliczek za media, co w konsekwencji powiększać będzie zadłużenie najemcy z tytułu czynszu. O ile umowa nie zawiera w tym zakresie odmiennych postanowień, najemcę obciążać będą również należności za media.

Podsumowując, w opisanym stanie faktycznym, z chwilą powstania zaległości stanowiących co najmniej równowartość 3-miesięcznego czynszu, powinien Pan powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania zadłużenia. Z upływem tego terminu może Pan wystosować do najemcy pisemne wypowiedzenie. Stosunek najmu ulega wówczas rozwiązaniu z końcem miesiąca następującego po miesiącu, w którym oświadczenie to zostało złożone najemcy.

Pozostałych po potrąceniu uiszczonej kaucji należności dochodzić należy przed sądem powszechnym w drodze powództwa o zapłatę. W przypadku dalszego zajmowania lokalu przez byłego najemcę, pozew powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (eksmisję) oraz – ewentualnie – zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Kłutnia wynajmujących jako powód rozwiązania umowy najmu

Mam podpisaną umowę o wynajem mieszkania do określonego terminu, ale moi najemcy pokłócili się między sobą i z tego względu chcą...

 

Naprawa sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. W podpisanej przeze mnie umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę...

 

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu. Aktualna najemczyni mojego mieszkania (umowa najmu okazjonalnego na...

 

Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok

W kwietniu 2016 zawarłem umowę najmu okazjonalnego mieszkania na okres 1 roku, notarialnie został sporządzony akt poddania się dobrowolnej egzekucji przez...

 

Czy w razie śmierci właściciela mieszkania grozi mi eksmisja?

Wynajmuję pokój w mieszkaniu własnościowym. Czy w razie śmierci właściciela mieszkania grozi mi eksmisja? Jak wygląda sprawa...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »