Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ważność umowy najmu a brak uiszczenia pełnej kaucji

Autor: Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2018-08-31

Mam problem z wynajmującym mój dom lokatorem. Wynajem rozpoczął się w styczniu br., do umowy pisemnej umówiliśmy się słownie, że warunkiem przekazania lokalu będzie zapłata kaucji w dwóch ratach (taki gest dobrej woli w stosunku do lokatora) do końca stycznia i do końca lutego w wysokości 2x miesięczne odstępne. Standardowy termin płatności został ustalony do 10. dnia każdego miesiąca. Dziś sytuacja wygląda tak: lokatorzy zapłacili za styczeń plus pierwszą kaucję, za luty z opóźnieniem 7-dniowym, drugiej kaucji już lokator nie wpłacił, zapłacił za marzec ostatniego dnia marca, za kwiecień już nie zapłacił i do 10 maja powinien już zapłacić kolejną kwotę odstępnego. W korespondencji mailowej mam dowody na to, że umówiliśmy się na kaucję w postaci dwóch miesięcznych kwot odstępnego. I ostania sprawa: lokator zapłacił za prąd i wodę jedynie za styczeń i nie chce płacić miesięcznych zaliczek za poczet zużycia energii elektrycznej (a wiadomo, na jakim poziomie jest zużycie), a następna faktura za prąd będzie prawdopodobnie dopiero w lipcu i to na kwotę z 4 miesięcy, czego ten lokator na pewno nie zapłaci. Czy umowę najmu w ogóle można uznać za ważną, jeśli do dziś nie została uiszczona druga część kaucji? Jakie kroki powinienem i mogę podjąć?

Filip Syrkiewicz

»Wybrane opinie klientów

Bardzo pozytywnie oceniam współpracę. Żadne moje pytanie nie pozostało bez odpowiedzi. Wszystkie poruszane kwestie szczegółowo omówione, problemy rozwiane. Wszystko bez wychodzenia z domu. Miło, rzetelnie. Gdybym mógł i miał portal polecać uczyniłbym to bez wahania, a ze swej strony deklaruję - jestem o tym przekonany, że jeśli się zdarzy, iż jakiś problem prawny wymagający porady napotkam, z Państwa usług skorzystam.
Krzysztof, były żołnierz zawodowy, oficer, 59 lat
Dziękuję bardzo za poradę. Bardzo mi pomogła.
Dorota
Szanowni Państwo! Jestem w pełni usatysfakcjonowana poradą prawną. Otrzymany tekst jest dla mnie doskonale zrozumiały w odróżnieniu od tekstów bezpłatnych porad, udzielanych na różnych portalach internetowy. Usiłowałam w tych portalach znaleźć odpowiedź na moje pytania i takie były, ale zawsze pozostawiały wątpliwości, ponieważ uogólniały zagadnienie. Otrzymana od Państwa wyczerpująca odpowiedź jest \"skrojona na moją miarę\". W swojej pracy spotykam problemy natury prawnej z różnych dziedzin, mam nawet współpracującego radce prawnego, ale ten wyspecjalizowany jest w sprawach zarządu nieruchomościami i windykacji należności. Teraz wiem, że będę mogła korzystać też z Waszych porad i na pewno nie omieszkam tego uczynić w potrzebie.Serdecznie dziękuje za okazaną pomoc.
Małgorzata, 70 lat, licencjonowany zarzdca nieruchomości
Usługa zrealizowana bardzo sprawnie, solidnie. profesjonalnie i terminowo, a przede wszystkim zrozumiale. Super współpraca z panią prawnik Iryną Kowalczuk. Bardzo dziękuje i polecam. Alicja
Alicja, 57 lat, pracownik administracji
Korzystam z porad prawnych eporady24 wielokrotnie. Za każdym razem najbardziej przekonywującym elementem do skorzystania z firmy była : dobra cena wykonania usługi, profesjonalizm i terminowość wykonania usługi
Andrzej
Odpowiedź na nurtujące mnie pytanie dostałam szybko. Zawierała stosowne przepisy oraz komentarz prawnika. Pozwoliło mi to podjąć właściwe , zgodne z prawem decyzje, tym bardziej, że chodziło o sprawy podatkowe a więc o pieniądze. 
Hanna
Chciałabym podziękować za odpowiedz na moje pytanie, na które nikt mi nie umiał odpowiedzieć tak klarownie jak na tym portalu. Na pewno będę polecać znajomym. Pozdrawiam całą obsługę.
Anna
Jak zwykle bardzo rzeczowo, konkretnie.
Maja, lekarz 58 lat
Serwis super-szybki i kompetentny - polecam 
Andrzej, emeryt, 72 lata
Jestem pod wrażeniem kompetencji zespołu. Usługi świadczone są na bardzo wysokim poziomie, bez zbędnych opóźnień. Firmę www.eporady24.pl mogę z czystym sumieniem polecić każdej osobie, która potrzebuje porady prawnej.
Witold, administrator systemowy (IT), 59 lat
Jestem usatysfakcjonowany, świetny kontakt, szybka, jasna odpowiedź.
Tomek
Rzetelność, szybkość i możliwość rozwiazania problemu na podstawie uzyskanej porady oraz mozliwość zaufawania dodatkowych pytań  w temacie porady.
Alicja, 54 lata, Lekarz
Dziękuję za udzielenie odpowiedzi na nurtujące mnie pytania. Sądzę że otrzymałem rzetelne wyjaśnienia moich problemów. Odpowiedzi były na tyle jasne i logiczne że pozwolą mi spokojnie załatwić sprawy, których dotyczyły pytania. 
Marek
Dziękuję zaspokoiłem swoją ciekawość. 
Marek, firma, 35 lat
Dziękuję za szybką odpowiedź, pomocną.
Alicja, 50 lat
Bardzo rzetelna, fachowa i szybka odpowiedź, pomocna w podjęciu dalszych działań. Dziękuję prawnikowi, który bardzo mi pomógł w zawikłanej dla mnie sprawie, w szczególności za wyczerpujące informacje, rzeczowość, szybkość i zrozumiałość. Opinia dokładnie rozwiała moje wątpliwości. Jestem z niej bardzo zadowolony, zawiera to, o czym słyszałem i przeczytałem w różnych źródłach, ale brakowało mi potwierdzenia.Odpowiedzi udzielone zostały także na dodatkowe pytania. Z czystym sumieniem polecam.Serdecznie pozdrawiam.Stefan
Stefan, 65 lat
Porada wyczerpująca, trochę za dużo jak dla mnie spraw prawnych i czasem języka \"prawniczego\". Dopiero pytanie dodatkowe rozjaśniło całą sprawę i jestem usatysfakcjonowana.
Iwona
Prawie, że expresowa odpowiedż
Zbigniew, 68 lat
Szczegółowa odpowiedź z podaniem źródeł.
Mariola
Skorzystałem z porady na portalu. Jestem bardzo zadowolony z udzielonych mi ,wyczerpujących w bardzo szybkim czasie, a przede wszystkim zrozumiałego prawniczego języka odpowiedzi ,które były mi bardzo pomocne. Polecam z czystym sumieniem portal www.eporady24.pl. Pozdrawiam serdecznie
Janusz
Profesjonalizm dla tej firmy
Karolina
Otrzymałam na swoje pytanie bardzo szczegółową odpowiedź. Myślę, że bardzo mi pomoże w czekającej mnie za kilka dni rozprawie. Chętnie skorzystam z pozostałych możliwości szczególnie, że proponowane ceny za usługę nie są, jak na razie, zbyt wygórowane. Dodatkowo pozytywnie oceniam życzliwe podejście do klienta, co szczególnie się liczy w tak trudnych, procesowych momentach.
Teresa, pracownik umysłowy, 50+
Rzetelna opinia, udzielona w krótkim czasie.
Beata
Zadaje Pan pytania na które jest odpowiedź w pierwszym moim piśmie. Nie czyta Pan dokładnie tego co napisałam. Tłumaczy Pan w całej odpowiedzi to co ja wiem. Nie napisałam że syn nie chce wyrobić paszportu i ogranicza dzieciom prawa. Doskonale wiemy że obywatel duży czy mały powinien paszport mieć. Unika Pan odpowiedzi na konkretnie zadane pytanie. Ślizga się Pan po temacie. Podsumowując ,żadnych konkretów za te pieniądze.Proszę bardziej się postarać inaczej powiem że się zawiodłam.. Z poważaniem Zofia
Zofia
Szybka porad. Odpowiedź konkretna i na temat. Wypowiedź bardzo zrozumiała, no i cena przyzwoita. Jestem jak najbardziej zadowolona z usługi. 
Iwona
Bez uwag. Wszystkie informacje rzetelnie i na czas . Na pewno w przyszłości skorzystam. 
Andrzej, 69 lat
Bardzo pomocna i wyczerpująca. 
Gaja
Jestem bardzo zadowolony z Państwa pomocy.
Narcy
Krótkie,wyczerpujące,zrozumiałe porady prawne ,oparte na aktualnych przepisach i co istotne w formie pisemnej,
bez wychodzenia z domu. Świetna forma w początkowej fazie sporów prawnych. POLECAM !!!
Zbigniew, 72 lata, wyższe -mgr inż.
Konkretne i precyzyjne odpowiedzi.
Leszek, 50 lat

Na tle opisanego przez Pana stanu faktycznego należy domniemywać, że Pańską intencją jest nie tyle ocena ważności umowy, lecz kwestia jej obowiązywania w związku z okolicznością uchylania się przez najemcę od obowiązku wniesienia kaucji na zabezpieczenie świadczeń wynikających ze stosunku najmu.

W umowie najmu dopuszczalne jest zastrzeżenie przez strony, iż uważa się ją za niezawartą w przypadku, gdy najemca nie uiści do rąk wynajmującego umówionej sumy na zabezpieczenie należności przyszłych, m.in. z tytułu czynszu lub obowiązku przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego. Skutkiem uchybienia temu obowiązkowi przez najemcę, w przypadku dalszego zajmowania lokalu jest powstanie po stronie właściciela roszczenia o zapłatę wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z lokalu oraz o jego opróżnienie.

Oceny, czy między stronami trwa stosunek najmu, na tym tle należy dokonywać w oparciu o treść umowy. Jeżeli zastrzeżenie takie zostało w niej zawarte, wówczas będzie można uznać, że z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wpłacenia drugiej raty umówionej kaucji, najemca zajmować będzie lokal bez tytułu prawnego. Jak wskazałem, będzie on wówczas zobligowany do jego opuszczenia oraz uregulowania należności za czas bezumownego korzystania. Po Pana stronie powstanie natomiast obowiązek rozliczenia ewentualnej nadwyżki uiszczonych wpłat ponad sumę zobowiązań najemcy, których źródłem jest czynsz, należności za media oraz wynagrodzenie, o którym mowa w poprzednim zdaniu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jeżeli w umowie brak jest takiego postanowienia, należy rozważyć możliwość rozwiązania stosunku najmu w drodze jednostronnego oświadczenia woli. Przesłanki dopuszczalności wypowiedzenia przez wynajmującego określają w takich sytuacjach przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 1610 z późn. zm.). Jedną z przesłanek wypowiedzenia umowy najmu jest zwłoka w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy). W takim wypadku, w chwili gdy saldo zadłużenia osiągnie sumę należności za 3 pełne miesiące (jeżeli okresem rozliczeniowym jest na gruncie zawartej przez Pana umowy miesiąc), powinien Pan uprzedzić najemcę pisemnie o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, wyznaczając jednocześnie dodatkowy, miesięczny termin na uregulowanie przysługujących Panu należności. Z bezskutecznym upływem tego terminu może Pan złożyć najemcy – z zachowaniem formy pisemnej – oświadczenie o wypowiedzeniu umowy.

Jeżeli przekazana przez najemcę wpłata nie zawiera w tytule wskazania jakiego świadczenia i okresu rozliczeniowego dotyczy, może Pan zaliczyć wniesioną kwotę na poczet należnej kaucji bądź zaliczek za media, co w konsekwencji powiększać będzie zadłużenie najemcy z tytułu czynszu. O ile umowa nie zawiera w tym zakresie odmiennych postanowień, najemcę obciążać będą również należności za media.

Podsumowując, w opisanym stanie faktycznym, z chwilą powstania zaległości stanowiących co najmniej równowartość 3-miesięcznego czynszu, powinien Pan powiadomić najemcę o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu, wyznaczając mu dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania zadłużenia. Z upływem tego terminu może Pan wystosować do najemcy pisemne wypowiedzenie. Stosunek najmu ulega wówczas rozwiązaniu z końcem miesiąca następującego po miesiącu, w którym oświadczenie to zostało złożone najemcy.

Pozostałych po potrąceniu uiszczonej kaucji należności dochodzić należy przed sądem powszechnym w drodze powództwa o zapłatę. W przypadku dalszego zajmowania lokalu przez byłego najemcę, pozew powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (eksmisję) oraz – ewentualnie – zasądzenie wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Nagłe wypowiedzenie najmu hali

Wynająłem halę o pow. 250 m2 na podstawie zawartej umowy na czas określony z możliwością przedłużenia wynajmu .Ponadto umowa posiada zapis o okresie wypowiedzenia lub jej przedłożenia przez strony na 3 miesiące przed terminem jej zakończenia. Najemca wypowiedział mi umowę pisemnie w dniu wczorajszym (2 tygodnie przed jej końcem), tj. niespodziewanie i niezgodnie z podpisana umową, pozbawiając mnie tym samym oferowania wynajmu hali innym zainteresowanym takim wynajmem, którzy zgłaszali się w ostatnich miesiącach trwania tej umowy. Jakie mam prawa?

Rezygnacja z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych

Mam podpisaną umowę o wynajem mieszkania do określonego terminu, ale moi najemcy pokłócili się między sobą i z tego względu chcą zrezygnować z najmu. W umowie jest zapis, że mogą zrezygnować z najmu w przypadku udokumentowanych zdarzeń losowych. Czy kłótnie między najemcami można potraktować jako zdarzenie losowe (najemcy tak właśnie twierdzą)?

Naprawa sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące naprawy sprzętu w wynajmowanym mieszkaniu. W podpisanej przeze mnie umowie najmu mieszkania jest zapis, że „najemcę obciąża się naprawą i konserwacją pieca C.O.”. Piec właśnie się popsuł i obciążono mnie jego naprawą. Jak będzie wyglądała moja sytuacja, jeśli okaże się, że trzeba będzie wymienić piec na nowy (to przecież koszt kilku tysięcy złotych)?

Remont wynajętego mieszkania i nieuzasadnione podwyżki czynszu

Jestem po rozwodzie, od 15 lat wynajmuję mieszkanie, mieszkam sam. Z wynajmującą łączy mnie typowa umowa najmu. Postanowiłem wyremontować to mieszkanie, zainwestowałem około 20 tys. zł. Niestety po remoncie zaczęły się problemy. W zeszłym roku podniesiono mi czynsz o 60 zł, w tym roku dostałem pismo od właścicielki, że podnosi mi czynsz do 700 zł i co roku będę miał podnoszony o 100 zł do sumy 1000 zł. Radziłem się tutejszego prawnika i on stwierdził, że to jest bezprawne i obliczył, że właścicielka mogła podnieść mi czynsz o 8,48 zł za 1 m2, to jest 551,2 zł za 65 m2. Właścicielka się z tym nie zgadza, straszy, że będzie zmiana właściciela. Prawdopodobnie chce przepisać je na któreś z dzieci i spodziewam się wtedy nowej umowy z wyższymi jeszcze opłatami albo z wypowiedzeniem mi umowy najmu. Do tej pory nie było najmniejszego konfliktu między nami, wszystko zaczęło się po remoncie. Co można w tej sytuacji zrobić?

Opuszczenie lokalu przez lokatorów

Który moment uznajemy za opuszczenie lokalu przez lokatorów, którzy otrzymali skuteczne wypowiedzenie? Jak ten moment musi być udokumentowany? Podejrzewam, że moi lokatorzy mogą się wyprowadzić i nic nie podpiszą.

Rejestracja działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu

Mam pytanie dotyczące rejestracji działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu. Aktualna najemczyni mojego mieszkania (umowa najmu okazjonalnego na czas określony, cel mieszkaniowy) zarejestrowała w nim bez mojej wiedzy i zgody swoją działalność gospodarczą. Pomimo pisemnego wezwania do usunięcia adresu, nie zmieniła go i nadal prowadzi działalność. Potwierdza to wpis w CEiDG, w którym jako adres głównego miejsca prowadzenia działalności podała adres mojego mieszkania. Czy mogę wypowiedzieć jej umowę najmu?

Przedłużenie umowy najmu okazjonalnego na kolejny rok

W kwietniu 2016 zawarłem umowę najmu okazjonalnego mieszkania na okres 1 roku, notarialnie został sporządzony akt poddania się dobrowolnej egzekucji przez wynajmujących oraz dołączone pozostałe załączniki, umowa została zgłoszona w US. Przed upływem roku aneksem umowa została przedłużona na kolejny rok, aneks zgłosiłem w US, obecnie znowu aneksem umowa została przedłużona na kolejny rok i podczas zgłaszania w US pani powiedziała, że według niej powinien być sporządzony nowy akt o poddaniu się dobrowolnej egzekucji, ponieważ umowa stanie się zwykłą umową najmu. Czy przy każdym przedłużaniu umowy trzeba sporządzać oświadczenie o poddaniu się egzekucji, czy to dołączone przy zawieraniu umowy jest ważne?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »