• Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
We trójkę wynajmujemy mieszkanie. Wynajmujący kilka dni temu wypowiedział nam najem z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia, bo chce to mieszkanie sprzedać. Mamy zamiar w terminie się wyprowadzić, ale póki co mieszkamy, bo mamy do tego prawo. Problem polega na tym, że on wbrew naszej woli, nie pytając w ogóle o zgodę zaprasza ludzi do oglądania, a nawet oświadczył, że będzie to robił pod naszą nieobecność. Czy właściciel może bez naszej zgody zapraszać tu obcych ludzi, skoro umowa z nami jest jeszcze ważna? Czy w tym przypadku obowiązuje zasada miru domowego i zakaz zakłócania najemcom zamieszkiwania? Dodam, że łączy nas zwykła umowa najmu (nie najem okazjonalny), a w jej treści nie ma nic na ten temat.
Skoro umowa najmu nie reguluje kwestii dotyczących prawa do zapraszania osób trzecich przez właściciela w okresie wypowiedzenia celem oglądania mieszkania – należy sięgnąć do przepisów ogólnych. Jednak sam Kodeks cywilny, jak i ustawa o ochronie praw lokatorów również milczą w tej kwestii. Natomiast właściciel mieszkania może popełnić przestępstwo, wdzierając się do swojego mieszkania lub nie opuszczając swojego mieszkania, pomimo żądania najemcy. W takiej sytuacji wynajęte mieszkanie będzie dla właściciela mieszkaniem cudzym zgodnie z art. 193 Kodeksu karnego. Wynika to z faktu, że w myśl art. 193 Kodeksu karnego „cudzym” mieszkaniem jest mieszkanie, do którego osoba je zamieszkująca ma wyłączne lub większe uprawnienie niż osoba wdzierająca się lub niechcąca opuścić mieszkania na żądanie osoby uprawnionej.
W przypadku zawarcia umowy najmu mieszkania różnym osobom przysługują wobec mieszkania różne uprawnienia – wynajmującemu przysługuje prawo własności do mieszkania, natomiast najemcy przysługuje prawo korzystania z tego mieszkania, które jest silniejsze.
„Wdarcie się” do mieszkania to wejście do mieszkania w każdy sposób, jeżeli doszło do tego bez zgody najemcy. Bez znaczenia jest to, czy najemca znajduje się w tej chwili w mieszkaniu.
Jeśli umowa najmu nie przewiduje nic innego, to jedyna sytuacja uprawniająca właściciela mieszkania do wejścia do mieszkania wynajmowanego (w tym pod nieobecność najemców) wskazana jest w art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, który nakazuje najemcy udostępnienie lokalu właścicielowi w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody, ale w asyście organów (cytuję):
„W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale)”.
Przestępstwo naruszenia miru domowego jest ścigane z oskarżenia publicznego, a zatem najemca ma jedynie złożyć zawiadomienie o uzasadnionym podejrzeniu przestępstwa na Policji.
Niemniej jednak na początek zalecam wystosować pismo do wynajmującego wskazujące na fakt, że okres wypowiedzenia to nadal okres najmu i mają Państwo nadal prawo do korzystania z lokalu zgodnie z umową, umowa nie przewiduje uprawnień do wchodzenia w tym okresie do lokalu przez właściciela, lecz odsyła w sprawach w niej nieunormowanych do Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów, a jedyna sytuacja upoważniająca właściciela do wejścia do lokalu bez zgody najemcy to art. 10 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie zaś pokazywanie lokalu przyszłym najemcom (potencjalnym) i że naruszanie Państwa miru domowego spowoduje zawiadomienie Policji o działaniu mogącym wypełniać znamiona czynu zabronionego z art. 193 K.k. (chodzi o to, by nie straszyć postępowaniem karnym, lecz wskazać, że powiadomicie Państwo o możliwości jego popełnienia, jeśli właściciel nie zaprzestanie takich praktyk).
Nadto takie zachowanie wynajmującego może naruszać dobra osobiste w postaci prawa do intymności i prywatności chronione na mocy art. 23 i 24 K.c., wszak w lokalu są państwa rzeczy osobiste.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.