Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Właściciele lokali nie przychodzą na zebrania – jak podejmować uchwały we wspólnocie mieszkaniowej?

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2021-10-25

Pytanie dotyczy funkcjonowania dużej wspólnoty mieszkaniowej, a dokładnie liczącej 18 wyodrębnionych lokali. Jakie działania może podjąć wspólnota, gdy właściciele nie przychodzą na zebrania? Dodam, że są to członkowie wspólnoty mieszkaniowej, z którymi nie ma problemów i mieszkają na miejscu, po prostu sprawiają wrażenie, że sprawy wspólnoty ich nie obchodzą. Czy można podjąć uchwałę, że nieobecni członkowie „głosują” tak, jak większość (wg udziałów) na danym zebraniu przy podejmowaniu konkretnej uchwały?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Właściciele lokali nie przychodzą na zebrania – jak podejmować uchwały we wspólnocie mieszkaniowej?

Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

Właściciele lokali podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w formie uchwał stanowiących kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2019, poz. 737). Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, przy czym o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Zgodnie natomiast z przepisem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali – uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. To oznacza, że jeśli na zebraniu są obecni właściciele, którzy łącznie posiadają ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to podejmą oni uchwałę tylko wtedy, jeśli za uchwałą zostanie oddane ponad 50% głosów. Nie wystarczy, by „za” głosowała większość obecnych.

Quorum na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej

A zatem o tym, czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decyduje to, czy opowiedziała się za nią większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli, to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu – z uwagi na brak większości – nie podjęli uchwały, zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające – w trybie indywidualnego zbierania głosów, inaczej nazywanym trybem mieszanym.

Głosowanie metodą mieszaną, indywidualne zbieranie głosów

Jeżeli na zebraniu jest reprezentowane mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd lub zarządca powinien kontynuować głosowanie metodą mieszaną, czyli zbierać głosy indywidualnie od tych członków wspólnoty, którzy nie byli na zebraniu i nie uczestniczyli w głosowaniu ani osobiście, ani przez pełnomocnika.

Do głosowania w trybie mieszanym dojdzie jednak także wtedy, gdy wprawdzie w zebraniu uczestniczy ponad 50% właścicieli (mających łącznie ponad 50% udziałów), jednak część z nich oddała głosy przeciwko uchwale. Dopiero gdy za uchwałą (lub przeciw niej) oddanych zostanie ponad 50% głosów, będzie można stwierdzić, czy uchwała została powzięta, czy też nie.

Należy przy tym pamiętać, że przedstawione zasady mają zastosowanie w tych wspólnotach, w których nie wprowadzono odmiennych od ustawowych zasad zarządu nieruchomością wspólną.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »