Właściciele lokali nie przychodzą na zebrania – jak podejmować uchwały we wspólnocie mieszkaniowej?

Zasady podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej

Właściciele lokali podejmują decyzje dotyczące zarządu nieruchomością wspólną w formie uchwał stanowiących kolegialne oświadczenia woli złożone w sposób określony w art. 23 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2019, poz. 737). Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali – uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania, przy czym o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali).

Zgodnie natomiast z przepisem art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali – uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. To oznacza, że jeśli na zebraniu są obecni właściciele, którzy łącznie posiadają ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, to podejmą oni uchwałę tylko wtedy, jeśli za uchwałą zostanie oddane ponad 50% głosów. Nie wystarczy, by „za” głosowała większość obecnych.

Zobacz również: Cieknący dach we wspólnocie mieszkaniowej

Quorum na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej

A zatem o tym, czy dana uchwała została w ogóle podjęta, poza zachowaniem odpowiedniego trybu, decyduje to, czy opowiedziała się za nią większość właścicieli lokali. Ustawodawca nie posługuje się w przypadku wspólnot mieszkaniowych pojęciem quorum na zebraniu, co ma wpływ na rozwiązania dotyczące obliczania tej większości, ponieważ o podjęciu uchwały decyduje większość właścicieli lokali w danej nieruchomości a nie większość właścicieli obecnych na zebraniu. Jeżeli zatem za podjęciem uchwały nie głosowała większość właścicieli, to nie możemy w ogóle mówić o uchwale, lecz co najwyżej o projekcie uchwały. Jeżeli właściciele lokali obecni na zebraniu – z uwagi na brak większości – nie podjęli uchwały, zarząd wspólnoty może przeprowadzić głosowanie uzupełniające – w trybie indywidualnego zbierania głosów, inaczej nazywanym trybem mieszanym.

Głosowanie metodą mieszaną, indywidualne zbieranie głosów

Jeżeli na zebraniu jest reprezentowane mniej niż 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd lub zarządca powinien kontynuować głosowanie metodą mieszaną, czyli zbierać głosy indywidualnie od tych członków wspólnoty, którzy nie byli na zebraniu i nie uczestniczyli w głosowaniu ani osobiście, ani przez pełnomocnika.

Do głosowania w trybie mieszanym dojdzie jednak także wtedy, gdy wprawdzie w zebraniu uczestniczy ponad 50% właścicieli (mających łącznie ponad 50% udziałów), jednak część z nich oddała głosy przeciwko uchwale. Dopiero gdy za uchwałą (lub przeciw niej) oddanych zostanie ponad 50% głosów, będzie można stwierdzić, czy uchwała została powzięta, czy też nie.

Należy przy tym pamiętać, że przedstawione zasady mają zastosowanie w tych wspólnotach, w których nie wprowadzono odmiennych od ustawowych zasad zarządu nieruchomością wspólną.

Zobacz również: Brak zgody wspólnoty na remont

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼