Współwłaściciel domu utrudnia remont - co zrobić?

Zgoda na wykonanie remontu domu

W niniejszej sprawie remonty, które Pani chce podjąć, noszą znamiona czynności przekraczających zwykły zarząd, dlatego dla ich wykonania wymagana jest zgoda drugiego współwłaściciela. Zgodnie bowiem z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zobacz również: Remont bez zgody współwłaściciela

Zgoda uzyskana w sądzie

Z uwagi na to, jak dobrze Pani zauważyła, na dokonanie remontu w dużej części konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, jako na czynność przekraczającą zwykły zarząd. W mojej ocenie niepotrzebnie czeka Pani tak długo, bowiem powinna Pani od razu kierować sprawę do sądu w celu wydania zgody za drugiego współwłaściciela. Jeżeli budynek jest w złym stanie, sąd jak najbardziej przychyli się do niniejszego.

Zgodnie jednak z treścią art. 209 każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy. Utrzymanie istnienia i substancji rzeczy służy do zachowania wspólnego prawa, bo utrata rzeczy (np. w związku z jej zniszczeniem czy zużyciem) pociąga za sobą równoczesne wygaśnięcia prawa do niej. Podobnie np. uszkodzenie rzeczy powoduje osłabienie (tj. zmniejszenie wartości) prawa własności, zatem czynności zapobiegające takiemu uszkodzeniu służą zachowaniu prawa własności.

Zobacz również: Czy wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zalanie mieszkania?

Czynności współwłaścicieli

Nie są czynnościami zachowawczymi takie, które służą jedynie ochronie interesów indywidualnych współwłaścicieli. Czynności zachowawcze mogą być czynnościami faktycznymi; z reguły będzie chodziło o konieczność działania natychmiastowego (np. zapobieganie zalaniu, pożarowi, dewastacji itp., działanie w warunkach samopomocy czy obrony koniecznej).

Mogą to być również czynności prawne, np. zawarcie umowy odnoszącej się do rzeczy w takich samych nagłych sytuacjach (zlecenie, dzieło, ugoda). Odrębną grupę tworzą czynności procesowe, a w szczególności powództwo negatoryjne i windykacyjne oraz wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Czynnością taką jest również dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi (por. post. SN z 21.6.2013 r., sygn. akt I CZ 53/13).

Czynności zachowawcze w starym domu

Z uwagi na to, jeżeli dach lub inne części domu są w staniem grożącym zawaleniu, zalaniu lub innemu uszkodzeniu, mogą Państwo podjąć czynność zachowawczą i dochodzić ich wykonania. Czynności zachowawcze mogą być dokonywane przez każdego ze współwłaścicieli bez względu na to, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zakres zwykłego zarządu, czy też – ewentualnie – czynność, której nie można w ogólne zakwalifikować jako czynności zarządu. W najnowszym orzecznictwie wskazuje się, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (wyrok SN z 16.10.2008 r.,  sygn. akt I CSK 118/08).

Nie ma znaczenia, kto pokrył ciężary i wydatki; w razie potrzeby współwłaścicielowi, który je pokrył, przysługują roszczenia zwrotne. Jeżeli jednak wydatki były poniesione z naruszeniem zasad zarządu, współwłaścicielowi, który je poniósł, przysługuje jedynie zwrot nakładów koniecznych, i tylko o tyle, o ile inni wzbogaciliby się jego kosztem. Z uwagi na powyższe, jeżeli naprawa powinna zostać wykonana natychmiast, może Pani skorzystać z powyższej instytucji, a następnie posiadać roszczenie regresowe do współwłaściciela. Jeżeli jednak remont może chwilę poczekać – proszę skierować sprawę do sądu zgodnie z dyspozycją art. 199 Kodeksu cywilnego.

Zobacz również: Mała wspólnota mieszkaniowa remont dachu

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼