Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Współwłaściciel domu utrudnia remont - co zrobić?

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2021-11-05

Zakupiłam mieszkanie (parter wolnostojącego domu). Posiadam też prawo współwłasności części wspólnych oraz działki, na której postawiony jest dom. Zamierzam dom wyremontować (postawiony ponad 20 lat temu i wcześniej nigdy nieotynkowany): wymienić podziurawiony dach (do środka leje się woda), ocieplić i położyć elewację, wymienić bramę i drogę (brama zimą zamarza, a wiosną brodzimy po kostki w wodzie).
Od dwóch lat próbujemy dogadać się ze współwłaścicielami – bezskutecznie. Sprawę zgłosiłam do Inspektora Nadzoru Budowlanego (spadające na głowę części blachy, woda lejąca się do środka domu itp.), który wydał polecenie dokonania ekspertyzy budowlanej. Niestety właścicielka składa kolejne zażalenia. Sprawa się przeciąga. Właścicielka tu nie mieszka, wynajęła swoją część – właściwie powstał w jej części domu „hotel robotniczy”, kręcą się po posesji obcy ludzie. Żyjemy w warunkach urągających bezpieczeństwu, w niedocieplonym domu, który szpeci otoczenie. Co mogę zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Współwłaściciel domu utrudnia remont - co zrobić?

Zgoda na wykonanie remontu domu

W niniejszej sprawie remonty, które Pani chce podjąć, noszą znamiona czynności przekraczających zwykły zarząd, dlatego dla ich wykonania wymagana jest zgoda drugiego współwłaściciela. Zgodnie bowiem z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Zgoda uzyskana w sądzie

Z uwagi na to, jak dobrze Pani zauważyła, na dokonanie remontu w dużej części konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, jako na czynność przekraczającą zwykły zarząd. W mojej ocenie niepotrzebnie czeka Pani tak długo, bowiem powinna Pani od razu kierować sprawę do sądu w celu wydania zgody za drugiego współwłaściciela. Jeżeli budynek jest w złym stanie, sąd jak najbardziej przychyli się do niniejszego.

Zgodnie jednak z treścią art. 209 każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Czynności zachowawcze to według określenia ustawy takie, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa, tj. prawa własności. Chodzi zatem o wszelkie zachowania, które mają zapobiec utracie lub uszczupleniu samego prawa własności lub jego przedmiotu, tj. rzeczy. Utrzymanie istnienia i substancji rzeczy służy do zachowania wspólnego prawa, bo utrata rzeczy (np. w związku z jej zniszczeniem czy zużyciem) pociąga za sobą równoczesne wygaśnięcia prawa do niej. Podobnie np. uszkodzenie rzeczy powoduje osłabienie (tj. zmniejszenie wartości) prawa własności, zatem czynności zapobiegające takiemu uszkodzeniu służą zachowaniu prawa własności.

Czynności współwłaścicieli

Nie są czynnościami zachowawczymi takie, które służą jedynie ochronie interesów indywidualnych współwłaścicieli. Czynności zachowawcze mogą być czynnościami faktycznymi; z reguły będzie chodziło o konieczność działania natychmiastowego (np. zapobieganie zalaniu, pożarowi, dewastacji itp., działanie w warunkach samopomocy czy obrony koniecznej).

Mogą to być również czynności prawne, np. zawarcie umowy odnoszącej się do rzeczy w takich samych nagłych sytuacjach (zlecenie, dzieło, ugoda). Odrębną grupę tworzą czynności procesowe, a w szczególności powództwo negatoryjne i windykacyjne oraz wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Czynnością taką jest również dochodzenie uprawnień z tytułu rękojmi (por. post. SN z 21.6.2013 r., sygn. akt I CZ 53/13).

Czynności zachowawcze w starym domu

Z uwagi na to, jeżeli dach lub inne części domu są w staniem grożącym zawaleniu, zalaniu lub innemu uszkodzeniu, mogą Państwo podjąć czynność zachowawczą i dochodzić ich wykonania. Czynności zachowawcze mogą być dokonywane przez każdego ze współwłaścicieli bez względu na to, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zakres zwykłego zarządu, czy też – ewentualnie – czynność, której nie można w ogólne zakwalifikować jako czynności zarządu. W najnowszym orzecznictwie wskazuje się, że czynności zarządu rzeczą wspólną są czynnościami gospodarowania, natomiast czynności zachowawcze stanowią metodę ochrony wspólnego prawa, nie wchodzą więc w zakres pojęcia zarządu (wyrok SN z 16.10.2008 r.,  sygn. akt I CSK 118/08).

Nie ma znaczenia, kto pokrył ciężary i wydatki; w razie potrzeby współwłaścicielowi, który je pokrył, przysługują roszczenia zwrotne. Jeżeli jednak wydatki były poniesione z naruszeniem zasad zarządu, współwłaścicielowi, który je poniósł, przysługuje jedynie zwrot nakładów koniecznych, i tylko o tyle, o ile inni wzbogaciliby się jego kosztem. Z uwagi na powyższe, jeżeli naprawa powinna zostać wykonana natychmiast, może Pani skorzystać z powyższej instytucji, a następnie posiadać roszczenie regresowe do współwłaściciela. Jeżeli jednak remont może chwilę poczekać – proszę skierować sprawę do sądu zgodnie z dyspozycją art. 199 Kodeksu cywilnego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »