Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykupienie mieszkania komunalnego po rozwodzie i eksmisji męża

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-09-11

Czy były mąż ma prawo do tytułu prawnego do mieszkania komunalnego? Został wyeksmitowany z mieszkania wyrokiem sądu za znęcanie się nad rodziną. Otrzymał lokal zastępczy, który opuścił w obawie przed dłużnikami. Pozostałam z 2 dorosłymi pełnoletnimi dziećmi. Nie mogę wykupić mieszkania z bonifikatą, bo wydział komunalny stwierdził, że muszę mieć wyrok sądu o przyznaniu tytułu prawnego i ewentualnej spłaty byłego męża. Były mąż nie zamieszkuje w tym mieszkaniu od 12 lat. Proszę o pomoc i informację. 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wykupienie mieszkania komunalnego po rozwodzie i eksmisji męża

Tytuł prawny do mieszkania komunalnego

Zacznijmy od tego, że określenie „tytuł prawny” jest wieloznaczne. Różne są tytuły prawne do rzeczy, w tym do lokali (nie tylko mieszkalnych). Najważniejszym tytułem prawnym (z uwagi na siłę uprawnień ze względu na rzecz) jest własność – ustawowo określona w art. 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Tytułem prawnym jest np. służebność (art. 285 i następne K.c.), w tym służebność mieszkania (art. 301 K.c., art. 302 K.c.), zaliczania do służebności osobistych (art. 296 i następne K.c.); służebność to tytuł prawny do korzystania z rzeczy cudzej – tytuł prawny silny (wobec uprawnień właścicielskich), ponieważ zaliczana jest do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.).

Do tytułów prawnych zalicza się także prawo najmu; umowę najmu uregulowano głównie w art. 659 i następnych K.c. oraz w części przepisów ustawy o ochronie prawe lokatorów (w tej ustawie uregulowano również np. podstawowe zagadnienia z zakresu wynajmowania mieszkań komunalnych). Prawo najmu bazuje na umowie najmu, zaś w/w służebności są ograniczonymi prawami rzeczowymi - jedne i drugie upoważniają do używania rzeczy cudzej (we właściwy sposób). Czasem do jednej rzeczy mogą przysługiwać różne tytuły prawne; tytułem przykładu: własność nieruchomości została ograniczona przez ustanowienie użytkowania (art. 252 i następne K.c.), zaś użytkownik część gruntu wydzierżawia oraz wynajmuje część lokali lub pomieszczeń – różnym podmiotom przysługują różne uprawnienia (z którymi wiążą się obowiązki) ze względu na tę samą rzecz, z uwagi na odmienność poszczególnych tytułów prawnych (własności, użytkowania, dzierżawy, najmu). Gminie, która wynajmuje swe mieszkania, przysługuje własność do tychże mieszkań, zaś najemcom przysługuje status najemcy (prawo najmu).

Powyższe informacje (które mogłyby się komuś wydać „teoretyzowaniem”) mogą pomóc w załatwianiu spraw. Gdyby należało wystąpić – co aktualnie jest hipotezą (a hipotezy wymagają sprawdzenia) – na drogę sądową, to niezbędne byłoby jednoznaczne wskazanie rodzaju tytułu prawnego, którego dotyczyłoby roszczenie. W możliwym pozwie o ustalenie należałoby nie tylko wskazać, czy Pani dotychczas jest współnajemcą (wraz ze swym byłym mężem) danego mieszkania, ale także określić, że żądanie ustalenia dotyczy przysługiwania prawa najmu Pani; konstrukcję prawną powództwa o ustalenie określono w art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.).

Z całą pewnością ryzykowne (np. z uwagi na wymaganie przez sąd uzupełnienia braków formalnych pozwu) byłoby napisanie (np. w pozwie), że „chodzi o tytuł prawny”. Należy wskazać rodzaj tytułu prawnego (najem, prawo najmu, stosunek najmu) oraz podać szczegóły. Ponadto proszę pamiętać o dużym znaczeniu odpowiedniej aktywności w postępowaniu (art. 230 K.p.c.); taka aktywność dotyczy np. wywiązania się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.).

Rozwódka w mieszkaniu komunalnym

Mogę się jedynie domyślać, co „poeta miał na myśli”, w związku z komunikatem o jakimś wyroku sądu; bez dokumentu można formułować hipotezy (oby trafne). W wyrokach rozwodowych (podobnie jest w wyrokach o orzeczeniu separacji) sąd może orzec w sprawie korzystania ze wspólnie używanego (dotychczas) przez małżonków mieszkania; przewidziano to w art. 58 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który podlegał zmianom (szczególnie dotyczącym sprawowania pieczy nad wspólnymi małoletnimi dziećmi małżonków). Być może o to chodziło w przedstawionym przez Panią stanowisku. Za to zaskakiwać może zainteresowanie przedstawicieli wynajmującego (mieszkanie komunalne) w sprawie ewentualnych „spłat”. Oczywiście, ustawodawca przewidział spłaty przy zniesieniu współwłasności (art. 210 i następne K.c.) – zaś podział majątku wspólnego małżonków bardzo często skutkuje zniesieniem współwłasności. Trzeba jednak podkreślić to, że najemca korzysta z cudzego lokalu (np. mieszkania), zaś zniesienie współwłasności może dotyczyć wyłącznie własnego mienia. Być może także w tym zakresie zasadne okazałoby się zapytanie o uzasadnienie tego, kto skierował do Pani odnośne oczekiwania lub żądania.

Najemcy mieszkania po rozwodzie

Dotyczące przeciwdziałania przemocy domowej oraz karania za nią przepisy mają na celu ochronę domowników przed przemocą, a nie zmian w zakresie tytułów prawnych do lokalu; dotyczy to zarówno przepisów Ustawy o przeciwdziałania przemocy w rodzinie (w tym jej art. 11a) oraz art. 207 Kodeksu karnego. Samo opuszczenie odnośnego mieszkania przez Pani byłego męża nie oznacza, że utracił on status najemcy opuszczonego mieszkania. Przez lata (zwłaszcza przez kilkanaście lat) mogło się to zmienić (a więc ów mężczyzna mógł przestać być najemcą albo jednym ze współnajemców), jednakże ważna jest formalizacja zagadnień tegoż mieszkania dotyczących.

Pod znakiem zapytania jest to, czy Pani wcześniej stała się jednym z najemców (współnajemcą) przedmiotowego mieszkania. Proszę zestawić sytuację z brzmieniem artykułu 6801 K.c.:

„§ 1. Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej.

§ 2. Ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu”.

Zachęcam Panią do zapoznawania się z dokumentami. Prawdopodobnie najłatwiej będzie zapoznać się z dokumentami znajdującymi się w Pani zasobach. Proszę przeanalizować treść dokumentów, w tym pochodzących od wynajmującego lub jego przedstawiciela (np. administracji lub zarządcy). Duże znaczenie mogą mieć używane w takich dokumentach określenia. Jeżeli wskazują wysokość czynszu, a nie odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, to adresata takich wymagań traktują jako najemcę, zaś domaganie się odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu to przejaw traktowania adresata jako tak zwanego dzikiego lokatora – takie odszkodowanie przewidziano w art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Proponuję postarać się o dostęp do dokumentacji tegoż mieszkania; to powinno ułatwić ocenę, czy dokumentacja jest pełna i czy znajdują się w niej istotne dokumenty. Być może istotne dla stosunku najmu postanowienia zawarto w jakimś orzeczeniu sądowym (np. w wyroku rozwodowym); proponuję zorientować się, kiedy będzie możliwe korzystanie z archiwum sądowego i tam uzyskać dostęp do akt postępowania sądowego (postępowań sądowych).

Wykup mieszkania komunalnego po rozwodzie

Kupienie mieszkania komunalnego (zwłaszcza na warunkach promocyjnych) nie jest obowiązkowe; wobec tego nie sposób twierdzić, jakoby obowiązkiem było wyjaśnienie sytuacji – tym bardziej nie sposób opowiadać się za przymusem (przymusowością). Ustawodawca ustanowił określone uprawnienia do nabycia lokali komunalnych (np. ich dotychczasowym najemcom); proponuję zapoznać się z właściwymi dla danej gminy aktami prawa miejscowego. Nawet bez niechęci do zbywania mieszkań komunalnych przez gminy trzeba uwzględniać obowiązek kierowania się przez urzędników przepisami prawa obowiązującego.

Kto ma prawo nabyć mieszkanie?

W działalności instytucji publicznych duże znaczenie mają dokumenty. To dotyczy, między innymi, zbywania lokali komunalnych. Nie znając szczegółów sytuacji, mogę tylko rozważać hipotezy; proszę zastanowić się nad sposobami ich sprawdzenia. Jeżeli (z uwagi na wcześniej zacytowany art. 6801 K.c.) Pani stała się jednym z najemców odnośnego mieszkania (wraz ze swym ówczesnym mężem), to wyzwanie stanowi sprawdzenie, czy Pani były mąż również nadal jest współnajemcą tegoż lokalu – w takim przypadku również ów mężczyzna mógłby być uprawniony do nabycia danego mieszkania (o ile gmina ma wolę jego sprzedaży). Pani były mąż prawdopodobnie nie wypełnia obowiązków najemcy rzeczonego lokalu mieszkalnego (szczególnie obowiązku płacenia czynszu wraz z określonymi opłatami); w takiej sytuacji mogło dojść do rozwiązania umowy najmu - niestety (z Pani perspektywy) od woli Wynajmującego zależy dążenie przez niego do sformalizowania rozwiązania umowy najmu z tymże panem. Jeśli wyłącznie Pani mąż nadal jest najemcą danego mieszkania (co wydaje się wątpliwe), to tylko jemu może przysługiwać uprawnienie do jego kupienia. Gdyby nikt aktualnie nie był (w świetle dokumentów) najemcą tegoż lokalu mieszkalnego, to wynajmujący byłby uprawniony domagać się odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (przewidzianego w art. 18 ustawy o ochronie prawa lokatorów). Jeśli wynajmujący kieruje (zapewne do Pani) dokumenty z określeniami „czynsz” lub „najem(ca)”, to takie dokumenty mogłyby ułatwić wywiązanie się z prawnego obowiązku wykazania okoliczności (faktów), z których wywodzi się skutki prawne – art. 232 K.p.c., art. 6 K.c.

Być może udałoby się Pani wyjaśnić sytuację z wynajmującym – np. w rozmowie z osobą na odpowiednio wysokim stanowisku (gdy urzędnicy przestaną zamykać się przed obywatelami). Z Pani perspektywy, prawdopodobnie najlepsze byłoby, gdyby wynajmujący wypowiedział umowę najmu Pani byłemu mężowi oraz zawarł umowę najmu wyłącznie z Panią (jeśli Pani oficjalnie przysługuje status współnajemcy) albo podpisał z Panią aneks do wcześniej zawartej umowy najmu (aneks, na podstawie którego Pani stałaby się jedynym najemcą rzeczonego mieszkania). Proszę jednak liczyć się z odmiennym podejściem; np. oczekiwaniem na przedstawienie przez Panią odpisu prawomocnego orzeczenia sądowego (na odpisie powinna znaleźć się klauzula prawomocności) – czy to orzeczenia wcześniej wydanego, czy to orzeczenia w nowej sprawie (np. w procesie o ustalenie). Proponuję brać pod uwagę siłę mentalności liberalnej (bardzo częstej w ustroju kapitalistycznym) – taka mentalność może skłaniać do oczekiwania, aż Pani przedstawi komplet dokumentów (np. odpisy orzeczeń sądowych) w sprawie, na której załatwieniu Pani zależy. Urzędnicy (podobnie do innych pracowników) mają swe zakresy zadań; jako wolni ludzie są uprawnieni unikać fachowej aktywności „w czynie społecznym” (np. podpowiadania czegoś interesantom, a zdarza się negatywne ocenianie przez zwierzchników dawania określonych wskazówek petentom). Analiza dokumentów powinna pomóc w odpowiednim do sytuacji i potrzeb sformułowaniu pozwu o ustalenie oraz wykazaniu zasadności Pani żądań.

Jak widać, w grę może wchodzić potrzeba wytoczenia powództwa (prawdopodobnie powództwa o ustalenie, że wyłącznie Pani jest najemcą odnośnego mieszkania). Nie chodzi o przymus (zwłaszcza dosłownie rozumiany). Proszę pamiętać o dużym znaczeniu własnej aktywności – np. w sprawach cywilnych (art. 230 K.p.c.).  

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź okaże się pomocna w dobrym załatwieniu spraw związanych z mieszkaniem komunalnym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Wykup mieszkania komunalnego a prawa osoby zamieszkującej

Moi rodzice są w trakcie wykupu mieszkania komunalnego. W mieszkaniu tym od 30 lat zameldowana jestem ja – córka, mieszkam tu z mężem...

 

Sądowe zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego

Sądowe zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego

Wnoszę sprawę o zniesienie współnajmu mieszkania komunalnego w stosunku do męża z uwagi na 3-letni okres niemieszkania i nieopłacania...

Zajmowanie mieszkania komunalnego bez tytułu prawnego

Mieszkam w mieszkaniu komunalnym. Prawo do lokalu otrzymała moja babcia w latach 50-tych, była głównym najemcą. Przed śmiercią, 10 lat temu,...

 

Praca okresowa za granicą a ryzyko utraty mieszkania od gminy

Jestem najemcą mieszkania komunalnego od 20 lat. Zameldowany wraz ze mną jest mój syn. Od pewnego czasu pracuję za granicą, do domu przyjeżdżam co kilka...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »