Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wykupienie mieszkania komunalnego przez siostrę

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-03-11

Moja żyjąca matka była głównym najemcą mieszkania komunalnego, w którym wychowałem się razem z siostrą. Ja po ślubie wyprowadziłem się 20 lat temu, siostra pozostała z matką, wyszła za mąż, urodziła dziecko. W tej chwili skorzystała z możliwości wykupu mieszkania, ale wykupiła je na mojego siostrzeńca, więc na tę chwilę on jest właścicielem. Czy w chwili śmierci matki mam jakieś prawa do zachowku?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Bardzo trafne jest łączenie przez Pana zagadnienia zachowku z czasem śmierci spadkodawcy, kiedy dochodzi do otwarcia spadku – art. 924 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.). Zachowek może przysługiwać dopiero wtedy, gdy można mówić rzeczywiście o spadku – dopóki żyje dany człowiek, można czynić jedynie hipotezy o przyszłym spadku po nim. Warto zwrócić uwagę na różne szczegóły – także z zakresu terminologii, ponieważ precyzja wyrażania się ma duże znaczenie w sytuacjach przez prawo regulowanych. Ustawodawca (również w K.c.) posługuje się często rzeczownikami: „spadkodawca” i „spadkobierca”, ale niekiedy chodzi o (odpowiednio): „przyszłego spadkodawcę” lub „przyszłego spadkobiercę.

Na tak zwany pierwszy rzut oka wydaje się, że trudno byłoby oczekiwać uprawnień z tytułu zachowku w związku z przedstawioną przez Pana sytuacją. Podkreślić jednak należy duże znaczenie szczegółów – a w sprawach z zakresu uprawnień i obowiązków majątkowych w praktyce bardzo są ważne odpowiednio dokładne obliczenia (a przynajmniej szacunki). Bez poprawnych szacunków trudno jest nawet formułować hipotezy o dużym stopniu prawdopodobieństwa. Trzeba będzie – prawdopodobnie również w przyszłości – dokonywać odpowiednio precyzyjnych obliczeń (a przynajmniej szacunków). W dodatku może się zmienić „metodyka pracy” z tym związana, ponieważ przepisy prawa (również z zakresu dziedziczenia) ulegają zmianom – sprawdzaniu stanu prawnego można dokonywać np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych. Zazwyczaj do dziedziczenia mają zastosowanie przepisy w wersji obowiązującej w czasie otwarcia spadku. Pańska mama żyje, więc nie można wykluczyć zmian przepisów prawnych za jej życia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Śmierć człowieka jest w prawie traktowana jako „zdarzenie prawne” (według jednej koncepcji terminologicznej) albo jako „fakt prawny” (według innej koncepcji nazewniczej) – niezależnie od różnic terminologicznych, chodzi o sytuacje, które wywołują skutki prawne. Podstawowym skutkiem śmierci człowieka jest otwarcie spadku po nim (a ze spadkiem mogą się wiązać określone uprawnienia i obowiązki, np. z zakresu zachowku).

Zbywanie mieszkań komunalnych – bez wchodzenia w szczegóły – polega na tym, że nabywca takiego mieszkania staje się właścicielem nieruchomości lokalowej (ustanawianej najpóźniej w czasie zbywania dotychczasowego lokalu komunalnego); zbywanie lokali komunalnych uregulowano w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w aktach prawa miejscowego (właściwych określonej jednostce samorządu terytorialnego), zaś swoistą instrukcję ustanawiania odrębnej własności lokali zawarto w początkowych przepisach ustawy o własności lokali.

Najprawdopodobniej odnośne mieszkanie jest teraz nieruchomością lokalową – ta okoliczność powinna ułatwić Panu sprawdzenie sytuacji; dla nieruchomości lokalowych prowadzi się odrębne księgi wieczyste, których numery ujawnia się w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Jeżeli Pan zna numer księgi wieczystej prowadzonej dla odnośnego mieszkania (jako nieruchomości lokalowej), to sprawdzanie powinno być dość proste, ponieważ zapewne wiele okoliczności da się ustalić przy pomocy internetowej przeglądarki ksiąg wieczystych – należy korzystać z różnych opcji (aktualny stan prawny to nie wszystko). Być może wypadnie przed sprawdzeniem ustalić numer właściwej księgi wieczystej – w takim celu proponuję skorzystać z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej lub poprosić o informacje w ewidencji gruntów i budynków (osobom trzecim informacje udostępnia się odpłatnie).

Jeżeli Pański siostrzeniec rzeczywiście jest właścicielem owego mieszkania, to prawdopodobnie mieszkanie to nie wejdzie w skład majątku Pańskiej mamy, a więc wydaje się mało prawdopodobne, by mogło ono stać się składnikiem przyszłego spadku po starszej pani. Ustawowe określenie spadku brzmi:

„§ 1. Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.

§ 2. Nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

§ 3. Do długów spadkowych należą także koszty pogrzebu spadkodawcy w takim zakresie, w jakim pogrzeb ten odpowiada zwyczajom przyjętym w danym środowisku, koszty postępowania spadkowego, obowiązek zaspokojenia roszczeń o zachowek oraz obowiązek wykonania zapisów zwykłych i poleceń, jak również inne obowiązki przewidziane w przepisach księgi niniejszej”.

Jak widać, w skład spadku wchodzą wyłącznie uprawnienia i obowiązki majątkowe spadkodawcy według stanu z chwili jego śmierci – czyli z czasu otwarcia spadku (art. 924 K.c.). Przedstawione przez Pana okoliczności wskazują na to, że mało prawdopodobne wydaje się, że owo mieszkanie będzie składnikiem przyszłego spadku po Pańskiej mamie. Za to warto sprawdzić, jak się sprawy miały wcześniej. Mieszkania komunalne z reguły sprzedaje się najemcom – zwłaszcza w przypadku zbywania takich mieszkań z bonifikatą (która czyni zakup opłacalnym dla nabywcy).

Być może udałoby się Panu sprawdzić, czy Pańska mama dokonywała, dokonuje lub będzie dokonywać znaczniejszej wartości darowizn (art. 888 i następne K.c.). Wartość przedmiotów takich darowizn może być uwzględniania w dotyczących zarobku obliczeniach (art. 993 i następne K.c.). Niekiedy wartość darowizny ma znaczenie w ramach działu spadku – jeżeli jakiś spadkobierca domaga się, by dokonano zaliczenia darowizn na schedę spadkową (art. 1039 i następne K.c.); takie żądanie może być skuteczne w niektórych sytuacjach – w przyszłości zapewne trzeba będzie zestawić sytuację z przepisami dotyczącymi tego zagadnienia (nawet na wszelki wypadek).

Poświęćmy nieco uwagi zachowkowi. Różną się między sobą przyjmowane w poszczególnych państwach rozwiązania prawne z zakresu ochrony w związku z dziedziczeniem uprawnień majątkowych osób najbliższych spadkodawcy. W niektórych państwach zdecydowano się na „część konieczną spadku” – spadkodawca w testamencie może rozporządzić wyłącznie częścią spadku, zaś „zastrzeżona” w przepisach prawnych część spadku powinna przypaść w udziale jego najbliższym. W Polsce występuję konstrukcja właściwa zobowiązaniom (art. 353 i następne K.c.), zwana „zachowkiem”.

Ustawodawca nie neguje możliwości rozporządzania testamentowo całym swym majątkiem przez spadkodawcę (art. 941 i następne K.c.), ale spadkobierca testamentowy – od stosunkowo niedawna także zapisobierca windykacyjny (art. 9811 i następne K.c.) powinien liczyć się z tym, że określone osoby mogą upomnieć się o zachowek (art. 991 i następne K.c.). „Lista” osób potencjalnie uprawnionych z tytułu zachowku została zawarta w artykule 991 K.c. i ma ona charakter numerus clausus – jest to katalog zamknięty (do tej „listy” nie można nikogo dopisać). Chodzi o osoby potencjalnie uprawnione do zachowku – z paru powodów. „Listę” z artykułu 991 K.c. należy czytać w powiązaniu z przepisami o dziedziczeniu ustawowym (art. 931 i następne K.c.) – tytułem przykładu: jeżeli spadkodawca pozostawia przynajmniej jednego zstępnego (np. dziecko), to rodzic spadkodawcy nie jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po nim, a więc nie ma również uprawnienia do zachowku w takim „układzie sytuacyjnym”, ale już brak zstępnych spadkodawcy „aktualizuje” uprawnienia rodzica spadkodawcy do dziedziczenia ustawowego, a więc również ewentualność przysługiwania zachowku. Inną przyczyną braku uprawnienia z tytułu zachowku może być otrzymanie przez daną osobę (potencjalnie uprawnioną do zachowku) od spadkodawcy praw majątkowych o wartości przynajmniej równiej wartości zachowku – czy to w roli spadkobiercy (lub zapisobiercy windykacyjnego), czy to w charakterze obdarowanego (strony umowy darowizny z udziałem spadkodawcy jako darczyńcy). Każdy uprawniony z tytułu zachowku ma właściwy sobie ułamek – taki ułamek (bardzo ważny w konkretnych obliczeniach) bierze się zarówno z artykułu 991 K.c. (ułamek 1/2 albo 2/3), jak i z przepisów o dziedziczeniu ustawowym (art. 931 i następne K.c.). Należy odpowiedni ułamek z art. 991 K.c. zestawić z ułamkiem odpowiadającym udziałowi danej osoby w (nawet wyłącznie potencjalnym) dziedziczeniu ustawowy. Prawa do zachowku można pozbawić przez wydziedziczenie (art. 1008 i następne K.c.).

Kiedyś (przed tak zwanym wykupem) chodziło o mieszkanie komunalne – a więc składnik cudzej własności (art. 140 K.c.), z perspektywy Pana oraz Pańskich krewnych. Czas zamieszkiwania oraz wyprowadzania (albo nie) się z owego mieszkania poszczególnych osób oraz stan cywilny i rodzinny Pańskiej siostry są prawnie obojętne z perspektywy przepisów o zachowku – w związku z przyszłym spadkiem po Pańskiej mamie. Za to warto sprawdzić, kto wykupił dane mieszkanie – (zu)pełny, nie tylko aktualny, „obraz” właściwej księgi wieczystej powinien umożliwić sprawdzenie, kto nabył owo mieszkanie od odnośnej gminy. Jeżeli nabywczynią była Pańska mama, to – z uwagi na dość częste w kręgach rodzinnych – umowy darowizny, mogłoby wchodzić w przyszłości w grę roszczenie o wyrównanie zachowku (art. 1000 K.c. w związku z art. 991 K.c.); tak samo mogłoby być w przypadku darowania przez Pańską Mamę komuś innemu pieniędzy (np. spożytkowanych przez obdarowanego na zapłatę za owo mieszkanie). Za to sama rezygnacja z kupienia mieszkania komunalnego na rzecz innej osoby zapewne będzie bez znaczenia w dotyczących zachowku obliczeniach, ponieważ chodziło wtedy o składnik cudzego majątku (zapewne majątku jakiejś gminy, np. miejskiej); napisałem „zapewne”, ponieważ nie można wykluczyć jakiejś przyszłej linii orzeczniczej (zwłaszcza Sądu Najwyższego), która by coś takiego dopuszczała (wydaje się to mało prawdopodobne, ale wykluczyć tego nie można).

Wyrażam nadzieję na to, że ta odpowiedź pomoże Panu dobrze przygotować się na załatwianie spraw w związku z przyszłym dziedziczeniem po Pańskiej mamie. Być może rzeczywiście będą komuś (np. Panu) przysługiwały jakieś uprawnienia – co do spadku lub co do zachowku – ale proponuję unikać „ograniczania pola widzenia” do zagadnień związanych z tymże mieszkaniem (dawniej komunalnym).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Wykup lokalu komunalnego wchodzącego w skład zasobów gminnych

Złożyłem wniosek o wykup lokalu komunalnego w 2012 r. Otrzymałem odpowiedź, że w związku z zaległościami z zapłatą czynszu mogę...

Fałszywe zgłoszenie w celu zmniejszenia opłat za mieszkanie komunalne

Półtora roku temu zmarła moja mama, która była najemcą mieszkania komunalnego. Od początku jestem w nim zameldowany. Po jej śmierci okazało się, że...

Czy kilkudniowe nieobecności mogą być powodem utraty prawa do mieszkania komunalnego?

Jestem najemcą mieszkania komunalnego po śmierci mamy; mieszkam w nim nieprzerwanie do chwili obecnej, płacę regularnie czynsz. Syn kupił sobie...

Zrzeczenie należności mieszkania komunalnego

Siedem lat temu zmarł mój ojciec. Wraz z bratem zostałem najemcą mieszkania komunalnego, w którym w ogóle nie mieszkałem (przebywam za...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »