Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wyłudzenie najemcy

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-12-07

Podpisałem z najemcą umowę najmu lokalu handlowego na okres 25 lat. W umowie na mapce budynku zaznaczono obszar, który mam przystosować do działalności najemcy na mój koszt. W aneksie dokonano zapisu, że jeśli wynajmujący nie dokona adaptacji należącej do wynajmującego budynku, to najemca wykona ją na swój koszt i obciąży wynajmującego. Wykonałem adaptację w 100%. Najemca wystawił notę księgową na 100 000 zł, niezgodną z zapisem umowy, bowiem ujął w nocie prace, które należały do najemcy. Za ostatnie dwa miesiące nie płaci za czynsz, tylko wysłał notę księgową z informacją, że uznał faktury za czynsz jako zadłużenie wynikające z noty. Osobiście uważam, że jest to wyłudzenie. Co mam dalej robić?

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Z opisu sytuacji zawartego w Pana pytaniu wynika, iż najemca, uznając wartość prac przez siebie wykonanych za koszt obciążający Pana, dokonał tzw. potrącenia. Zakładam, że w umowie najmu nie wyłączono możliwości potrącenia przez najemcę choć dobrze napisana umowa powinna taki zapis zawierać, bo można uznać, że jest to dość powszechnie stosowane w tego rodzaju umowach zabezpieczenie interesów wynajmującego.

Wyjaśnię Pani poniżej kwestie związane z dokonanym potrąceniem.

Potrącenie przewidziane jest przepisem art. 498 Kodeksu cywilnego, który poniżej Panu zacytuję:

„Art. 498. § 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym.

§ 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej”.

Z instytucji potrącenia często korzystają osoby, którym przysługuje wzajemna wierzytelność albo ewentualnie wydaje im się, że taka wierzytelność przysługuje – z opisu Panu sytuacji wynika, iż tak jest w niniejszej sprawie.

Dlatego też w tym przypadku nie pozostaje Panu nic innego, jak po prostu wytoczyć przeciwko najemcy powództwo o zapłatę, w którym domagał się Pan będzie należności za czynsz najmu. Z pewnością najemca będzie twierdził, iż wierzytelności czynszowe wygasły wskutek potrącenia, ale z jego strony nie będzie to takie łatwe, bo będzie musiał udowodnić przed sądem, że wierzytelność mu przysługująca z tytułu prac wykonanych w lokalu jest rzeczywiście istniejąca.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Twierdzenia strony nie są dowodem, wszystko należy udowodnić.

Ciężar dowodu w postępowaniu cywilnym nie zawsze bowiem spoczywa na powodzie. Ten kto odmawia uczynienia zadość żądaniu powoda obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., sygn. akt IV CSK 299/06). Tak wiec to na najemcy będzie spoczywał ciężar udowodnienia zasadności potrącenia.

Aby nie być gołosłowną, powołam się na wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2009 r., sygn. akt I ACa 416/09, w myśl którego„ dla uznania, że potrącenie wywołało skutek prawny w postaci umorzenia wzajemnych wierzytelności, nie wystarczy samo powołanie się przez składającego oświadczenie o potrąceniu na fakt przysługiwania mu wierzytelności przeznaczonej do potrącenia; istnienie tej wierzytelności należy udowodnić. Do wywołania skutku potrącenia nieodzowne jest skonkretyzowanie wierzytelności potrącającego, a więc m.in. określenie kwoty pieniężnej, w jakiej ta wierzytelność się wyraża. Brak skonkretyzowania wierzytelności przedstawionej do potrącenia stanowi wystarczającą przesłankę dyskwalifikacji zarzutu potrącenia bez potrzeby analizowania, czy wierzytelność ta została wykazana w sposób przewidziany w przepisach k.p.c.; udowodnienie istnienia wierzytelności bez jej dostatecznego zindywidualizowania w ogóle nie wchodzi w rachubę”.

Proszę zatem rozważyć powództwo sądowe przeciwko najemcy o zapłatę czynszu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »