Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynająłem pokój, ale w nim nie zamieszkałem, czy kaucja przepadła?

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-04-22

Wynająłem pokój, podpisałem umowę na czas nieokreślony i wpłaciłem kaucję w wysokości 500 zł. Umowa podpisana została 3 tygodnie temu, jednak nie dane mi było tam zamieszkać. Dlatego zażądałem od właściciela zwrotu pieniędzy, lecz zwleka z tym i ciągle ma nowe wymówki. Jeśli umowa nie została anulowana innym pismem, czy właściciel może mi nie oddać pieniędzy?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wynająłem pokój, ale w nim nie zamieszkałem, czy kaucja przepadła?

W jakim terminie można wypowiedzieć umowę najmu?

Zagadnienie wynajmowania lokali mieszkalnych jest uregulowane w dwóch aktach prawnych: Kodeksie cywilnym (K.c.) oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego – przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Kwestie możliwości wypowiedzenia umowy najmu reguluje art. 673 K.c.

Art. 673. [Terminy wypowiedzenia najmu]

§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.

§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.”

Jeżeli umowa najmu mieszkania zawarta została na czas nieoznaczony, jej zakończenie następuje z reguły poprzez wypowiedzenie dokonane przez jedną ze stron z zachowaniem właściwego terminu wypowiedzenia. Wypowiedzenie jest czynnością jednostronną, co oznacza, że nie jest potrzebna obopólna zgoda stron, wystarczy, aby oświadczenie o wypowiedzeniu najmu dotarło do drugiej strony.

W praktyce regułą jest, że czynsz jest płatny miesięcznie, a więc okres wypowiedzenia zwykle będzie trzymiesięczny.

Prawo do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia, tj. ze skutkiem natychmiastowym, przysługuje wyłącznie najemcy i tylko wówczas, gdy w chwili wydania mieszkanie miało wady, o których najemca nie wiedział.

Natomiast wynajmującemu lokal mieszkalny uprawnienie do rozwiązania umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia nie przysługuje.

 W jakich sytuacjach właściciel mieszkania może rozwiązać umowę najmu

Możliwości rozwiązania umowy najmu przez właściciela mieszkania są ściśle ograniczone, co służy ochronie praw lokatora. Wynajmujący musi dokonać wypowiedzenia umowy najmu na piśmie pod rygorem nieważności oraz podać przyczynę wypowiedzenia.

 

Co więcej, wypowiedzenie przez właściciela umowy najmu może nastąpić wyłącznie z następujących przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów…, a mianowicie, jeśli najemca:

„1) mimo pisemnego upomnienia używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu z powyższych przyczyn nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Po zakończeniu najmu najemca jest zobowiązany zwrócić niezwłocznie rzecz wynajmującemu.

Odnośnie wpłaconej kaucji należy sięgnąć do treści art. 6 ustawy o ochronie lokatorów…:

Art. 6. [Kaucja zabezpieczająca należności z tytułu najmu]

1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

2. Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:

1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego;

2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.

3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.”

Czy kaucja wpłacona przez najemcę podlega zwrotowi?

Jak zatem widać z powyższego przepisu, jeśli najemca zapłacił kaucję, podlega ona zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę po potrąceniu wymagalnych należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, czyli potrąceniu kosztów ewentualnych szkód poczynionych przez najemcę w czasie trwania najmu, a nieusuniętych przez niego do dnia opuszczenia mieszkania lub zaległych należności czynszowych.

Sposób rozliczenia kaucji w Pana przypadku uzależniony jest zatem od tego, kto dokonał wypowiedzenia umowy najmu i z jakich przyczyn oraz jaki strony ustaliły okres wypowiedzenia. Czy wypowiedzenie miało miejsce z okresem wypowiedzenia, czy też ze skutkiem natychmiastowym.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Podobne materiały

Naruszenie miru domowego przez osoby trzecie w wynajmowanym mieszkaniu

Wynajmuję pokój na czas określony. Niedawno miało miejsce naruszenie miru domowego przez osoby trzecie, które dostały od wynajmującego klucz i weszły...

 

Miesięczny okres wypowiedzenia umowy najmu

Od zeszłego miesiąca wynajmuję mieszkanie wraz z trzema studentami. Umowa jest podpisana tylko na jednego ze studentów, ja tej umowy nie widziałem...

 

Realne zagrożenie wypowiedzenia umowy najmu

Realne zagrożenie wypowiedzenia umowy najmu

Od kilku miesięcy wynajmuję mieszkanie w bloku. Budynek jest słabo wyciszony, co powoduje, że w mieszkaniu słychać odgłosy korzystania...

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony

Podpisałam umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony (1 roku). Czy w przypadku, gdyby najemca nie chciał się wyprowadzić z mieszkania po...

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Konfliktowi najemcy, jak rozwiązać umowę przed terminem?

Przed 5 miesiącami wynajęłam mieszkanie rodzinie z dwójką dzieci. Dwa miesiące temu najemcy zgłosili mi problem – popruła się kanapa. Mebel był...

Wynajmujący mieszkanie został aresztowany - co zrobić?

Wynajmujący mieszkanie został aresztowany - co zrobić?

Posiadam mieszkanie, które wynajmuję. Od jakiegoś czasu najemca zalegał z opłatami, później skończyła nam się umowa, a niedawno złapała go...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »