Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wynajem mieszkania jako pracowni

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2016-08-12

Chcemy wynająć nasze mieszkanie, ale boimy się nieuczciwego lokatora. Mamy pomysł, żeby mieszkanie wynająć jako amatorską pracownię malarską. Czy to zabezpieczy nasze interesy i uchroni nas przez ewentualną eksmisją trudną w przypadku najmu mieszkania?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Generalnie o przepisy o chroniące lokatorów przed procesem eksmisji oraz wskazujące przyczyny rozwiązania umowy najmu zawiera Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o lokatorach).

Ustawa ta ustala już na początku zakres jej zastosowania, a mianowicie ustanawia definicję lokatora oraz lokalu.

Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 ilekroć w ustawie jest mowa o lokatorze - należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Według zaś pkt 4 tego przepisu przez lokal należy rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych.

Pojęcie więc lokalu będącego pracownią twórcy zostało przez ustawodawcę wyodrębnione z ogólnego pojęcia lokalu obok lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Zaznaczam, że aby mówić o pracowni twórcy w rozumieniu tego przepisu, wynająć taki lokal należy właśnie dla twórcy.

Jednocześnie należy zaznaczyć, że zawarta w Kodeksie cywilnym regulacja najmu lokali, chociaż ma charakter odrębny, nie zawiera jednak definicji „lokalu, a zatem przyjmuje się, że pojęcie to powinno być rozumiane szeroko – nie tylko jako samodzielny lokal (art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali), ale również jako jego wydzielona cześć, albo lokal w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Nie ma przy tym znaczenia, czy pracownia wykorzystywana jest również na cele mieszkalne, istotne jest jedynie, czy korzysta z niej twórca.

Jak wyjaśnił Minister Kultury w piśmie z dnia 17 października 2002 r., „w świetle art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego twórcy nie został przypisany odrębny status w stosunku do zasad ogólnych wynikających z podstawowej w tym zakresie ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. o prawie autorskim i prawach pokrewnych. W związku z tym należy uznać, iż twórcą w rozumieniu powyższego przepisu jest każda osoba, prowadząca faktycznie działalność twórczą, czyli działalność, której efektem jest powstawanie utworów w rozumieniu art. 1 ust. 1 ustawy o prawie autorskim i prawach pokrewnych, niezależnie od wydania decyzji administracyjnej odnośnie do przyznania danej osobie statusu twórcy w rozumieniu przepisów o systemie ubezpieczeń społecznych”. Należy zgodzić się z taką interpretacją.

Jeżeli więc lokal zostanie wynajęty nie na potrzeby mieszkalne, a na potrzeby amatorskiej pracowni malarskiej, pisarskiej czy też innej związanej z kulturą i sztuką, to nie „ominie” Pana zastosowanie przepisów tej ustawy, a w szczególności konieczności wystąpienia określonych podstaw wypowiedzenia umowy, terminów, postępowania eksmisyjnego, czy też wstąpienia w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego.

Eksmisja z pracowni będzie o tyle łatwiejsza, o ile lokal taki co do zasady nie spełniał funkcji mieszkaniowych, dlatego lokator będzie miał inny lokal o charakterze mieszkalnym, do którego będzie można go eksmitować (oczywiście może on wykazywać, że pomiędzy stronami faktycznie doszło do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, a jedynie w umowie wskazano, że jest to pracownia). Oczywiście należałoby zgłosić zmianę przeznaczenia lokalu z funkcji mieszkaniowej na funkcję użytkową – pracowni artystycznej.

Nie ma idealnego modelu zabezpieczenia się przed nieuczciwymi najemcami. Jednak większe prawa wynajmującym z pewnością daje tzw. najem okazjonalny lokalu.

Najem ten pozwala w razie zakończenia umowy w uproszczony sposób pozbyć się najemcy z lokalu bez prowadzenia tradycyjnego i – dodam – długotrwałego postępowania eksmisyjnego.

Zgodnie z art. 19a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1) oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

3. W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu, o którym mowa w ust. 2 pkt 2, najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie, o którym mowa w ust. 2 pkt 3, pod rygorem wypowiedzenia umowy, o którym mowa w art. 19d ust. 5.

6. Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności”.

Właściciel winien zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeśli weźmiemy pod uwagę złożone przez najemcę w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i jego zobowiązanie do wydania oraz opróżnienia lokalu, to po zakończeniu umowy najemca powinien lokal opróżnić. Jednak na wypadek, gdyby tak nie było, w art. 19d ust. 2 wspomnianej ustawy przewidziano, że jeżeli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza mu żądanie opróżnienia lokalu sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela i następnie w przypadku bezskutecznego upływu terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Zatem zawierając taką umowę, ma Pan wskazany inny lokal, w którym prawo zamieszkania ma najemca i dysponuje Pan aktem notarialnym, co do którego tylko nadaje Pan klauzulę wykonalności i oddaje sprawę do komornika, jeżeli lokator dobrowolnie się nie wyprowadzi.

Zasadniczo w przypadku zwykłej umowy najmu zgodnie z art. 14 cytowanej ustawy - w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

W myśl zaś ust. 4 tego przepisu: „sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany”.

Mowa tu o wyroku, a więc przepis ten nie dotyczy najmu okazjonalnego. Nadto w przypadku najmu okazjonalnego osoby muszą dysponować niejako lokalem zastępczym wskazanym przy zawarciu umowy.

Najem ten jednak wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Dziwne ustalenia w sprawie najmu pokoju

Zgodnie z ustaleniami przez facebooka wprowadziłam się pół roku temu do pokoju w mieszkaniu kolegi (w sumie należącym do jego ojca, ale on...

Informacja o zajęciu pomieszczenia i zmianie zamków

Kolega wynajmuje pomieszczenie na biuro. Zalega z opłatą czynszu, bo jego kontrahent go oszukał. Właściciel wysłał dziś SMS-a, że zajmuje...

Jak właściciel może rozwiązać ze mną umowę najmu?

Jestem najemcą lokalu. Według umowy właścicielowi przysługuje prawo rozwiązania umowy jedynie w przypadku, jeśli najemca zalega z zapłatą czynszu...

Problem z lokatorem w budynku grożącym zawaleniem

Problem dotyczy lokatora, który nie chce dobrowolnie opuścić nieruchomości. Budynek, w którym znajduje się lokal, został zamknięty decyzją PINB ze...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »