Wypowiedzenie umowy najmu i konieczność zwrotu różnicy w czynszu

Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego

W przedstawionej sprawie jedną z bezpośrednich odpowiedzi na Pana pytanie daje § 6 tiret/kropka 4 umowy, który stanowi, iż ma Pan prawo wypowiedzieć, a raczej mówiąc ściśle, rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca „podnajmuje, użycza lokal bez zgody Wynajmującego”.

To (a także wynikające z § 5 umowy) jest tak naprawdę jedyne pełne prawo, które daje Panu umowa, jaką Pan zawarł wobec osoby męża najemcy oraz samego najemcy. W mojej ocenie fakt zamieszkiwania przez męża najemcy w lokalu jest przykładem użyczenia lokalu i stanowi o tym art. 710 Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.): „przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy”.

Funkcja użyczenia

„Funkcja użyczenia. Funkcja użyczenia ujęta została trafnie przez SN w uchwale z 8.07.1992 r. (sygn. akt III CZP 81/92). SN wskazywał w niej, że treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja, sprowadza się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi. Użyczenie można więc także określić jako bezinteresowne pozbawienie się użytku ze strony użyczającego dla wygody biorącego. Umowa użyczenia jest powszechnie zawierana w życiu codziennym przez osoby fizyczne (i nazywana w niektórych przypadkach »pożyczaniem rzeczy«). Dotyczy ona zarówno rzeczy ruchomych, jak i nieruchomości” (Komentarz do art. 710 Kodeksu cywilnego, pod red. Gutowski 2019 – Legalis).

Skoro mowa jest o chęci pomocy lub innym bezinteresownym zachowaniu, to wskazać można, iż taki charakter prawny ma właśnie np. zamieszkiwanie wspólne członków rodziny. W tym momencie, z powodu zamieszkania męża najemcy, ma Pan raczej prawo do rozwiązania umowy z najemcą niż pobierania dodatkowego czynszu. Chociaż Pan ten stan prawny tolerował formalnie i praktycznie przez kilka miesięcy, co nie służy dowodzeniu Pana racji.

Prawo do podwyższenia czynszu

Umowa nie stanowi nic o prawie do podwyższania czynszu za dodatkową osobę ani wprost za opał. Jest prawo do pobierania opłaty za ogrzewanie, ale zużycie ciepła i koszt zakupu paliwa, to nie jest (moim zdaniem) to samo.

Nie wiem, jakie były ustalenia między Państwem w kwestii zwrotu kosztów opału lub jak wyglądała dotychczasowa praktyka (kwestie dowodowe), ale umowa, moim zdaniem, nic nie stanowi na ten temat. Umowa tylko ogólnie mówi, iż opłata za media jest dodatkowa do czynszu, ale jest na tyle nieprecyzyjna, że wymienione media w § 2 ust. 2 nie zawierają sformułowań „na przykład” lub „w szczególności”, tylko są wyliczeniem bezpośrednim, co powoduje logiczny wniosek, iż najemca nie musi Panu płacić za prąd (brak tego medium w wyliczeniu), tylko sam Pan to robi. Jest to oczywiście niezrozumiałe. Takie sformułowania zapisów umowy to duże utrudnienie w dowodzeniu czegokolwiek. Wydaje się więc, że nie miał Pan uregulowanego prawa do pobierania opłaty za ten element (czyli opał), chyba że może się Pan powołać na dotychczasową praktykę i to będzie dowód, który najemca przyjmie.

Idąc dalej w ocenie zapisów umowy, moim zdaniem formalnie ma Pan prawo pobierać czynsz i opłaty (§ 2 ust. 2), ale już termin płatności dotyczy tylko czynszu (§ 2 ust. 3) – to kolejny przykład nieprecyzyjnego zapisu. W umowie brak sposobu rozliczeń i odczytu mediów, aby była kontrola wzajemna stron.

Możliwe rozwiązanie sytuacji

Próbując odpowiedzieć na Pana pytania, uważam więc, że:

1. powinien Pan zwrócić kwotę 200 zł pobieraną za dodatkową osobę, również z powodu zapisu § 2 ust. 4 umowy,

2. może Pan wypowiedzieć umowę, ale powinniśmy jednak założyć, iż ma Pan również prawo rozwiązać ją bez wypowiedzenia,

3. można tak potwierdzić prawo najemcy, gdyż taki Pan zapisał mechanizm podwyżki w § 2 ust. 4 umowy. On w ogóle nie przewiduje żadnego rozwiązania w przypadku braku zgody najemcy na podwyżkę, co jest paradoksem prawnym i rozwiązaniem formalnie niezrozumiałym.

Podwyżki czynszu w przepisach Kodeksu cywilnego

Zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego, mimo takiego enigmatycznego zapisu, zawsze można się posiłkować jego celem i zamiarem stron, ale tutaj także go nie znamy:

„Art. 65 [Wykładnia]

§ 1. Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.

§ 2. W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

W sprawie nie pomagają także wprost przepisy Kodeksu cywilnego (art. 685¹): „wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”, a także ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 8a):

„Art. 8a [Podwyżki czynszu]

1. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

2. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

3. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie”.

Wprowadzają one bowiem możliwość podwyżki czynszu. Pan natomiast ją uzależnił od negocjacji bez uwzględnienia jej przebiegu. Myślę, że w sądzie skład orzekający raczej przyznałby rację najemcy, skoro tak brzmi umowa. Ale to tylko hipoteza.

W mojej ocenie powinien Pan rozważyć wykorzystanie zapisu § 6 tiret/kropka 4 umowy i na tej podstawie zawrzeć z najemcą ewentualne pisemne porozumienie, które reguluje Wasze wszystkie kwestie z wyprowadzką najemcy włącznie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.