Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2022-02-04

Jestem współwłaścicielką mieszkania wraz z byłym mężem (w równych częściach). Mieszkanie jest wynajmowane od 7 lat kuzynce byłego męża na podstawie umowy ustnej, z czynszem płaconym w gotówce do rąk męża. Aktualnie (po rozwodzie) chciałabym zamieszkać w tym mieszkaniu. Kuzynka odmawia opuszczenia mieszkania. Były mąż nie wyraża zgody na wypowiedzenie umowy najmu. Kuzynka twierdzi, że chroni ją prawo lokatorskie, a moje wypowiedzenie jako jednego ze współwłaścicieli nie ma mocy prawnej. Znajduję się w sytuacji, w której sama muszę wynajmować mieszkanie na wolnym rynku, nie mogąc zamieszkać we własnym mieszkaniu i nie czerpiąc żadnych korzyści z jego wynajmu. Kuzynka, z tego co wiem, nie ma żadnego tytułu prawnego do innego lokalu. Jakie skuteczne kroki mogę podjąć, aby doprowadzić do przejęcia własnego mieszkania?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wypowiedzenie umowy najmu przez jednego ze współwłaścicieli

Zgoda na wynajem wspólnego mieszkania

Jeżeli jesteście Państwo współwłaścicielami mieszkania wraz z mężem, dla utrzymania umowy najmu/użyczenia konieczna jest Pani zgoda.

Zgodnie bowiem z treścią art. 199 Kodeksu cywilnego „do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.

Żądanie eksmisji z własnego mieszkania

Przyjmuje się bowiem, iż umowa najmu lub dzierżawy stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd, dlatego obecnie dla ważności takiej umowy konieczna jest Pani zgoda. Jeżeli wypowiedziała Pani umowę, obecnie kuzynka zajmuje lokal bezumownie i przysługuje Pani roszczenie o eksmisję kuzynki.

Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia”.

Zgodnie natomiast z art. 14 ust. 1 powyższej ustawy „w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia najmu socjalnego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu wobec:

1) kobiety w ciąży,

2) małoletniego, osoby niepełnosprawnej w rozumieniu ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 511 i 1000) lub ubezwłasnowolnionego oraz osoby sprawującej nad nim opiekę i wspólnie z nim zamieszkałej,

3) obłożnie chorego,

4) emeryta lub rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5) osoby posiadającej status bezrobotnego,

6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały – chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany lub ich sytuacja materialna pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie”.

„Osoba zajmująca lokal odpowiada do wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od tej osoby, odszkodowania uzupełniającego”.

Działania komornika i eksmisja podczas pandemii

Zgodnie natomiast z treścią art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego „komornik, wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie, nie dłużej niż okres 6 miesięcy. Po upływie tego terminu komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Usuwając dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, komornik powiadomi właściwą gminę o potrzebie zapewnienia dłużnikowi tymczasowego”.

Obecnie, z uwagi na stan epidemii, eksmisja lokatora jest znacznie utrudniona i opóźniona, jednak jak najbardziej posiada Pani takie roszczenie, podobnie jak posiada Pani roszczenie do byłego męża o zwrot połowy pobranego czynszu.

Proszę więc porozmawiać z byłym mężem, wskazać mu na bezprawność obecnego działania i konieczność Pani zgody w zakresie najmu lokalu. W przypadku braku porozumienia proszę skierować do kuzynki wezwanie do opróżnienia lokalu – po bezskuteczności tej metody jedyną drogą jest pozew o eksmisję.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »