Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zachowanie kaucji w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2021-07-30

W maju ubiegłego roku podpisałam umowę, wynajmując mieszkanie. W umowie jest zapisek o tym, iż w przypadku wypowiedzenia jej wcześniej niż po ukończeniu 12 miesięcy, właściciel ma prawo zatrzymać dla siebie kaucję. Moja prośba dotyczy wyjaśnienia, czy proces zatrzymania kaucji w przypadku wypowiedzenia umowy przed upływem całego okresu wynajmu, zachowując oczywiście okres wypowiedzenia, jest legalny? Z powodów osobistych właśnie wypowiedziałam tę umowę w styczniu, obecnie jestem na miesięcznym okresie wypowiedzenia, a wyprowadzam się najprawdopodobniej w ostatni dzień tego miesiąca. Jeśli jest to nielegalne, to kiedy poinformować o tym właściciela i w jaki sposób, ponieważ martwię się, że informując go o tym przed zdaniem mieszkania, może on specjalnie doszukiwać się wad, aby mimo wszystko zachować kaucję. Z drugiej strony, nie wiem czy po zdaniu mieszkania nie jest już za późno. W załączniku umowa z zaznaczonym fragmentem o zachowaniu kaucji.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zachowanie kaucji w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy

Umowa najmu na czas oznaczony a kaucja

Niestety nie mam dla Pani dobrych informacji, bowiem umowa, którą Pani zawarła, jest umową na czas oznaczony. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony i niestety nie zawiera możliwości rozwiązania umowy przed czasem, to w myśl art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego „jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

U Pani jest, co prawda, zapis z możliwością rozwiązania umowy, ale także z potrąceniem kaucji, który nie do końca jest właściwy. Nie ma wskazanych dokładnych przyczyn rozwiązania umowy, a także co do zasady nie ma takiego przyzwolenia.

Zgodnie bowiem z treścią art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, ust. 1., „zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu”.

Kaucja jako zabezpieczenie

Mając powyższe na uwadze podnoszę, iż wpłacona kaucja ma za zasadnie przede wszystkim zabezpieczyć brak uiszczania czynszu przez najemcę. Jednak, jak widać, ustawodawca posłużył się dość szerokim uregulowaniem takiej kwestii, iż dotyczy ona wszelkich należności z tytułu najmu lokalu. Możemy więc tu mówić o np. zużyciu energii lub innych mediów, opłacie za najem, a także szkód spowodowanych przez najemcę.

Zachowanie kaucji

Z uwagi na powyższe, co do zasady, zapis w zakresie zatrzymania kaucji nie jest do końca poprawny, jednak nawet w przypadku wypowiedzenia przez Panią umowy przed czasem, wynajmujący może co do zasady wystosować wobec Pani roszczenie o pokrycie czynszu za kolejne miesiące, aż do zakończenia umowy z upływem czasu, w tym celu może zatrzymać kaucję, która odpowiednio pokryje część straty i następnie może dochodzić zapłaty dalszych należności. Dlatego, nawet w przypadku wadliwości tego zapisu i tak wynajmującemu – wobec wypowiedzenia przez Panią umowy, której zgodnie z ustawą nie można wypowiedzieć przed czasem – przysługuje dalej idące roszczenie o zapłatę czynszu do końca trwania umowy, która może zostać pokryta właśnie z kaucji.

Dlatego w mojej ocenie, obecny układ, iż kaucja zostanie rozliczona na poczet wcześniejszego rozwiązania umowy – pomimo wadliwości zapisu, bowiem kaucja nie może stanowić kary umownej – nie jest dla Pani niekorzystna, biorąc pod uwagę uprawnienia, jakie mogą w tym przypadku przysługiwać właścicielowi.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »