Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zachowanie w rodzinie mieszkania komunalnego

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-12-22

Mieszkanie komunalne jest zamieszkiwane przez moją rodzinę od 60 lat. Obecnie zameldowane są w nim mama i moja siostra. Siostra od kilku lat przebywa za granicą. Ja jestem właścicielką mieszkania w innej miejscowości (tam też jestem zameldowana na stałe). U mamy jestem regularnie co 2 tygodnie, opiekuję się nią, pomieszkuję w mieszkaniu, w którym się wychowałam, uczestniczę w życiu miasteczka. Zależy nam trzem na zachowaniu mieszkania. Jakie czynności podjąć? Niestety, gmina na wykup od wielu lat nie wyraża zgody. Czy mój meldunek, nawet czasowy, w czymś pomoże?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof
Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena

Zależy Pani na zachowaniu mieszkania w rodzinie w razie ewentualnej śmierci Pani mamy. Otóż, w zasadzie jedynym rozwiązaniem, które gwarantuje taki stan rzeczy, jest skorzystanie z instytucji określonej w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 691. § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak wynika z cytowanego przepisu, wstąpienie w stosunek najmu mieszkania (w tym także mieszkania komunalnego, ponieważ ustawa nie tworzy w tym zakresie wyjątku), następuje z mocy prawa. Innymi słowy, przy spełnieniu warunków z art. 691 K.c. może Pani automatycznie stać się najemcą mieszkania w razie śmierci dotychczasowego najemcy. Jak wypowiedział się Sąd Najwyższy w nadal aktualnej uchwale z dnia 23 października 1978 r. (sygn. akt III CZP 52/78):

„Niezależnie od tego, czy stosunek najmu powstał na podstawie umowy najmu, czy na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, w razie śmierci dotychczasowego najemcy mieszkania osoba bliska temu najemcy może na podstawie przesłanek określonych w art. 691 k.c. żądać ustalenia, iż wstąpiła w stosunek najmu lub że inna osoba wskutek braku tych przesłanek w stosunek ten nie wstąpiła. W pierwszym wypadku legitymację bierną ma tylko wynajmujący, w drugim zaś także osoba, której żądanie dotyczy; w tym ostatnim przypadku powód może żądać jednocześnie eksmisji tej osoby z mieszkania. W razie ustalenia, że kilka osób wstąpiło w stosunek najmu, sąd procesowy nie rozstrzyga o sposobie korzystania z mieszkania przez te osoby.”

Pierwszy warunek, czyli znajdowanie się w grupie osób wymienionych w § 1 jest przez Panią i Pani siostrę spełniony, są Panie bowiem dziećmi najemcy. Znacznie poważniejszy problem sprawia jednak warunek określony w § 2 omawianego przepisu. Do wstąpienia w stosunek najmu w miejsce zmarłego najemcy jest bowiem konieczne stałe z nim zamieszkiwanie w wynajmowanym lokalu. Pewnym wyznacznikiem takiego stanu rzeczy może być oczywiście zameldowanie na pobyt stały w lokalu.

Tym niemniej przepis odnosi się do sytuacji faktycznej, stałego przebywania w mieszkaniu, a co za tym idzie – organy gminy mogą nie poprzestać jedynie na sprawdzeniu meldunku, ale przeprowadzić postępowanie dowodowe w celu ustalenia, czy któraś z Pań stale zamieszkiwała w mieszkaniu komunalnym. W tym celu mogą m.in. przesłuchać w charakterze świadków sąsiadów Pani mamy. O ile zatem zameldowanie na pobyt stały w mieszkaniu komunalnym może pomóc Pani w przyszłości w wykazaniu zamieszkiwania w omawianym mieszkaniu, o tyle fakt ten nie musi mieć decydującego znaczenia.

Przechodząc do Pani obecnej sytuacji, nie możemy mówić niestety o stałym zamieszkiwaniu w mieszkaniu Pani mamy. Jak podnosi się bowiem w orzecznictwie, stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99.).

W innym wyroku Sądu Najwyższego czytamy zaś:

„Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 k.c., należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 61/80).

Jeśli zatem chciałaby Pani mieć pewność wejścia w stosunek najmu w miejsce Pani mamy, musiałaby Pani co do zasady zamieszkać na stałe w wynajmowanym przez nią mieszkaniu.

Alternatywą jest wstąpienie do umowy najmu mieszkania komunalnego jako współnajemca. W takim przypadku, w razie śmierci mamy pozostałaby Pani nadal najemcą mieszkania komunalnego. Problemem w tym przypadku jest jednak, że ogólnie obowiązujące przepisy prawa nie regulują zasad najmu komunalnego, ale pozostawiają tę kwestię władzom lokalnym. Jak czytamy w art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 21. 1. Rada gminy uchwala:

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

3. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

[…]”

Jak wynika z cytowanego przepisu, to rada gminy ustala w drodze uchwały zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczności, określone w ust. 3 cytowanego przepisu. Jeśli zatem chciałaby Pani stać się współnajemcą lokalu komunalnego, konieczne byłoby ustalenie, czy spełnia Pani wyznaczone przez gminę kryteria i wystąpienie do niej z właściwym wnioskiem.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »