Kategoria: Mieszkanie komunalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zachowanie w rodzinie mieszkania komunalnego

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-12-22

Mieszkanie komunalne jest zamieszkiwane przez moją rodzinę od 60 lat. Obecnie zameldowane są w nim mama i moja siostra. Siostra od kilku lat przebywa za granicą. Ja jestem właścicielką mieszkania w innej miejscowości (tam też jestem zameldowana na stałe). U mamy jestem regularnie co 2 tygodnie, opiekuję się nią, pomieszkuję w mieszkaniu, w którym się wychowałam, uczestniczę w życiu miasteczka. Zależy nam trzem na zachowaniu mieszkania. Jakie czynności podjąć? Niestety, gmina na wykup od wielu lat nie wyraża zgody. Czy mój meldunek, nawet czasowy, w czymś pomoże?

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zależy Pani na zachowaniu mieszkania w rodzinie w razie ewentualnej śmierci Pani mamy. Otóż, w zasadzie jedynym rozwiązaniem, które gwarantuje taki stan rzeczy, jest skorzystanie z instytucji określonej w art. 691 Kodeksu cywilnego (K.c.):

„Art. 691. § 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci.

§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony. W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.

§ 5. Przepisów § 1-4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego.”

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak wynika z cytowanego przepisu, wstąpienie w stosunek najmu mieszkania (w tym także mieszkania komunalnego, ponieważ ustawa nie tworzy w tym zakresie wyjątku), następuje z mocy prawa. Innymi słowy, przy spełnieniu warunków z art. 691 K.c. może Pani automatycznie stać się najemcą mieszkania w razie śmierci dotychczasowego najemcy. Jak wypowiedział się Sąd Najwyższy w nadal aktualnej uchwale z dnia 23 października 1978 r. (sygn. akt III CZP 52/78):

„Niezależnie od tego, czy stosunek najmu powstał na podstawie umowy najmu, czy na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, w razie śmierci dotychczasowego najemcy mieszkania osoba bliska temu najemcy może na podstawie przesłanek określonych w art. 691 k.c. żądać ustalenia, iż wstąpiła w stosunek najmu lub że inna osoba wskutek braku tych przesłanek w stosunek ten nie wstąpiła. W pierwszym wypadku legitymację bierną ma tylko wynajmujący, w drugim zaś także osoba, której żądanie dotyczy; w tym ostatnim przypadku powód może żądać jednocześnie eksmisji tej osoby z mieszkania. W razie ustalenia, że kilka osób wstąpiło w stosunek najmu, sąd procesowy nie rozstrzyga o sposobie korzystania z mieszkania przez te osoby.”

Pierwszy warunek, czyli znajdowanie się w grupie osób wymienionych w § 1 jest przez Panią i Pani siostrę spełniony, są Panie bowiem dziećmi najemcy. Znacznie poważniejszy problem sprawia jednak warunek określony w § 2 omawianego przepisu. Do wstąpienia w stosunek najmu w miejsce zmarłego najemcy jest bowiem konieczne stałe z nim zamieszkiwanie w wynajmowanym lokalu. Pewnym wyznacznikiem takiego stanu rzeczy może być oczywiście zameldowanie na pobyt stały w lokalu.

Tym niemniej przepis odnosi się do sytuacji faktycznej, stałego przebywania w mieszkaniu, a co za tym idzie – organy gminy mogą nie poprzestać jedynie na sprawdzeniu meldunku, ale przeprowadzić postępowanie dowodowe w celu ustalenia, czy któraś z Pań stale zamieszkiwała w mieszkaniu komunalnym. W tym celu mogą m.in. przesłuchać w charakterze świadków sąsiadów Pani mamy. O ile zatem zameldowanie na pobyt stały w mieszkaniu komunalnym może pomóc Pani w przyszłości w wykazaniu zamieszkiwania w omawianym mieszkaniu, o tyle fakt ten nie musi mieć decydującego znaczenia.

Przechodząc do Pani obecnej sytuacji, nie możemy mówić niestety o stałym zamieszkiwaniu w mieszkaniu Pani mamy. Jak podnosi się bowiem w orzecznictwie, stałe zamieszkiwanie z najemcą osoby mu bliskiej oznacza ześrodkowanie przez tę osobę całej swej działalności życiowej w lokalu najemcy, tak by zajmowany przez tę osobę lokal stanowił jej centrum życiowe (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2000 r., sygn. akt I CKN 40/99.).

W innym wyroku Sądu Najwyższego czytamy zaś:

„Przez stałe zamieszkanie, stanowiące przesłankę nabycia praw najmu na podstawie art. 691 k.c., należy rozumieć zamieszkiwanie w konkretnym mieszkaniu, w określonej miejscowości z zamiarem stałego pobytu, wyrażonym przez to, że w tym mieszkaniu i tej miejscowości skupia się życie osobiste i działalność osoby bliskiej najemcy. Z reguły nie będzie stanowić stałego zamieszkania pobyt osoby bliskiej w celu udzielenia doraźnej, choć nawet dłużej trwającej pomocy najemcy mieszkania” (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., sygn. akt III CRN 61/80).

Jeśli zatem chciałaby Pani mieć pewność wejścia w stosunek najmu w miejsce Pani mamy, musiałaby Pani co do zasady zamieszkać na stałe w wynajmowanym przez nią mieszkaniu.

Alternatywą jest wstąpienie do umowy najmu mieszkania komunalnego jako współnajemca. W takim przypadku, w razie śmierci mamy pozostałaby Pani nadal najemcą mieszkania komunalnego. Problemem w tym przypadku jest jednak, że ogólnie obowiązujące przepisy prawa nie regulują zasad najmu komunalnego, ale pozostawiają tę kwestię władzom lokalnym. Jak czytamy w art. 21 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

„Art. 21. 1. Rada gminy uchwala:

1) wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy;

2) zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

2. Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i obejmować w szczególności:

1) prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

2) analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

3) planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

4) zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

5) sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

6) źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

7) wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne;

8) opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności:

a) niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali,

b) planowaną sprzedaż lokali.

3. Zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy powinny określać w szczególności:

1) wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego, oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;

2) warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;

3) kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;

4) warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;

5) tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;

6) zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;

7) kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

[…]”

Jak wynika z cytowanego przepisu, to rada gminy ustala w drodze uchwały zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, biorąc pod uwagę w szczególności okoliczności, określone w ust. 3 cytowanego przepisu. Jeśli zatem chciałaby Pani stać się współnajemcą lokalu komunalnego, konieczne byłoby ustalenie, czy spełnia Pani wyznaczone przez gminę kryteria i wystąpienie do niej z właściwym wnioskiem.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem komunalnym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »