Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Żądanie usunięcia usterek w mieszkaniu od poprzednich właścicieli

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2018-05-23 • Aktualizacja: 2022-06-17

Rok temu kupiłem mieszkanie z rynku wtórnego. Niedawno podczas kontroli drożności przewodów kominowych okazało się, że zamontowany w kuchni okap nie powinien się tam znajdować, o czym poinformowano mnie pisemnie z jednoczesnym żądaniem osunięcia okapu na rzecz wyciągu grawitacyjnego. Dodatkowo stwierdziłem, że w mieszkaniu znajdują się liczne drobne usterki wymagające poprawek – nie były one wcześniej widoczne. Czy mam możliwość wymuszenia na poprzednich właścicielach i żądania usunięcia usterek, zwłaszcza problemu związanego z wentylacją?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Żądanie usunięcia usterek w mieszkaniu od poprzednich właścicieli

Odpowiedzialność sprzedawcy za wadliwą rzecz

Zgodnie z treścią art. 556 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne). Na gruncie przepisu art. 556 § 1 (w brzmieniu obowiązującym przed 25 grudnia 2014 r.), a także w oparciu o dotychczasową praktykę orzeczniczą, przyjmuje się, iż odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie zależy od poniesienia przez kupującego szkody, ale od wykazania, że wada spowodowała zmniejszenie wartości lub użyteczności rzeczy. O istnieniu wad decyduje zatem kryterium funkcjonalne, obejmujące przeznaczenie rzeczy i jej użyteczność, a nie kryterium normatywno-techniczne (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., LEX nr 483295; por. wyrok Sadu Najwyższego z dnia 9 marca 2006 r. w sprawie I CSK 147/05, LEX nr 180193). Także w literaturze przedmiotu podkreśla się, że wadą budynku jest każda niekorzystna i niezamierzona właściwość wybudowanego obiektu, utrudniająca zgodne z przeznaczeniem korzystanie z niego bądź jego konserwację lub obniżająca jego estetykę albo komfort użytkowników (por. C. G., H. A., Definicja wady budowlanej, „Inżynier budownictwa”, marzec 2006 r.). W związku z tym, że taka definicja „wady” jest powszechnie akceptowana, dlatego też brak funkcjonalności „zastępczo” wykonanego systemu wentylacji grawitacyjnej bez wątpienia wadą takową jest.

Istotne znaczenie miało natomiast to, czy wartość lub użyteczność przedmiotowego budynku uległa zmniejszeniu, z uwagi na cel wynikający z jego przeznaczenia. Jego przeznaczeniem było niewątpliwie pełnienie funkcji mieszkalnych. 

Odpowiedzialność sprzedawcy za wady rzeczy jest zaś w istocie odpowiedzialnością opartą na zasadzie ryzyka, bezwzględną i obiektywną. Powyższe akcentuje się głównie poprzez brak możliwości uwolnienia się od niej poprzez wykazanie braku winy własnej sprzedawcy, a nawet poprzez wykazanie braku wiedzy o wystąpieniu czy też możliwości wystąpienia wady. Zasadniczą przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy względem kupującego jest wykazanie, że przedmiot sprzedaży dotknięty jest wadą fizyczną bądź prawną. Nie ma zatem żadnego znaczenia przy rozpoznawaniu tego rodzaju spraw, czy sprzedawca ponosi winę za stan przedmiotu zakupu, czy też takowej nie można mu przypisać.

Zobacz również: Wady ukryte nieruchomości

Roszczenia z rękojmi

Konsekwencją nałożenia tak surowej odpowiedzialności na sprzedawcę jest jednak obowiązek kupującego, z uwagi na treść przepisu art. 563 § 1, dochowania określonych aktów staranności. Sprowadza się on do tego, iż kupujący winien, w celu dochodzenia roszczeń z rękojmi za wady, zawiadomić sprzedawcę o wadzie w terminie miesiąca od jej wykrycia. Powyższy termin ma charakter terminu zawitego, a jego upływ powoduje utratę możności dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi.

Zwracam uwagę na treść normy art. 564. Przepis ten określa przypadki, w których – mimo niezachowania terminu do zbadania rzeczy i niezawiadomienia sprzedawcy o wadzie fizycznej – nie dochodzi do wygaśnięcia uprawnień kupującego z tytułu rękojmi. Taka sytuacja zachodzi w razie: podstępnego zatajenia wady przez sprzedawcę oraz w przypadku zapewnienia przez kupującego przez sprzedawcę, że wady nie istnieją.

Podstępne zatajenie wady jest umyślnym działaniem sprzedawcy ukierunkowanym na celowe ukrycie wady, przy czym przesłanką takiego postępowania musi być wiedza sprzedawcy o istnieniu wady. Wiedza ta musi towarzyszyć sprzedawcy także w razie przyjęcia, że działaniem podstępnym jest samo niedoinformowanie kupującego o ujawnionej wadzie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 kwietnia 2003 r., sygn. akt II CKN 1382/00, LEX nr 28819).

Przyjmując, iż wada została podstępnie zatajona, może Pan dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi, a więc dochodzić obniżenia wartości ceny zakupu.

Zobacz również: Odszkodowanie za wady ukryte mieszkania

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »