Kategoria: Najem

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup budynku szkoły z lokatorem

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-03-29

5 lat temu kupiłem budynek po byłej szkole od urzędu gminy. W budynku wydzielona była część mieszkalna około, którą wynajmował od gminy lokator. Zrezygnował on od prawa pierwokupu zajmowanego lokalu. Do chwili obecnej nie żądałem od niego zapłaty czynszu i nie mam z nim umowy najmu, jednak chcę to uregulować. Jakiego czynszu mogę zażądać? Czy mogę starać się o opłaty za minione lata?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat

Podstawę prawną przedstawionego zagadnienia stanowią przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) regulujące kwestie w art. 678:

 

„§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.

§ 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana”.

Nabywca uzyskuje status wynajmującego dopiero z chwilą nabycia. Wynikające ze stosunku najmu prawa i obowiązki odnoszą się do nabywcy w zasadzie dopiero po nabyciu rzeczy.

Jeżeli chodzi o uprawnienia z art. 672, to czynsz należy się nabywcy za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu. Jednakże czynsz zaległy należy się nadal zbywcy, a zatem i prawo wypowiedzenia przewidziane w art. 672 przysługuje nabywcy tylko z powodu zwłoki w zapłacie czynszu za czas od chwili zbycia. Zapłata przez najemcę czynszu z góry do rąk zbywcy dokonana przed zbyciem rzeczy nie odnosi skutku względem nabywcy.

Należy jednak pamiętać, że skutki wstąpienia w stosunek najmu nie obejmują roszczeń stron, które stały się wymagalne przed zbyciem rzeczy najętej. W doktrynie i orzecznictwie prezentowane jest jednolite stanowisko, zgodnie z którym na nabywcę nieruchomości nie przechodzą roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy, w tym roszczenia z tytułu zaległego czynszu najmu z okresu przed przejściem prawa własności ani roszczenia odszkodowawcze w tym czasie powstałe. Zasada ta działa również w drugą stronę, tj. najemca, który dokonał przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu koniecznych napraw lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. Pogląd ten potwierdził między innymi SN w wyroku z 5 czerwca 1986 r., sygn. akt IV CR 137/86, OSNC 1987, nr 9, poz. 142 i SN w wyroku z 4 listopada 2004 r., sygn. akt V CK 208/04. Wyjątkiem od powyższej zasady byłaby sytuacja, w której sprzedający i nabywca wyraźnie postanawiają w łączącej ich umowie, iż roszczenia z tytułu zaległego czynszu przejdą na nabywcę. Należy pamiętać, że nie wystarczy tu ogólne powołanie się na treść art. 548 K.c., mówiącego o przejściu na kupującego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej związanych z nią korzyści i ciężarów. Umowa sprzedaży powinna wyraźnie określać przechodzące na nabywcę roszczenia względem najemcy.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie z powyższym może Pan dochodzić czynszu bieżącego oraz zaległego od dnia zawarcia nabycia budynku.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z najmem?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »