Zakup mieszkania na wynajem - podatki, umowa, zameldowanie

Podatek od najmu mieszkania

Zaczniemy od kwestii dochodów z najmu. Rozumiem, że zamierza Pani kupić mieszkanie i zacząć go wynajmować. Jak najbardziej jest to aktualnie trend, bowiem na dzień dzisiejszy raty kredytów są na bardzo niskim poziomie, zaś oprocentowanie lokat i innych oszczędności nie przewyższa inflacji, dlatego właśnie wiele osób wykonuje taki ruch. Aktualnie ceny nieruchomości z opinii ekspertów są na wysokim poziomie, jednak, jak zawsze, nikt nie zagwarantuje Państwu, że te ceny spadną lub urosną. Zagwarantować można Państwu tylko fakt, iż od najmu będzie trzeba płacić podatki. W zakresie podatków jest kilka możliwości. Jeśli chodzi o pierwsze – prowadzenie działalności gospodarczej z tytułu najmu – ma sens i jak najbardziej wchodzi w grę, chociaż decydują się na to osoby, które mają najczęściej po kilka mieszkań, nie tylko jedno.

W przypadku zaś tradycyjnych form opodatkowania w Polsce, z dochodów osiąganych z najmu mamy dwie możliwości, pod warunkiem, że nie świadczymy najmu w ramach prowadzonej na własny rachunek działalności gospodarczej:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%;
• opodatkowanie na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18% i 32%.

Statystycznie dużo więcej osób wybiera tę pierwszą opcję, czyli ryczałt. Dlaczego? Otóż przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych płaci się podatek od całego otrzymanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania, tzn. że nie odliczy Pani od tego kosztów remontu, oraz innych, w tym rachunków za media i inne usługi. Problem ten byłby na Pani głowie wtedy, gdyby to Pani, a nie najemca była zobowiązana do uiszczania należności takich jak czynsz, media i inne. Na ogół to najemca jest zobowiązany do tychże opłat, więc polecałbym Pani tę formę opodatkowania. Obowiązuje w tym wypadku tylko jedna stawka ryczałtu w wysokości 8,5%, którą oblicza się samodzielnie i wpłaca raz na miesiąc (lub raz na kwartał) do urzędu skarbowego. Rozliczać się kwartalnie może jedynie ten podatnik, którego przychody opodatkowane ryczałtem, osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Gdyby zaś to Pani opłacała wszelkie rachunki za media, czynsz i inne, a najemca te kwoty przekazywał na Pani konto, to podatek będzie liczony od całej tej kwoty, zaś tych obciążeń nie będzie można wliczyć w koszta.

Jeśli chodzi o opodatkowanie na zasadach ogólnych, to poza kwestiami opisanymi powyżej różni się oczywiście stawką podatku. Przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej (18%, 32%) podatek jest płacony od dochodu, czyli od różnicy między faktycznie osiągniętym przychodem z najmu lub dzierżawy a kosztami uzyskania przychodu. Jeśli ustali Pani, że będzie Pani sama opłacała czynsz do spółdzielni, rachunki za prąd, wodę, gaz i usługi telekomunikacyjne, koszty uzyskania przychodu znacznie wzrosną. Jeśli właściciel wydał swoje pieniądze na remont wynajmowanego lokalu, jego zysk z najmu jeszcze bardziej się zmniejszy. Wszystkie tego typu wydatki związane z przedmiotem najmu właściciel będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Oczywiście jeśli zostaną one odpowiednio udokumentowane i będzie to wynikało z umowy najmu, w której zostało zapisane, że kosztów tych nie ponosi najemca.

Aby prowadzić najem w formie ryczałtowe, należy złożyć odpowiednią deklarację w US. Jeśli taka nie zostanie złożono, to zastosowany zostaje najem na zasadach ogólnych.

Zobacz również: Wynajem mieszkania od osoby prywatnej a dodatek mieszkaniowy

Różne umowy najmu,którą wybrać?

Jeśli zaś chodzi o kwestie umowy – ze swojej strony polecam umowę najmu okazjonalnego. Mamy różne umowy najmu. Umowa najmu na czas określony może zostać skrócona tylko w przypadkach, które są w tej umowie wskazane. Jeśli nie ma ich wcale, to umowa nie podlega skróceniu. Umowa najmu na czas nieokreślony na ogół zawiera informacje w zakresie możliwości jej wypowiedzenia i skrócenia jej obowiązywania. Jeśli zaś chodzi o najem okazjonalny, to umowa zostaje rozwiązana z upływem czasu, na jaki została zawarta, lub po upływie okresu wypowiedzenia. Umowa najmu okazjonalnego różni się tym, że najemca wskazuje w umowie adres, na jaki ma się wyprowadzić w przypadku powstania zaległości w płatnościach za czynsz i inne media przewyższającej 3 miesiące. Oświadczenie to dołącza się do umowy najmu i jest ono zawarte w formie aktu notarialnego, celem późniejszego ewentualnego szybkiego nadania temu oświadczeniu klauzuli wykonalności i skierowania sprawy do komornika dla wszczęcia postępowania egzekucyjnego i eksmisji dłużnika z Pani mieszkania. Wskazać należy, że ten problem dotyka wielu wynajmujących – najemcy bardzo często nie płacą i nie chcą się wyprowadzić. W przypadku zwykłych umów najmu, na czas określony oraz na czas nieokreślony, brak jest w zasadzie możliwości szybkiego pozbycia się najemcy z lokalu, bowiem wiąże się to z mozolną procedurą sądową. Inaczej sprawa wygląda w przypadku umowy najmu okazjonalnego – bowiem w tym przypadku możliwe jest nadanie klauzuli wykonalności i szybsze pozbycie się lokatora. Wskazać należy, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wypowiedzieć taką umowę z uwagi na zaległości płatnicze można dopiero po upływie trzech pełnych okresów płatności.

„2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: 

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”.

Dlatego taka umowa jest najlepsza, daje Pani największe bezpieczeństwo i unika Pani w ten sposób powstania zaległości za okres np. 1 roku, a nie jak w tym przypadku, około 3–5 miesięcy.

Zakup mieszkania w celu wynajęcia 

Co do formalności, które musi Pani wypełnić, to nie ma ich zbyt dużo. Musi Pani kupić mieszkanie, a tę czynność należy zrealizować tylko i wyłącznie u notariusza. W zależności od tego, jakie to będzie mieszkanie – czy z rynku wtórnego, czy pierwotnego, czy od dewelopera, czy od osoby prywatnej, czy od spółdzielni/wspólnoty, czy komornika, czy też innej aukcji – od tego uzależniona będzie opłata dla notariusza. Oczywiście nabycie mieszkania wiąże się również z podatkiem – jest to zwyczajowo 2%, tzw. podatek od wzbogacenia, jednak np. jeśli Pani kupi mieszkanie na przetargu od spółdzielni, tzw. wyodrębnienie lokalu, to będzie Pani zwolniona z tego podatku w całości, zaś u notariusza zapłaci Pani 1/4 zwyczajowej stawki. Ciężko odnosić mi się do tego rodzaju kosztów, bo czynników, które na to wpływają, jest bardzo dużo i nie jestem w stanie określić ich wszystkich. Nie znam również kwoty, a również ona ma wpływ na wysokość np. opłaty notarialnej. Po zakupie – na ogół już u notariusza – dokonuje się wszelkich opłat za założenie lub zmianę wpisu w KW oraz również kwestie podatkowe, gdyż to notariusz będzie obowiązany pobrać podatek i odprowadzić go do właściwego urzędu skarbowego.

Zobacz również: Najem okazjonalny a działalność gospodarcza

Czy właściciel musi być zameldowany w mieszkaniu które wynajmuje?

Jeśli chodzi o meldunek – jest to czynności stricte administracyjna i nie ma żadnego obowiązku, aby była Pani zameldowana w mieszkaniu, który Pani wynajmuje. Fakt bycia zameldowanym pod tym adresem na nic nie ma wpływu.

Jeśli chodzi o późniejszą sprzedaż tego mieszkania, to też jest to szczegółowo uregulowane przez przepisy. Sprzedaż mieszkania jest, co do zasady, opodatkowana. Podatek płaci się od dochodu. Pojęcie to oznacza przychód pomniejszony o tzw. koszty jego uzyskania. Przepisy podatkowe zwalniają jednak z opodatkowania sprzedaż nieruchomości po upływie pięciu lat od nabycia. W takim przypadku nie trzeba spełniać żadnych dodatkowych warunków. Termin ten liczony jest od końca roku, dlatego wskazać należy, że jeśli kupi Pani mieszkanie w 2019 roku, to dopiero w 2025 roku będzie je Pani mogła sprzedać, nie płacąc żadnego podatku. Jeśli nie sprzeda Pani mieszkania w kwocie wyższej, niż zostało kupione, a będzie to przed upływem 5 lat, to złoży Pani deklarację i wykaże w kwocie dochodu 0 zł, podatek płacony będzie tylko od dochodu.

Warto zwrócić uwagę, że istnieje również możliwość wcześniejszej sprzedaży mieszkania i uniknięcia podatku. Prawo wskazuje, że jeżeli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w ciągu dwóch lat zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, nie będzie trzeba zapłacić podatku dochodowego. Cele mieszkaniowe to m.in. kupno innego mieszkania, działki lub rozpoczęcie budowy domu. Wydać na ten cel trzeba cały przychód ze sprzedanego mieszkania, a bezpośrednio po sprzedaży należy złożyć deklarację, że zamierza się z tego zwolnienia skorzystać.

Zobacz również: Czy przy sprzedaży mieszkania trzeba się wymeldować?

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼