Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania spółdzielczego na rynku wtórnym

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2017-11-29

Rozglądam się za mieszkaniem dla siebie, które chciałbym zakupić na rynku wtórnym. Funkcjonują tu dwa typy mieszkań, jeżeli chodzi o formę własności: pełna własność oraz spółdzielcze własnościowe. Co do tego pierwszego typu nie mam żadnych wątpliwości, to przy drugim rodzi się ich wiele. Z tego, co się dowiedziałem, spółdzielcze prawo własnościowe nie daje mi pełnego prawa własności, mieszkanie jest nadal spółdzielni. Jak zatem ma się do tego mieszkanie spółdzielcze, które zostało wyodrębnione? Z tego co wiem, takie mieszkanie byłoby już moją własnością. Zgadza się? Miałbym także udział w gruntach oraz w częściach wspólnych budynku? Czy przy takim mieszkaniu nie muszę obawiać się niegospodarności spółdzielni i w razie jej upadłości spotkania z syndykiem? Proszę o wyjaśnienie i przydatne wskazówki.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Przyszłość jest nieznana, więc byłoby przejawem zbytniego optymizmu deklarowanie, jakoby jakaś sytuacja mogła w przyszłości być całkowicie bezpieczna lub wolna od zagrożeń. Weźmy przykład z zakresu mieszkalnictwa: Jedna rodzina mieszka latami (dosłownie z „pokolenia na pokolenie”) w budynku komunalnym – w dodatku zadbanym, z przyzwoicie zachowującymi się sąsiadami i ludzkimi pracownikami administracji. Druga rodzina zaczyn mieszkać w kupionym mieszkaniu (jako odrębnej nieruchomości lokalowej) w rzeczywiście małej wspólnocie mieszkaniowej (np. składającej się z czterech mieszkań w domu o kształcie „domu jednorodzinnego”); po jakimś czasie na drodze sądowej trzeba doprowadzić do sfinansowania remontu (np. dachu) – na drodze sądowej, bo w tak małych wspólnotach mieszkaniowych rzadko odkłada się pieniądze „na fundusz remontowy” – a niedługo potem wszyscy się muszą wyprowadzić, bo na podstawie jakiejś „specustawy” (np. drogowej lub dotyczącej budowy lotnisk) dochodzi do wywłaszczenia. Która z tych rodzin ma więcej trosk związanych z miejscem swego zamieszkania – właściciele lokalu (i zarazem współwłaściciele nieruchomości wspólnej), czy najemcy? Celowo wskazałem przykłady (niemalże) skrajne; by Pana zachęcić do sprawdzania szczegółów; także we wspólnotach mieszkaniowych sytuacja jest „jak z innej bajki” (np. pokątne zlecanie wykonania prac „krewnym i znajomym królika”, rzeczywista dominacja zarządcy (albo administratora uparcie używającego określenia „zarządca”), sitwa osób decydujących o sprawach danej wspólnoty mieszkaniowej. Moim skromnym zdaniem, zbyt optymistycznie Pan zadeklarował brak wątpliwości co do wspólnot mieszkaniowych.

Z prawem odrębnej własności lokalu (traktowanego jako nieruchomość lokalowa) wiążą się udziały w nieruchomości wspólnej – tak zdecydował ustawodawca, zwłaszcza w artykułach: 2 oraz 3 ustawy o własności lokali. Wiele osób uważa, że ta ustawa ma zastosowanie jedynie do tak zwanych dużych wspólnot mieszkaniowych – powyżej siedmiu lokali, nie tylko wyodrębnionych (na marginesie: można zapytać o sposób liczenia lokali, których nie wyodrębniono). Jest w takim stanowisku bardzo dużo racji – ale w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną (gruntem i częściami wspólnymi budynku albo budynków); w takich sytuacjach mniejsze znaczenie mają dotyczące współwłasności przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) – przepisy kodeksowe mają zaś znaczenie pierwszorzędne w zarządzaniu nieruchomościami wspólnymi tak zwanych małych wspólnot mieszkaniowych (choć i w ich przypadku mówi się o pierwszorzędnym stosowaniu przepisów ustawy o własności lokali). Natomiast początkowych 11 artykułów ustawy o własności lokali ma duże znaczenie w przypadku wszystkich wspólnot mieszkaniowych – w tym potencjalnych; takie sformułowanie może się wydać zaskakujące, ale np. art. 11 ustawy o własności lokali powinien być stosowany w przypadku zniesienia współwłasności (art. 210 i następne K.c.), jeżeli ma dojść do powstania nieruchomości lokalowych (np. w domu dotychczas jednorodzinnym). Jeszcze szersze zastosowanie, zwłaszcza przy ustanawianiu odrębnej własności lokali, ma 10 początkowych artykułów ustawy o własności lokali – w tym artykuł 6, w którym ustawodawca zdecydował o tym, że do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi wraz z wyodrębnieniem pierwszego lokalu (w praktyce chodzi o ustanowienie pierwszej nieruchomości lokalowej).

Całkiem wielu ludzi uważa, że wspólnota mieszkaniowa „jest tam, gdzie działa”. Takie podejście odbiega od przepisów prawnych – o samym powstaniu (z mocy prawa) wspólnoty mieszkaniowej decydują kryteria wskazane w artykule 6 ustawy o własności lokali. Odrębnym zagadnieniem jest podjęcie działalności przez daną wspólnotę mieszkaniową – w tym zakresie bywa bardzo różnie. Zdarzają się rzeczywiście małe wspólnoty mieszkaniowe, w których (przynajmniej formalnie) sprawy przedstawiają się bardzo ładnie – został wybrany zarząd, uzyskano numery: REGON i NIP, nawet pieczątkę zamówiono, a w dodatku jest przynajmniej jeden rachunek bankowy „na wspólnotę” (choć w praktyce przydaje się przynajmniej subkonto do wpłacania „zaliczek na fundusz remontowy”); akcentuję zagadnienia rozliczeniowe, bo w wielu małych wspólnotach mieszkaniowych brak dbałości o gromadzenie pieniędzy na odrębnym rachunku wspólnoty mieszkaniowej. Bywa również zupełnie inaczej.

W dawnych budynkach zakładowych, z dawnymi mieszkaniami funkcyjnymi (np. dla żołnierzy) lub w dawnych budynkach komunalnych zdarza się prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej (nawet przez ileś lat) przez określone przedsiębiorstwo lub administrację budynków komunalnych. Faktycznie sporo takich podmiotów dąży do sformalizowania sytuacji związanej z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej, ale niekiedy odbywa się to w sposób podobny do funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych w budynkach powstałych „na zasadach deweloperskich” – przekazuje się w formie aktu notarialnego (czego wymaga się w ustawie o własności lokali) określonemu podmiotowi nie tylko administrowanie nieruchomością wspólną (w praktyce na ogół głównie budynkiem), ale również taki podmiot (np. jakąś spółkę, która powstała na bazie dawnej dużej administracji budynkami komunalnymi) funkcję zarządcy. Jeżeli zaś dla wspólnoty mieszkaniowej ustanowiono zarządcę, to traci rację bytu zarząd wspólnoty mieszkaniowej – czasami spotyka się w takich sytuacjach jakieś grupy „przedstawicieli” (by zarządca miał z kim „dzielić się odpowiedzialnością”, choć to zarządca prawie zawsze zarabia zajmowaniem się nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych). W przypadku budynków, które powstały „na zasadach deweloperskich”, często rolę zarządcy powierza się podmiotowi z deweloperem powiązanemu – kapitałowo lub faktycznie (np. spółka należąca do kuzynki lub kolegi szefa przedsiębiorstwa deweloperskiego). Jeżeli brakuje jedności wśród właścicieli lokali, to bardzo trudne może okazać się doprowadzenie do odebrania jakiemuś podmiotowi funkcji zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – jakimś remedium w takich sytuacjach może być (w przypadku bardzo źle zarządzanych wspólnot mieszkaniowych) ustanowienie przez sąd zarządcy nieruchomości wspólnej (przewidziane odpowiednio w: art. 26 ustawy o własności lokali oraz w art. 203 K.c.).

Wprawdzie w artykule 26 ustęp 2 ustawy o własności lokali przewidziano możność zawnioskowania o ustanowienie przez sąd zarządcy „przymusowego”, także w przypadku bezczynności danej wspólnoty mieszkaniowej, ale lobby spółdzielcze znalazło „wyjście z tego problemu”. Doprowadzono do tego, że w art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewidziano możność podjęcia uchwały, że do określonej „pospółdzielczej” wspólnoty mieszkaniowej będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali – jeżeli takiej uchwały zabraknie, to spółdzielnia mieszkaniowa może całymi latami (niby „w okresie przejściowym”) zarządzać sprawami „pospółdzielczej” wspólnoty mieszkaniowej. Co więcej, w takich przypadkach mogą pojawić się problemy z finansami – zwłaszcza w przypadku gromadzenia pieniędzy na rachunkach prowadzonych na dane spółdzielni mieszkaniowej (a nie „zapisanych” na poszczególne wspólnoty mieszkaniowe).

W jednym budynku (nie tylko z dawnych „zasobów spółdzielczych”) może być „cała paleta rozwiązań”: część mieszkań należących do poszczególnych właścicieli lokali, część mieszkań komunalnych (właściciel – gmina) oraz część „mieszkań spółdzielczych”). Jeśli w jakimś budynku są tylko dawne mieszkania spółdzielcze (już stanowiące przedmiot odrębnej własności) oraz „mieszkania spółdzielcze”, to trzeba zauważyć, że są dwa rodzaje „praw spółdzielczych” do lokali mieszkalnych: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Oba te „prawa spółdzielcze” są zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 i następne K.c.) oraz oba dokładniej uregulowano w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. Jedynie „prawo własnościowe” jest zbywalne i podlega dziedziczeniu – nadal jednak jest to ograniczone prawo rzeczowe (właścicielem lokalu jest określona spółdzielnia mieszkaniowa). Jeżeli osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, chce zabezpieczyć swe uprawnienia (do samego lokalu, bo rozliczenia są odrębnym zagadnieniem), to wnioskuje do sądowego wydziału ksiąg wieczystych o założenie księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (założenie księgi wieczystej chroni samo ograniczone prawo rzeczowe do danego mieszkania, ale dalej takie prawo do lokalu pozostaje „prawem na rzeczy cudzej”).

Trudno dawać jednoznaczne wskazówki, a zwłaszcza wytyczne. Zachęcam do rozwagi i ostrożności – w tym do dokładnego zapoznawania się z księgami wieczystymi. Choć może się to wydać nawet niewiarygodne, to jednak całkiem sporo ksiąg wieczystych, prowadzonych dla nieruchomości wspólnych, ma treść urągającą zasadzie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Bardzo dużym problemem – systemowym (który jest lekceważony, nie tylko przez wydziały ksiąg wieczystych) – jest to, że w wieku księgach wieczystych (prowadzonych dla nieruchomości wspólnych) nadal wpisani są dawni właściciele lokali (np.: jakaś gmina, jakieś przedsiębiorstwo, jakaś spółdzielnia mieszkaniowa). Poprzednio obowiązujące rozporządzenie ministerialne z zakresu prowadzenia ksiąg wieczystych nie wymagało wpisywani właścicieli lokali (nieruchomości lokalowych) do ksiąg wieczystych nieruchomości wspólnych. Próbowałem zgłaszać ten problem – ale praktycznie nie ma komu (np. wielu posłów, senatorów i radnych ma oświadczenia majątkowe, w których zupełnie zlekceważono udziały w nieruchomości wspólnej w związku z nieruchomością lokalową).

Samo wyodrębnienie lokalu (jako nieruchomości lokalowej) o niczym nie przesądza. Najważniejszy jest rodzaj tytułu prawnego. Weźmy jako przykład (modelowy, więc nieco skrajny) wspólnotę mieszkaniową, w której wszystkie lokale zostały wyodrębnione jako nieruchomości lokalowe; powiedzmy, że spośród 20 mieszkań (mających status nieruchomości lokalowej) jedno należy do jakiejś spółdzielni mieszkaniowej – niekoniecznie tej, która wybudowała dany budynek (bo spółdzielnia np. mogła uzyskać lokal na podstawie umowy zamiany, np. z jakąś gminą, albo podczas egzekucji komorniczej). Z perspektywy ogólnej niewątpliwie powstała wspólnota mieszkaniowa – co więcej, może ona nawet być zarządzana wzorowo, i to przez kogoś dalekiego od „kręgów spółdzielczych”. Dla danej wspólnoty mieszkaniowej podstawowe znaczenie mają udziały w nieruchomości wspólnej, bo z tym wiąże się bardzo dużo rozliczeń we wspólnocie mieszkaniowej – dla wspólnoty mieszkaniowej to określona spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem lokalu, a więc podmiotem, z którym należy utrzymywać podstawowe relacje. Zaś w zakresie samego mieszkania może być bardzo różnie. Może to być pustostan. Może to być lokal zajęty bez podstawy prawnej (z czym wiąże się obowiązek płacenia odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu, co przewidziano w artykule 18 ustawy o ochronie praw lokatorów...). Nie można wykluczyć umowy najmu (art. 659 i następne K.c. oraz część przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów...). Może też zostać przez spółdzielnię mieszkaniową w związku z takim mieszkaniem ustanowione określone „prawo spółdzielcze” (zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych). Niezależnie od rodzaju sytuacji co do samego mieszkania (należącego do spółdzielni mieszkaniowej) ze wspólnotą mieszkaniową jest zobowiązana rozliczać się spółdzielnia mieszkaniowa (także w przypadku pustostanu lub bezumownego korzystania z lokalu).

Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu ma sporo cech wspólnych z najmem (umową najmu, prawem najmu), choć zalicza się je do ograniczonych praw rzeczowych.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma więcej cech przypominających własność, ale nadal pozostaje ono ograniczonym prawem rzeczowym; niezależnie od tego, czy takie prawo (podobnie jak „prawo lokatorskie”) dotyczy mieszkania mającego status nieruchomości lokalowej, czy też bez takiego statusu. Właścicielem pozostaje określona spółdzielnia mieszkaniowa (tylko spółdzielnie mieszkaniowe są uprawnione ustanawiać „prawa spółdzielcze” do lokali).

Na ogół dostrzega się wyodrębnienie lokalu (np. w budynku komunalnym lub w budynku spółdzielczym) przy okazji zbywania lokalu lub przekształcania „prawa spółdzielczego” w odrębną własność. Z uwagi na przepisy (zwłaszcza początkowe artykuły) ustawy o własności lokali, nie ma żadnych przeszkód prawnych, by w budynku komunalnym, zakładowym, spółdzielczym lub będącym w zasobach „służb mundurowych” były wyodrębnione wszystkie mieszkania (jako nieruchomości lokalowe) – nawet bez przenoszenia albo planu przenoszenia własności na inne osoby (na ogół uprawnione do mieszkań na dotychczasowych warunkach). Większość podmiotów uważa, że związane z wyodrębnieniem lokalu (jako nieruchomości lokalowej) koszty powinny pokrywać te osoby, którym zależy na nabyciu własności lokalu – z tym wiąże się w praktyce bardzo częste wyodrębnianie nieruchomości lokalowych na krótko przed zbyciem lokalu (przekształcenie „prawa spółdzielczego” we własność) albo w trakcie dokonywania czynności notarialnych.

Jak widać, mieszkanie może być jednocześnie wyodrębnione (jako nieruchomość lokalowa) i do tegoż mieszkania mogą przysługiwać różne tytuły prawne. Jeżeli właścicielem lokalu przestaje być spółdzielnia mieszkaniowa, to samo mieszkanie (jako nieruchomość lokalowa) przestaje być „spółdzielcze” – nie może już do niego przysługiwać żadne „prawo spółdzielcze do lokalu”; nawet w takim przypadku, gdy wszystkie pozostałe lokale „w obrębie” danej nieruchomości wspólnej należą do spółdzielni mieszkaniowej – może być taki „rodzynek” wśród „mieszkań spółdzielczych”.

Oczywistością jest zakładanie i prowadzenie ksiąg wieczystych dla nieruchomości (tak gruntowych, jak i lokalowych). Niestety, poprzednie rozporządzenie o prowadzeniu ksiąg wieczystych nie przewidywało obowiązku wpisywania właścicieli nieruchomości lokalowych w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Trudno mi określić, ilu setek tysięcy, a może nawet ponad milion nieruchomości lokalowych ten problem dotyczy, z pewnością on jednak występuje. Co jednak można zrobić, jeśli wprost systemowe gwałcenie zasady wiary publicznej ksiąg wieczystych jest aprobowane przez osoby urzędowe (w tym sędziów na wysokich stanowiskach funkcyjnych w sądach)? Skoro z własnością nieruchomości lokalowej (nie tylko mieszkalnej) wiążą się udziały w nieruchomości wspólnej, to udziały te powinny być wpisywane do właściwej księgi wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości wspólnej). Jeśli jest inaczej, to występuje... (proszę dobrać określenie).

Księgi wieczyste mogą być zakładane i prowadzone nie tylko dla własności, ale także dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – założenie księgi wieczystej dla takiego „prawa spółdzielczego” powinno ochronić samo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w przypadku problemów spółdzielni mieszkaniowej (większy problem może być z pieniędzmi, jeżeli gromadzono je na rachunku (rachunkach) spółdzielni mieszkaniowej, a nie na rachunkach poszczególnych wspólnot mieszkaniowych.

Wracając do wcześniejszego przykładu i ksiąg wieczystych: Może się okazać, że są aż trzy księgi wieczyste (w układzie funkcjonalnym nieco przypominającym rosyjską matrioszkę): prowadzona dla nieruchomości wspólnej (gruntu i budynku / budynków), nieruchomości lokalowej oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (jeżeli właścicielem lokalu jest spółdzielnia własnościowa, która na tym mieszkaniu ustanowiła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Jeżeli w skład nieruchomości wspólnej wchodzi parę bloków (np. 4) oraz jeśli spółdzielnia mieszkaniowa zarządza nieruchomością wspólną w sposób daleki od rzeczywiście rozdzielnej księgowości (z gromadzeniem pieniędzy na rachunkach poszczególnych wspólnot mieszkaniowych), to można się wpakować w sytuację, w której pozostaje „robić dobrą minę do złej gry” albo sprzedać tytuł prawny do lokalu i skierować się gdzie indziej.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej (nawet bardzo małej) właściciel lokalu jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej (art. 2 i art. 3 ustawy o własności lokali) – współwłaścicielem, a nie właścicielem.

Bez względu na to, jaką nieruchomość chce się kupić (a z własnością nieruchomości lokalowej wiążą się udziały w nieruchomości wspólnej), niezbędne jest sprawdzenie samej nieruchomości wspólnej. Zacząć trzeba od gruntu. W Polsce jest wprost dramat z podziałami gruntów – zwłaszcza w miastach i na osiedlach (szczególnie „spółdzielczych”). Co z tego, że powstały (z mocy prawa) wspólnoty mieszkaniowe (na bazie budynków „spółdzielczych”), skoro na ogół nieruchomości tych wspólnot mieszkaniowych nie mają dostępu do drogi publicznej – jakże często oddziela je od drogi publicznej nawet wąziutka nieruchomość spółdzielni mieszkaniowej (i to akurat tej „miejscowej”). Jeżeli poszczególne wspólnoty mieszkaniowe zaczną się „wyzwalać na niepodległość”, to spółdzielnia zażąda haraczu za dostęp do drogi publicznej, a może nawet za chodzenie po „świętej ziemi spółdzielczej”. Pod szyldem przekształceń bardzo często doszło do zniewolenia ludzi, i tak ta niewola trwa nadal.

Sam budynek także jest ważny. Jeżeli trzeba w częściach wspólnych budynku wymieniać lub naprawiać różne urządzenia (np.: windy, balustrady, domofony), to zapewne opłaty już są wysokie albo wzrosną znacznie niebawem. Sąsiedzi też się liczą. Czasami nawet nie trzeba ich widzieć – wystarczy rozejrzeć się wokół.

Jeśli nawet z nieruchomością, ludźmi i mieszkaniem jest wszystko w porządku (przynajmniej w zakresie dla Pana ważnym), to się może okazać, że komunikacja miejska akurat dyskryminuje dany rejon miasta.

Czasami cena jest tak okazyjna, że inne okoliczności okazują sie mało ważne. Niekiedy człowiek po prostu jest zafascynowany jakimś miejscem lub atmosferą międzyludzką i w związku z tym decyduje się na określone ryzyko „z innej strony”.

Przy zakupie mieszkania zachęcam więc do rozwagi i dbania o szczegóły (z położeniem dużego nacisku na dokumenty zwłaszcza urzędowe).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania odziedziczonego po rodzicach

Czy własnościowe mieszkanie odziedziczone po rodzicach można od razu sprzedać (oczywiście po uregulowaniu wymaganych formalności dziedziczenia)?

Czy po 30 latach mam prawo zasiedzieć mieszkanie?

Czy po 30 latach zamieszkiwania w mieszkaniu spółdzielczym mam prawo zasiedzieć to mieszkanie?

Jak przekazać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego byłej żonie?

Jak mogę przepisać mieszkanie, w którym jestem głównym najemcą, na byłą żonę? Mieszkanie jest spółdzielcze. Chodzi o to, aby została...

Mieszkanie spółdzielcze dziadków a zostanie członkiem spółdzielni

Po śmierci dziadka zamieszkałem z moją babcią w ich mieszkaniu i zostałem tam zameldowany ok. 30 lat temu. Od śmierci babci (28 lat temu)...

Problemy z ogrzewaniem w mieszkaniu spółdzielczym

W sezonie grzewczym mam problem z ogrzewaniem mojego mieszkania spółdzielczego. Prezes spółdzielni mieszkaniowej tłumaczy, że to wina położenia...

Żądanie przez spółdzielnię opłat eksploatacyjnych od właściciela lokalu

Osoba prawna była właścicielem lokalu, który posiadał status spółdzielczego własnościowego lokalu użytkowego. W wyniku przekształcenia jest teraz...

Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego

Żądanie przez spółdzielnie wniesienia pełnego wkładu mieszkaniowego

Czy spółdzielnia mieszkaniowa może żądać od osoby, która stara się o przywrócenie lokatorskiego prawa w związku z całkowitą spłatą...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »