Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania w kamienicy w centrum miasta – bezpieczeństwo transakcji

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2017-08-25

Planuję zakup mieszkania w starej kamienicy w centrum miasta. Proszę mi doradzić, jak zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne takiej transakcji. Jakie informacje powinienem uzyskać od właściciela, aby upewnić się, że zakup jest bezpieczny? Wiem już, że forma własności to odrębna własność, a właściciel podaje, że 60% mieszkań w kamienicy jest własnością firmy, która odkupiła mieszkania od poprzedniego właściciela; 40% mieszkań to mieszkania własnościowe, firma i mieszkańcy tworzą wspólnotę.

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

W pierwszej kolejności powinien Pan poprosić właściciela mieszkania o numer księgi wieczystej. Wówczas będzie Pan mógł sprawdzić stan prawny tej nieruchomości, w szczególności czy nie ma w niej wpisów w dziale III typu służebność czy użytkowanie mieszkania na rzecz jakichś osób, bo wówczas nabyłby Pan mieszkania z lokatorem, którego praktycznie rzecz biorąc do jego śmierci nie można byłoby się pozbyć. Druga sprawa to ewentualne wpisy w dziale czwartym księgi wieczystej. Zgodnie bowiem z treścią art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Oznacza to nic innego, jak to, że jeśli kupi Pan nieruchomość obciążoną hipoteką, to ta hipoteka będzie obciążać Pana.

Jeśli nie ma wpisów, jak te wyżej wymienione, w księdze wieczystej, to raczej nie ma ryzyka po Pana stronie. Teoretycznie może być tak, że zostanie złożony wniosek o wpis obciążenia do księgi wieczystej, ale jeszcze sąd nie zdąży go rozpatrzeć. Teoretycznie, zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania, ale już w chwili złożenia wniosku wpisywane jest do księgi ostrzeżenie, że wniosek złożono. Tak więc notariusz sporządzający akt będzie widział, czy jakiś wniosek został złożony i powinien Panu o tym wyraźnie powiedzieć. Aby jednak uniknąć tego rodzaju niepewności, dobrze byłoby poprosić dodatkowo sprzedającego o okazanie Panu zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, bo tego rodzaju zobowiązania na właścicielu nieruchomości na pewno ciążą – aczkolwiek są to działania na wyrost, bo sama lektura księgi wieczystej da Panu odpowiedź, czy istnieją jakieś obciążenia na nieruchomości.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Natomiast co innego powinno przykuć Pana uwagę. Mianowicie to, że większość głosów we wspólnocie należy do jednej firmy, a zatem może wyniknąć problem, że wszystkie uchwały są przegłosowywane przez jeden podmiot (np. wysokości zaliczek na koszty wspólne – potocznie czynsze). Dlatego też powinien Pan dowiedzieć się, jak ta sprawa wygląda w praktyce, czy firma ta narzuca swoją wolę innym właścicielom. Oczywiście tak być nie musi, ale może. Zgodnie z regulacjami ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Może Pan dopytać, czy jest wyjątek we wspólnocie w postaci jednego głosu na właściciela (ale w to wątpię).

Może Pan poprosić sprzedającego o udostępnienie treści uchwał wspólnoty. Niestety tylko on może być źródłem wiedzy, bo wiadomym jest, że wspólnota takich informacji Panu nie udzieli, bo nie jest Pan jej członkiem.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »