Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania w kamienicy w centrum miasta - bezpieczeństwo transakcji

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2017-08-25

Planuję zakup mieszkania w starej kamienicy w centrum miasta. Proszę mi doradzić, jak zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne takiej transakcji. Jakie informacje powinienem uzyskać od właściciela, aby upewnić się, że zakup jest bezpieczny? Wiem już, że forma własności to odrębna własność, a właściciel podaje, że 60% mieszkań w kamienicy jest własnością firmy, która odkupiła mieszkania od poprzedniego właściciela; 40% mieszkań to mieszkania własnościowe, firma i mieszkańcy tworzą wspólnotę.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup mieszkania w kamienicy w centrum miasta - bezpieczeństwo transakcji

Ryzyko wiążące się z zakupem mieszkania

W pierwszej kolejności powinien Pan poprosić właściciela mieszkania o numer księgi wieczystej. Wówczas będzie Pan mógł sprawdzić stan prawny tej nieruchomości, w szczególności czy nie ma w niej wpisów w dziale III typu służebność czy użytkowanie mieszkania na rzecz jakichś osób, bo wówczas nabyłby Pan mieszkania z lokatorem, którego praktycznie rzecz biorąc do jego śmierci nie można byłoby się pozbyć. Druga sprawa to ewentualne wpisy w dziale czwartym księgi wieczystej. Zgodnie bowiem z treścią art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Oznacza to nic innego, jak to, że jeśli kupi Pan nieruchomość obciążoną hipoteką, to ta hipoteka będzie obciążać Pana.

Jeśli nie ma wpisów, jak te wyżej wymienione, w księdze wieczystej, to raczej nie ma ryzyka po Pana stronie. Teoretycznie może być tak, że zostanie złożony wniosek o wpis obciążenia do księgi wieczystej, ale jeszcze sąd nie zdąży go rozpatrzeć. Teoretycznie, zgodnie z art. 29 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania, ale już w chwili złożenia wniosku wpisywane jest do księgi ostrzeżenie, że wniosek złożono. Tak więc notariusz sporządzający akt będzie widział, czy jakiś wniosek został złożony i powinien Panu o tym wyraźnie powiedzieć. Aby jednak uniknąć tego rodzaju niepewności, dobrze byłoby poprosić dodatkowo sprzedającego o okazanie Panu zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, bo tego rodzaju zobowiązania na właścicielu nieruchomości na pewno ciążą – aczkolwiek są to działania na wyrost, bo sama lektura księgi wieczystej da Panu odpowiedź, czy istnieją jakieś obciążenia na nieruchomości.

Natomiast co innego powinno przykuć Pana uwagę. Mianowicie to, że większość głosów we wspólnocie należy do jednej firmy, a zatem może wyniknąć problem, że wszystkie uchwały są przegłosowywane przez jeden podmiot (np. wysokości zaliczek na koszty wspólne – potocznie czynsze). Dlatego też powinien Pan dowiedzieć się, jak ta sprawa wygląda w praktyce, czy firma ta narzuca swoją wolę innym właścicielom. Oczywiście tak być nie musi, ale może. Zgodnie z regulacjami ustawy o własności lokali uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Może Pan dopytać, czy jest wyjątek we wspólnocie w postaci jednego głosu na właściciela (ale w to wątpię).

Może Pan poprosić sprzedającego o udostępnienie treści uchwał wspólnoty. Niestety tylko on może być źródłem wiedzy, bo wiadomym jest, że wspólnota takich informacji Panu nie udzieli, bo nie jest Pan jej członkiem.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

prawo-pracy.pl

rozwodowy.pl

Szukamy prawnika »