Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania z 'dzikimi lokatorami' - co można, a czego nie?

Paulina Olejniczak-Suchodolska • Opublikowane: 2021-11-19

Zastanawiam się nad zakupem mieszkania, w którym dzicy lokatorzy bez tytułu prawnego. Właściciel ma nakaz eksmisji bez prawa do lokalu socjalnego, jednak z uwagi na COVID-19 wszystkie eksmisje zostały wstrzymane. Czy wobec tego, że te osoby zajmują to mieszkanie bez tytułu prawnego, mogę jako nowy właściciel wejść do lokalu bez ich zgody? Jeśli złożę wniosek o odcięcie prądu, czy będzie to zgodne z prawem i nie naruszę przepisów Kodeksu karnego? Jak powinienem postąpić, aby zniechęcić dzikich lokatorów do zajmowania tego mieszkania?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zakup mieszkania z 'dzikimi lokatorami' - co można, a czego nie?

Dzicy lokatorzy a ochrona własności wg Kodeksu karnego

Zacznijmy od tego, że art. 193 Kodeksu karnego (K.k.) chroni prawo własności, w tym lokatorów, ale podkreślić należy, że tylko lokatorów. Nie jest zaś lokatorem osoba, która przebywa w danym lokalu bezprawnie, tj. na innej podstawie niż umowa najmu, użyczenia itd. Jeśli zdecyduje się Pan na zakup tego mieszkania, będzie Pan miał prawo wejścia do swojego lokalu w czasie, gdy przebywają tam tzw. dzicy lokatorzy, bowiem przebywają oni w nim całkowicie bezprawnie i w takiej sytuacji nie ma mowy o naruszeniu przez Pana miru domowego. Nie będzie bowiem łączyć Pana z tymi osobami ważna umowa najmu. W momencie zakończenia umowy najmu, nieważne z jakiego powodu, mieszkanie nie jest już wynajęte i nie jest dla jego właściciela cudzym lokalem. A zatem Pana wejście do tegoż lokalu nie wyczerpie znamion czynu zabronionego z art. 193 K.k. Osoby, które będą przebywać w Pana mieszkaniu, nie będą lokatorami, osobami mającymi tytuł prawny do lokalu, ale osobami bezprawnie zajmującymi cudzą własność [tak np. Sąd Najwyższy w wyroku z 21.07.2011 r., I KZP 5/11, gdzie uznał, iż ochrona miru domowego przysługuje wyłącznie, jeśli osoba zamieszkująca mieszkanie, a nie będąca jego właścicielem, dysponuje tytułem prawnym wynikającym np. z umowy najmu].

Zarzut naruszenia miru domowego mimo braku tytułu prawnego do lokalu

Natomiast musi Pan sobie zdawać sprawę, że oprócz Kodeksu karnego istnieje jeszcze ochrona cywilno-prawna. Przypuszczam , że lokatorzy o tym nie wiedzą, ale w dobie powszechnego dostępu do Internetu nie jest to wykluczone. Otóż zgodnie z art. 344 Kodeksu cywilnego (K.c.) – przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym. Ten przepis daje niestety dzikim lokatorom prawo domagania się przywrócenia stanu poprzedniego, czyli opuszczenia przez Pana lokalu będącego Pana własnością, ale zajmowanego przez nich jako posiadaczy w złej wierze i o zaniechanie jakichkolwiek naruszeń, np. przywrócenie odciętego prądu. Gdyby jednak tak się stało i owi dzicy lokatorzy wnieśliby taki pozew, to wówczas winien Pan odpowiedzieć i zarzucić brak legitymacji biernej po Pana stronie, wskazując, że dochodzenie ochrony posiadania możliwe jest wyłącznie wówczas, gdy posiadanie jest naruszane w chwili rozpatrywania sprawy przez sąd. A zatem wystarczy, że na dzień przed upływem terminu do złożenia przez Pana odpowiedzi na pozew włączy Pan prąd i w odpowiedzi na pozew poinformuje sąd, że nie narusza Pan stanu posiadania, bo prąd jest, to obowiązkiem sądu będzie oddalić powództwo jako bezzasadne.

Podsumowując, nie naruszy Pan miru domowego, wchodząc do swojego mieszkania zajmowanego przez dzikich lokatorów z wyrokiem eksmisyjnym. Nie mniej, ingerując w ich stan posiadania, czyli wyłączając prąd, czy wymieniając pod ich nieobecność zamki, może się Pan narazić na pozew sądowy z ich strony o przywrócenie ostatniego stanu posiadania (bowiem tutaj posiadanie nie musi być zgodne ze stanem prawnym). Wówczas jednak w ostatnim dniu przed dniem odpowiedzi na pozew powinien Pan przywrócić ten stan, a pozew zostanie oddalony. Nie wiem, na ile owi lokatorzy są świadomi istnienia tego przepisy i ochrony z niego wynikającej, ale z Pańskiego punktu widzenia koniecznym jest wskazanie na jego istnienie i prawa, jakie daje tzw. dzikim najemcom.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »