Zakup mieszkania z nieletnim synem

Darowizna dla dziecka małoletniego

Problem związany jest formalnie z majątkiem, który ma otrzymać dziecko małoletnie (darowizna od dziadków) i przeznaczyć go dalej na nabycie udziału w nieruchomości, wspólnie z Panem, jako jednym z rodziców.

Fakt, iż nie wyklucza Pan dokonania tej transakcji przed osiągnięciem przez syna pełnoletniości, będzie powodował konieczność uzyskania na to zgody sądu opiekuńczego. Nabycie udziału w nieruchomości, jest bowiem bez wątpienia czynnością przekraczającą zwykły zarząd majątkiem dziecka i jest to związane z dyspozycją przepisów art. 92 i 101 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

„Art. 92 [Czas trwania władzy rodzicielskiej] Dziecko pozostaje aż do pełnoletności pod władzą rodzicielską.

Art. 101 [Zarząd majątkiem dziecka]

§ 1. Rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską.

§ 2. Zarząd sprawowany przez rodziców nie obejmuje zarobku dziecka ani przedmiotów oddanych mu do swobodnego użytku.

§ 3. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko”.

Będzie, więc niezbędne postępowanie przed sądem w tej kwestii, a po uzyskaniu zgody zapisanej w orzeczeniu sądu, będzie Pan musiał ją okazać u notariusza, który zamieści ją w treści umowy. Samymi zapisami umowy sprzedaży, tej sprawy Pan nie załatwi.

Z kolei, gdy ten problem będzie już rozwiązany poprzez tę zgodę lub jej brak, gdy transakcja dojdzie do skutku po osiągnięciu przez syna pełnoletniości, to nabywacie Panowie nieruchomość lokalową jako współwłasność ułamkową i jest to standardowa umowa, którą przygotowuje notariusz.

Środki z majątku wspólnego

Odnośnie środków, które uzyskał Pan ze sprzedaży swojego majątku osobistego, to nadal stanowią one Pana majątek osobisty, na zasadzie tzw. surogacji i w zgodzie z art. 33 pkt 10):

„Art. 33 [Skład majątku osobistego] Do majątku osobistego każdego z małżonków należą:

1) przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej;

2) przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił;

3) prawa majątkowe wynikające ze wspólności łącznej podlegającej odrębnym przepisom;

4) przedmioty majątkowe służące wyłącznie do zaspokajania osobistych potrzeb jednego z małżonków;

5) prawa niezbywalne, które mogą przysługiwać tylko jednej osobie;

6) przedmioty uzyskane z tytułu odszkodowania za uszkodzenie ciała lub wywołanie rozstroju zdrowia albo z tytułu zadośćuczynienia za doznaną krzywdę; nie dotyczy to jednak renty należnej poszkodowanemu małżonkowi z powodu całkowitej lub częściowej utraty zdolności do pracy zarobkowej albo z powodu zwiększenia się jego potrzeb lub zmniejszenia widoków powodzenia na przyszłość;

7) wierzytelności z tytułu wynagrodzenia za pracę lub z tytułu innej działalności zarobkowej jednego z małżonków;

8) przedmioty majątkowe uzyskane z tytułu nagrody za osobiste osiągnięcia jednego z małżonków;

9) prawa autorskie i prawa pokrewne, prawa własności przemysłowej oraz inne prawa twórcy;

10) przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Ogólnie przyjmuje się, że surogacja może być wielokrotna, np. kolejnymi surogatami należącymi do majątku osobistego są kwota pieniężna uzyskana za rzecz należącą do majątku osobistego, rzecz nabyta za tę kwotę, a w razie jej późniejszej zamiany – inna rzecz nabyta w ten sposób lub odszkodowanie za nią (komentarz do art. 33 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego pod red. K. Pietrzykowskiego, s. 399 nb. 55, ust. 7).

W mojej ocenie nie ma znaczenia, iż wpłynęły one na rachunek bankowy objęty wspólnością ustawową małżeńską – liczy się źródło i cel przeznaczenia tych środków, o których Pan mówi, a rachunek jest tylko formą przechowania. Znaczenie ma tutaj bowiem fakt, iż tych środków Pan nie przeznacza na nabycie rzeczy – czegoś do majątku wspólnego.

Problem był rozważany np. na gruncie podatkowym, gdzie w takiej sytuacji jak u Pana, środki wpłynęły do rachunku wspólnego, ale następnie zostały przeznaczone na nabycie nieruchomości do majątku wspólnego. I w takiej sytuacji organ podatkowy uznał, iż nie była to darowizna, nie było to trwałe przysporzenie majątkowe ani rozszerzenie majątku wspólnego, tylko ewentualnie roszczenie o zwrot nakładów z majątku osobistego na wspólny (Interpretacja indywidualna z dnia 14 października 2015 r. – znak IBPB-2-1/4515-60/15/MCZ).

W Pana przypadku moim zdaniem nie ma nawet celu, o którym stanowi ww. interpretacja. I podobnie z tego powodu, Pan, kupując udział w współwłasności nieruchomości ze środków pochodzących z majątku osobistego, nie musi na to uzyskać zgody małżonki.  

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼