Kategoria: Eksmisja

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania z uciążliwymi lokatorami

Michał Berliński • Opublikowane: 2019-07-15

Na licytacji komorniczej zakupiłam mieszkanie, w którym są zameldowani dwaj bracia. Zadłużają mieszkanie, korzystając z wody, której nie mogę odciąć w mieszkaniu. Jak mogę wymeldować uciążliwych braci, którzy nie starają się o mieszkanie z gminy i nie chcą się wymeldować? Mam akt własności lokalu i opłacam znaczne sumy za czynsz. Proszę o pomoc, sama mam kłopoty mieszkaniowe – z małym dzieckiem w trójkę mieszkamy na 30 m2. Eksmisja jest bez klauzuli wykonalności, bo dopiero się uprawomocnił wyrok, czyli jest prawomocne przysądzenie własności i obecnie załatwiamy sądowne przepisania w księdze wieczystej i wyczyszczenie dłużników. Jeszcze nie złożyliśmy sprawy do komornika. Bracia mieszkania nie otwierają i nie chcą rozmawiać. Nie możemy nawet odciąć wody, bo nie ma jak wejść.

Michał Berliński

»Wybrane opinie klientów

Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof
Szczegolowa i szybka odpowiedz, w tym wszystkie dodatkowe pytania. Polecam
Irena, lekarka
Odpowiedź na pytanie wraz z dopytaniem była wyczerpująca i trafiająca w sedno sprawy.Znakomity serwis , szybka odpowiedź która zmieniłamój pogląd na sprawę. Bardzo polecam.
Robert, rzemieslnik
Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena

Najczęstszym problemem przy zakupie mieszkania podczas licytacji komorniczej jest fakt, iż w mieszkaniu zamieszkują dłużnicy. Sam zakup mieszkania nie upoważnia do wyrzucenia osób, które tam zamieszkują. Aby móc tego dokonać, należy przejść całą procedurę licytacyjno-eksmisyjną, która poza tym, iż jest długotrwała, to naraża Państwa jeszcze na dodatkowe koszty, które niestety są w tym przypadku nieuniknione. Oczywiście, formalnie należy się Panu zwrot tychże kosztów, jednakże te osoby są często dłużnikami wielu osób i instytucji, a więc odzyskanie od nich jakichkolwiek środków może być niezwykle trudne lub wręcz niemożliwe. Nie mniej jednak należy podjąć jak najszybsze działania celem opróżnienia lokalu mieszkalnego z osób, które „nabyliśmy” w pakiecie wraz z mieszkaniem. Z opisu zapytania wynika, że nabył Pan lokal w toku licytacji komorniczej. Następnie po dopełnieniu wszystkich formalności otrzymał postanowienie o przybiciu a po sporządzeniu planu podziału przez komornika i zatwierdzeniu go przez sąd otrzymał Pan postanowienie o przysądzeniu własności. Zgodnie zaś z treścią art. 999 Kodeksu postępowania cywilnego:

„§ 1. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na tej nieruchomości pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Przepis art. 791 stosuje się odpowiednio.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

§ 2. Od chwili uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności na rzecz nabywcy należą do niego pożytki z nieruchomości. Powtarzające się daniny publiczne przypadające z nieruchomości od dnia prawomocności postanowienia o przysądzeniu własności ponosi nabywca. Świadczenia publicznoprawne niepowtarzające się nabywca ponosi tylko wtedy, gdy ich płatność przypada w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności lub po tym dniu.

§ 3. (uchylony)”.

Mając na uwadze powyższe, należy jednoznacznie wskazać, że prawomocne postanowienie o przysądzenie własności jest dla Pana tytułem do ujawnienia Pańskiego prawa własności w księdze wieczystej, wszystkich rejestrach oraz innych instytucjach. Dodatkową, a w Pańskim przypadku najważniejszą kwestią jest fakt, iż prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności stanowi tytuł wykonawczy, któremu nie trzeba nadawać klauzuli wykonalności. Wspomniane postanowienie, jeśli jest prawomocne, a zapewne takie jest skoro złożył Pan wniosek o wpis Pańskiego prawa własności do księgi wieczystej upoważnia Pana do wejścia w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, tj. mieszkania. Z tym postanowieniem należy złożyć u właściwego miejscowo komornika wniosek o przeprowadzenie eksmisji i opróżnienie pomieszczeń znajdujących się w mieszkaniu z osób i rzeczy. Tego rodzaju tytuł upoważnia do usunięcia wszystkich rzeczy i przede wszystkim każdej osoby, która przebywa w mieszkaniu. W przywołanym bowiem przepisie mamy odniesienie do art. 791, który upoważnia do prowadzenia egzekucji i eksmisji również wobec osób, które już po wydaniu tytułu uzyskały władanie nad nieruchomością i aktualnie ją zajmują. Właściwym miejscowo komornikiem będzie ten, który prowadzi kancelarię przy sądzie, w okręgu którego położona jest nieruchomość. Składając wniosek u komornika, należy również uiścić opłatę za dokonanie eksmisji, której wysokość dla wierzyciela jest w stałej wysokości. Do września 2017 roku wysokość opłaty za przeprowadzenie eksmisji była znacznie wyższa, zależna również od ilości pomieszczeń znajdujących się w nieruchomości, gdyż sama opłata była mnożona przez ilość pomieszczeń. Opłata stała za eksmisję z mieszkania wynosiła wtedy często kwotę rzędu 2000–5000 zł. Dziś przepisy zostały zmienione i aktualnie regulowane są przez art. 49a ustawy o komornikach sądowych i egzekucji z 1997 roku:

 

„Opłata tymczasowa od wszczęcia egzekucji świadczeń niepieniężnych i udzielenia zabezpieczenia roszczenia

1. Wszczęcie egzekucji świadczeń niepieniężnych oraz wykonanie postanowienia o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia niepieniężnego jest uzależnione od uiszczenia przez wierzyciela opłaty tymczasowej w wysokości 10% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego.

2. Komornik wzywa wierzyciela do uiszczenia opłaty tymczasowej w terminie 7 dni od dnia doręczenia wezwania pod rygorem zwrotu wniosku lub odmowy dokonania czynności.

3. W razie nieuiszczenia opłaty tymczasowej w terminie, o którym mowa w ust. 2, komornik zwraca wniosek lub odmawia dokonania czynności.

4. Przepisy ust. 1–3 stosuje się także w sprawach o egzekucję świadczeń niepieniężnych, wszczętych na wniosek Skarbu Państwa, w tym na polecenie sądu lub prokuratora”.

Wobec powyższego należy stwierdzić, iż po złożeniu wniosku komornik wezwie Pana do uzupełnienia opłaty w wysokości 10% przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego, które wynosi na dzień dzisiejszy kwotę 373,11 zł. W przypadku jej wpłacenia postępowanie zostanie wszczęte, a komornik wezwie mieszkających w nim lokatorów do dobrowolnego opuszczenia lokalu w terminie nie krótszym niż 14 dni. Zwykle będzie to termin 1 miesiąca. W międzyczasie komornik ustali również, czy zamieszkałym osobom będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego, czy tylko pomieszczenia tymczasowego. W zależności od sytuacji postępowanie może toczyć się dłużej lub znacznie krócej. Jeśli z postanowienia nie wynika prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego, a dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu, w którym mógł by zamieszkać, komornik ma obowiązek wstrzymać się z dokonaniem czynności do czasu, gdy właściwa gmina wskaże dłużnikowi pomieszczenie tymczasowe, do którego będzie można go eksmitować. Gmina ma na to maksymalnie 6 miesięcy. Z uwagi jednak na braki lokali w gminach najpewniej nie wskaże dłużnikowi żadnego lokalu, wobec tego komornik po upływie 6 miesięcy będzie mógł przenieść dłużnika do pomieszczenia tymczasowego w postaci noclegowni, schroniska lub innej placówki, którą wskaże gmina. W tym miejscu warto wskazać, że komornik nie może wstrzymać się z dokonaniem czynności, jeżeli wierzyciel lub dłużnik albo osoba trzecia wskaże pomieszczenie odpowiadające wymogom tymczasowego pomieszczenia. Bardzo często teraz to wierzyciele – w tym przypadku Pan, wynajmują dla eksmitowanych pomieszczenie spełniające wymogi pomieszczenia tymczasowego na miesiąc lub dłużej i przedstawiają umowę najmu komornikowi. Komornik w tej sytuacji usunie dłużników do wskazanego przez Pana lokalu i całe postępowanie zostanie zakończone stosunkowo szybko. W tej sytuacji należy rozważyć taką możliwość i przeanalizować, co się Panu lepiej opłaca – czy oczekiwanie na gminę i zadłużanie mieszkania przez niechcianych lokatorów, czy też wynajęcie mieszkania na okres jednego miesiąca, co coraz częściej ma miejsce.

Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje prawo do tymczasowego pomieszczenia, komornik usunie dłużnika do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej na wniosek komornika przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

W kwestii zaś wymeldowania uciążliwych braci należy wskazać, że jest to jedynie czynności techniczna. Przepisy jednoznacznie kategoryzują tzw. meldunek jako czynność techniczno-administracyjną, która nie wywołuje sama w sobie żadnych skutków w sferze prawa cywilnego. Meldunek jest jedynie potwierdzeniem miejsca pobytu. Jest jedynie prowadzony dla celów ewidencyjnych, w żaden sposób nie wpływa na Pana prawo własności do nieruchomości, jest jedynie czynnością administracyjną. Procedurę wymeldowania można rozpocząć w Biurze Ewidencji Ludności, najczęściej będzie to urząd miasta/gminy właściwy na miejsce położenia lokalu. Urzędnicy dokonają sprawdzenia, czy osoby, co do których został złożony wniosek, faktycznie zamieszkują pod wskazanym adresem, czy nie. Jeśli będą dalej zamieszkiwać, a tak będzie do czasu ich wyeksmitowania – to wtedy procedura nie zakończy się pomyślnie dla Pana. Procedurę wymeldowania radzę więc rozpocząć dopiero po faktycznym wyeksmitowaniu przebywających tam osób.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z eksmisją?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »