Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkań na wynajem po kupnie nieruchomości w ramach MdM

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2016-06-13

Kupiliśmy z żoną mieszkanie w MdM, a chcielibyśmy kupować następne mieszkania pod wynajem. Czy można następne mieszkania kupić na firmę, żeby nie stracić dofinansowania w MdM?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź, która rozwiała wszystkie wątpliwości. Nie musimy już korzystać z rad typu: "zróbcie na wszelki wypadek", które okazały się bezpodstawne i wymagały poniesienia dużych kosztów przez naszą rodzinę.
Halina, 56 lat, księgowa
Bardzo dziękuję za udzieloną mi poradę. Złożyłam dokumenty do PZU i czekam na decyzję. Cieszę się, że można tak szybko elektronicznie otrzymać pomoc w razie potrzeby. Będę korzystała z takiej formy porady. Wprawdzie ZUS nie uzna tego przypadku za nieszczęśliwy wypadek, jednak wydaje mi się ( po przeczytanie Państwa odpowiedzi) jakieś pieniądze z tytułu śmierci męża powinnam otrzymać.
Stefania
Potrzebowałem szybkiej porady prawnej. Nie wierzyłem, że się tak stanie, ale jednak odpowiedź przyszła niezwykle szybko w tym samym dniu, było to w niedzielę. Interpretacja także dotarła błyskawicznie. Niestety z dodatkowymi pytaniami była już zwłoka i nawet się musiałem upominać czy dostanę odpowiedź. Suma summarum problem został wyjaśniony i jak się mogę spodziewać będzie niekorzystny dla mnie. 
Krzysztof, 61 lat
Witam. Dzięki Państwu uzyskałam klarowne i konkretne informacje. Dziękuję.
Małgorzata
Bardzo dziękuje za dokładną i szybką odpowiedz na moje pytanie
Krzysztof

Program Mieszkanie dla Młodych (MdM) jest realizowany przez rząd od początku 2014 r. na podstawie ustawy z dnia 27 września 2013 roku. Wzięcie udziału w tym programie podyktowane było szeregiem warunków do spełnienia. A zatem oprócz tego, że jednorazowa dopłata finansowa dotyczy wyłącznie mieszkań zakupionych na rynku pierwotnym, trzeba było spełnić kryterium wiekowe 35 lat przynajmniej przez jednego z małżonków, jak również przed uzyskaniem dopłaty nie można było być właścicielem nieruchomości (ale współwłaścicielem już tak). Ponadto kredytobiorcy muszą zaciągnąć kredyt stanowiący minimum połowę ceny kupowanej nieruchomości. Kredyt nie mógł też być zaciągany w obcej walucie. Minimalny czas spłacania kredytu musi natomiast wynosić 15 lat. Nie będę pisać o pozostałych warunkach, ponieważ skoro Pan skorzystał z tego programu, to zapewne wszystkie jego warunki wypełnił.

Niemniej jednak beneficjenci tego rządowego programu MdM muszą się liczyć z kilkoma ograniczeniami. Przepisy ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi określają przypadki, których zaistnienie stanowią przesłanki zwrotu części udzielonego finansowego wsparcia. Jednym z takich przypadków jest dokonanie przez nabywcę w okresie 5 lat od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (w art. 14 ustawy ust. 1). Beneficjent zatem nie może zmienić charakteru nabytego lokalu na inny niż mieszkalny – nie może, więc między innymi przekształcić lokalu mieszkalnego w użytkowy czy też wyodrębnić w części swojego mieszkania lokalu użytkowego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Niemniej jednak zgodnie z interpretacją Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, Ustawa nie wyklucza zarejestrowania i prowadzenia działalności gospodarczej w nabytym mieszkaniu, o ile pozostanie ono miejscem zamieszkania kredytobiorców. W takich przypadkach konieczne jest jednak zachowanie określonego w ustawie celu wykorzystania nabytego mieszkania, to jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych beneficjenta, a fakt zarejestrowania działalności gospodarczej nie może wiązać się z koniecznością dokonania zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego. 

Po wtóre nie można zbywać prawa własności (lub współwłasności) kredytowanej nieruchomości ani wynająć lub użyczyć przez owe 5 lat. Nie dotyczy to jedynie tych beneficjentów, którzy sprzedadzą mieszkanie, by polepszyć swoje warunki mieszkaniowe.

Po trzecie nie można nabywać prawa własności (współwłasności) do kolejnej nieruchomości mieszkalnej (za wyjątkiem otrzymania go w drodze spadku).

Możliwa sankcja za złamanie powyższych ograniczeń będzie zwrotem środków finansowych w proporcjonalnej części za czas, jaki upłynie od zajścia którejś wymienionych sytuacji do końca pięcioletniego okresu ochronnego. Liczy się to dzieląc liczbę pełnych miesięcy pozostających do zakończenia pięcioletniego okresu ochronnego przez liczbę 60 (liczba miesięcy w pięciu latach). Na przykład osoba, która dostała 30 tys. zł dopłaty i po dwóch latach sprzedała mieszkanie, musi oddać 18 tys. zł (36 miesięcy do końca okresu ochronnego podzielone przez 60 miesięcy i pomnożone przez 30 tys. zł).

Jak z powyższego wynika, wejście w posiadanie kolejnego lokalu mieszkalnego (ale już nie działki) spowoduje konieczność zwrotu części dopłaty. W moim przekonaniu taki obowiązek powstanie również w przypadku nabycia takiego lokalu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez osobę fizyczną, ponieważ jest to taka działalność jest jedynie źródłem dochodu takiej osoby, a de facto pozostaje ona właścicielem (lub współwłaścicielem) takiego lokalu. Podobnie byłoby w przypadku spółki cywilnej. Wspólnicy spółki cywilnej, chcąc, aby składnik majątku stanowiący ich własność prywatną stał się własnością tej spółki, winni go wnieść do spółki w formie aportu. Zatem nawet w sytuacji, gdy wspólnicy są współwłaścicielami rzeczy będącej przedmiotem aportu, to i tak należy go wnieść do spółki, gdyż przed jego wniesieniem będzie to współwłasność w częściach ułamkowych poszczególnych wspólników, a po wniesieniu będzie to współwłasność łączna wszystkich wspólników spółki. Może to nastąpić w samej umowie spółki (lub w aneksie sporządzonym do tej umowy), z tym zastrzeżeniem, że do skutecznego przeniesienia własności nieruchomości, ruchomości lub innych praw rzeczowych lub obligacyjnych albo ich ustanowienia konieczna jest forma właściwa dla danej czynności prawnej. Dla ważności umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego (umowy spółki lub aneksu do umowy) - stosownie do przepisu art. 158 w związku z art. 73 § 2 Kodeksu cywilnego.

Wniesienie nieruchomości na własność spółki cywilnej w formie aktu notarialnego nie dotyczy przypadku, gdy przedmiotem wkładu do spółki cywilnej, której wyłącznymi wspólnikami są małżonkowie, (pomiędzy którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska), jest nieruchomość stanowiąca ustawową współwłasność majątkową małżonków. W tej sytuacji nie zachodzi, bowiem przeniesienie własności nieruchomości, z uwagi na tożsamość przedmiotową i podmiotową (w obu przypadkach mamy do czynienia z tzw. wspólnością łączną). Tym samym wprowadzenie do spółki cywilnej (której wyłącznymi wspólnikami są małżonkowie) nieruchomości może nastąpić na podstawie aneksu do umowy spółki cywilnej dotyczącego zwiększenia ich wkładów.

Natomiast nabycie mieszkania przez właścicieli spółki z o.o. czy komandytowej już takich kwestii nie rodzi, ponieważ spółki prawne (uregulowane w kodeksie spółek handlowych) są odrębnymi podmiotami, które mogą nabywać do swojego majątku środki trwałe w celach np. handlowych. Nieruchomości mogą też one stanowić przedmiot wkładu niepieniężnego. Wynika to z faktu, iż nieruchomości posiadają tzw. zdolność aportową, którą rozumie się jako spełnienie kryteriów, takich jak: posiadanie określonej wartości ekonomicznej, możliwość umieszczenia w bilansie spółki po stronie aktywów, zbywalność nieruchomości a także możliwość wejścia do masy upadłościowej spółki. Właścicielem nieruchomości w tym przypadku będzie zatem spółka, a nie jej właściciele.

Reasumując – zakup lokalu mieszkalnego w ciągu 5 lat od daty zawarcia umowy nabycia lokalu w programie MdM powoduje konieczność zwrotu proporcjonalnej części otrzymanej dopłaty. Jeżeli jednak zakupu dokona spółka handlowa, której właścicielami są posiadacze mieszkania z programu MdM, nie będzie to rodzić obowiązku zwrotu dopłaty.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem mieszkaniowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Książeczka czynszowa

Wiele lat temu kupiłem (traktując to jako inwestycję) mieszkanie od cioci, która obawiała się, że nie będzie w stanie w przyszłość go...

Jak przyspieszyć proces wymeldowania?

Jestem po rozwodzie. Były mąż wyprowadził się 4 lata temu, spłaciłam go już dawno. On jednak nie chce się wymeldować z mojego mieszkania. Napisałam...

Dłużnik zagrożony bezdomnością

Moja koleżanka znajduje się w trudnej sytuacji finansowej i mieszkaniowej. Jak sama mówi: „chyba przyjdzie mi mieszkać na ulicy”. Jest...

Zrzeczenie się prawa do lokalu

Jestem współwłaścicielem mieszkania (wraz z siostrą i bratem, czyli 1/3 całości). Chciałbym zrzec się prawa do tego lokalu, aby nie ponosić...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »