Kategoria: Mieszkanie spółdzielcze

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup mieszkania spółdzielczego z ustanowionym użytkowaniem dożywotnim

Katarzyna Siwiec • Opublikowane: 2016-02-27

Przed ponad rokiem kupiłam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dniu podpisania aktu notarialnego sprzedaży sprzedająca wcześniej ustanowiła w tej samej kancelarii notarialnej dożywotnio i nieodpłatnie prawo użytkowania na tym spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu na rzecz swojej matki. Notariusz wpisał to do umowy sprzedaży i poinformował o skutkach prawnych. Zapłaciłam cenę rynkową. Sprzedająca pozostawiła klucze swojej matce i do dnia dzisiejszego nie mogę wejść w posiadanie mojej własności. Dzisiaj wiem, że ustanowienie tego prawa było niedopuszczalne. Zamieszkująca nie reaguje na telefony. Czuję się oszukana i chciałabym sprzedać to mieszkanie. Zamieszkująca posiada dom, który nabyła pół roku temu, ale nie chce się wyprowadzić, ponieważ uważa, że ma dożywotnie prawo nieodpłatnego użytkowania. Jakie kroki podjąć?

 

Katarzyna Siwiec

»Wybrane opinie klientów

Bardzo dziękuję za rzeczową i wyczerpującą odpowiedź.
Bożena
Dziękuję bardzo za rzetelne i przydatne odpowiedzi na wszystkie moje pytania. Polecam ePorady24 każdemu, kto potrzebuje fachowej pomocy. Bardzo ważnym elementem jest to, że można zadawać wiele dodatkowych pytań w cenie ustalonej na początku, która jest naprawdę przystępna. W trakcie mojej sprawy nasuwało mi się mnóstwo pytań, które wysyłałam i za każdym razem otrzymywałam szybką, jasną odpowiedź. 
Aneta
Jestem zadowolona z tej opinii. W sposób szeroki i konkretny zostało opisane i wyjaśnione całe zdarzenie.
Elżbieta, 65 lat
Fachowa i rzetelna porada. Wszystkiego dowiedziałam się praktycznie po zadaniu jednego pytania. Dziękuję bardzo.
Anna, 46 lat
Bardzo wyczerpujące odpowiedzi Pani Anny Surfin, serdecznie polecam portal, już traciłam nadzieję, że cokolwiek mogę uczynić w mojej sprawie ale dzięki Pani Annie patrzę w przyszłość optymistycznie. Proszę się nie niecierpliwić gdy trzeba poczekać dłużej niż 24 h na odpowiedź ale naprawdę warto...i tak w skali tylu spraw i problemów jakie ma większość ludzi to odpowiedzi są ekspresowo udzielane i wyczerpująco. POLECAM w 100%
Ewelina

Zgodnie z treścią art. 252 Kodeksu cywilnego (K.c.) rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użytkowanie). Jak wskazał Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 stycznia 2013 r., wydanym w sprawie V CSK 549/11 – spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie można obciążyć użytkowaniem.

 

Podobne stanowisko prezentuje wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 kwietnia 2005 r., sygn. akt I ACa 1589/04, stanowiąc, że niedopuszczalne jest ustanowienie prawa użytkowania na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Ochrona użytkownika ograniczona jest zakresem przysługującego mu prawa.

 

W wyroku tym sąd oceniał kwestie związane z powództwem „użytkownika” o wydanie lokalu, dobrze by było, gdyby Pani zapoznała się z jego treścią (orzeczenia są dostępne w sieci), bo dotyczy w zasadzie sytuacji analogicznej.

 

Generalnie skrótowo wyjaśnię, że Pani jest właścicielem spółdzielczego własnościowego prawa do nieruchomości. Pani zamieszkująca w lokalu nie jest jego użytkownikiem skoro użytkowanie z mocy prawa, konkretnie art. 245 K.c. w zw. z art. 58 K.c. jest nieważne. Jest ona na chwilę obecną posiadaczem tego mieszkania, a zatem nie można jej samodzielnie bez wyroku sądu pozbawić tego posiadania, bo będzie ona mogła wystąpić przeciwko Pani z powództwem o ochronę posiadania i pomimo stanu prawnego sąd jej takie posiadanie przywróci.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

 

Natomiast Pani jako właściciel ma prawo władać swoim lokalem, stąd też może Pani wystąpić z powództwem opartym na treści art. 222 Kodeksu cywilnego, który mówi, że właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

 

Konieczną przesłanką roszczenia windykacyjnego jest zatem posiadanie tytułu własności przysługującego osobie domagającej się wydania rzeczy oraz fakt, że nie włada ona swoją rzeczą, która znajduje się w faktycznym władaniu osoby nieuprawnionej.

 

Obie te przesłanki wydają się zatem w tej sytuacji spełnione.

 

Pani tam zamieszkała nie może się bronić tym, że przysługuje jej prawo do zamieszkiwania w tym lokalu, skoro prawo to jest nieważne. Można uznać ją za posiadacza w złej wierze, a taki jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

 

W pierwszej kolejności proszę tę Panią wezwać na piśmie o wydanie Pani lokalu z powołaniem się na argumentację o nieważności użytkowania i wysłać pismo listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Co do notariusza: uważam, że nie postąpił prawidłowo, bo powinien wiedzieć chociażby o cytowanych orzeczeniach.

 

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z mieszkaniem spółdzielczym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Zadaj pytanie »